Marchand de biens : un métier d’avenir ?

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Avec une augmentation de +6,9% d’entreprises classifiées « marchand de biens » entre 2016 et 2018, le secteur immobilier de l’achat-revente montre un fort potentiel. La croissance exponentielle du nombre de nouveaux acteurs sur le secteur traduit une bonne santé de la profession, un panel d’opportunités atteignables pour qui le désire. 

Comment expliquer cet engouement grandissant pour l’activité ? La conjoncture économique peut-elle justifier à elle seule l’augmentation progressive de la reconversion des actifs vers cette profession ? Pourquoi peut-on affirmer que le métier de marchand de biens est un métier d’avenir ?

 

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Commençons par poser les bases en revenant sur la délimitation de l’activité en elle-même : qu’est-ce qu’un marchand de biens, quelles sont ses missions et ses fonctions ?

Le marchand de bien est un professionnel, personne physique ou morale, qui investit, à titre habituel dans des biens immobiliers afin de les revendre en générant une plus-value à court terme. C’est cette intention spéculative et commerciale qui différencie le marchand de biens de l’investisseur immobilier qui lui, investira à titre personnel, afin de garder le bien à moyen ou long terme pour son propre usage. On dit du marchand de biens qu’il est le trader de l’immobilier.

Cette activité commerciale de marchand de biens le soumet fiscalement au respect d’un délai dans la réalisation de ses opérations d’achat-revente. Ce délai est fixé à 5 ans maximum. Au-delà de cette période, l’opération ne pourra plus être jugée par l’administration fiscale, comme une opération d’achat-revente, ce qui entraine de lourdes conséquences.

En outre, l’activité doit être habituelle et non simplement exceptionnelle.

Il ne faut également pas confondre marchand de biens et promoteur immobilier. Là où le marchand de biens achète des biens déjà construits (qu’il réhabilitera ou rafraîchira potentiellement) ou des terrains non bâtis qu’il rend prêt à bâtir (viabilisation…), le promoteur, lui, est un bâtisseur, il initie des opérations de construction dont il sera le responsable, et les cède une fois les biens hors de terre.

Le marchand de biens ne se limite pas toujours à l’achat-revente de biens immobiliers. Il pourra par exemple effectuer des opérations sur des fonds de commerce, ou des parts de SCI.

La profession de marchand de biens n’est aucunement réservée aux professionnels de l’immobilier, ouvrant ainsi cette voie à ceux qui souhaiteraient se reconvertir dans ce secteur. En outre, notez que cette profession n’étant pas réglementée, son exercice ne requière aucun diplôme. Toutefois, il serait peu judicieux de se lancer dans cette activité sans disposer de connaissances au préalable sur le marché de l’immobilier et des notions dans les travaux.

Besoin d’indépendance : le marchand de bien une parfaite combinaison entre entrepreneuriat et immobilier

2021, en dépit d’une crise sanitaire qui ne ralentissait pas, a marqué un véritable tournant dans la conception salariale des Français. Les études menées par plusieurs observatoires démontrent que l’entrepreneuriat attire chaque jour un peu plus. La crise a stimulé le besoin d’indépendance, c’est pourquoi nous assistons à une nette évolution de l’intérêt tourné vers les professions offrant une émancipation salariale et un contrôle accru de l’exercice professionnel.

En outre, le secteur de la pierre a connu de profondes transformations au cours de la crise sanitaire, qui ont été porteuses d’opportunités, tant pour les particuliers que pour les professionnels. On citera notamment la hausse du pouvoir d’achat, des taux particulièrement bas, de la digitalisation des activités immobilières, du fort regain d’intérêt pour les villes de province et de taille moyenne, des réformes des politiques du logement… Tout autant d’évolutions qui expliquent l’attrait grandissant des professions immobilières, loin de se limite aux grandes agglomérations.

Parmi ces activités, le métier de marchand de biens donc, séduit et interpelle. Rien de bien surprenant si l’on s’y intéresse : une activité qui répond en tous points au besoin de liberté professionnelle (un marchand de biens doit être entrepreneur dans l’âme, et savoir gérer ses opérations en autonomie, il est également amené à se déplacer régulièrement sur les secteurs sur lesquels il opère), tout en offrant la possibilité de collaborer quasi quotidiennement avec de nombreux acteurs et prestataires palliant ainsi l’isolement social potentiel auquel les auto-entrepreneurs peuvent faire face.

En effet, le Marchand de Biens devra, dans le cadre de son activité, faire appel à de nombreux professionnels : agents ou chasseurs immobiliers, notaires, géomètres, architectes concessionnaires, artisans multiples… Ainsi le marchand de biens ne travaille presque jamais seul dans son coin, il se constitue un réseau solide au fil des opérations.

En outre, l’activité reste compatible au salariat : toute personne qui débute et voudra s’aguerrir, pourra le faire en parallèle d’une activité professionnelle avant de se lancer à 100% dans l’achat-revente.

Une activité qui emboite le pas de la rénovation écologique et énergétique immobilière

On dit souvent du marchand de biens qu’il est un rénovateur immobilier, qui marche donc dans le sillage des objectifs et défis gouvernementaux actuels, notamment le grenelle de l’environnement et la COP 21.

On vous explique.

La première étape d’une opération consiste à dégoter un bien qui présentera un potentiel à la revente. Pour cela, et souvent grâce à son réseau, le professionnel va tenter d’investir dans des biens dont le prix se situe en dessous du marché. Ce sont souvent des biens qui ont besoin d’un vrai rafraichissement, d’une restauration, qui n’attirent pas les acheteurs voulant en faire leur résidence principale en l’état, mais dans lesquels le marchand de biens va trouver son bonheur ! Une fois acheté, le marchand va faire effectuer les travaux nécessaires à sa mise en vente, pour justement pallier le manque d’attrait.

C’est de cette manière qu’il génèrera une plus-value plus ou moins importante, et fera son beurre.

Ainsi, le marchand de biens a – depuis toujours – participé à la remise sur le marché de biens délaissés. Il est celui qui décèlera leur potentiel parfois caché. Aujourd’hui, le gouvernement poursuit une politique de rénovation et restauration du parc immobilier ancien au travers de l’ANAH, Agence National pour l’Amélioration de l’Habitat (organe collecteur de toutes les aides financières type prime rénove). On pensera tout particulièrement à la loi Climat et Résilience, qui est venue appliquer un certain nombre de normes énergétiques sur le secteur.

Cette loi, publiée le 24 août dernier, vient ancrer l’écologie dans la société. Pour le secteur du logement, l’objectif est clair : « rénover massivement les logements pour réduire les émissions de gaz à effet de serre (à diviser par 4 d’ici 2050) et sortir des millions de ménages de la précarité énergétique. »

Dans cette logique, un calendrier a été défini avec pour objectif d’éradiquer les passoires thermiques, aussi, progressivement, les logements les plus énergivores ne pourront plus être mis en location. Ils subissent donc une forte dépréciation. Ces types de logements feront le plus grand bonheur des marchands de biens qui les réhabiliteront, en procédant par exemple à une remise à niveau de l’isolation des menuiseries et du système de chauffage, et participeront ainsi à leur réévaluation afin de les mettre à la vente.

De facto, le marchand de biens contribue, à sa manière et avec le soutien financier de l’état, à la rénovation du parc immobilier pour l’avenir.

Attention toutefois : les rénovations ne doivent pas être trop lourdes, par risque de passer en neuf, et donc de perdre ses avantages fiscaux.

Une profession à fort potentiel de rentabilité

Avec un chiffre d’affaires total hors taxes atteignant 11 204 000 000 d’euros en 2018 (qui suppose un chiffre d’affaires annuel de 491 000 euros par professionnel), on estime aujourd’hui que les marchands de biens au national génèrent 34 012 000 000 d’euros, soit 1 287 000 euros par professionnel. En outre, on observe, d’après les statistiques publiées par l’institut Ésane, que le profil des clients des marchands de biens évolue grandement depuis plusieurs années. La part des entreprises rachetant les biens augmente significativement. Entre 2017 et 2018, c’est + 14,6% d’entreprises qui sont entrées dans le panel de clientèle de ces professionnels. En seconde position se retrouvent, sans grande surprise, les particuliers, principaux clients historiques.

L’un des principaux bénéfices du métier – généralement celui qui accélère la prise de décision chez les intéressés, c’est la fiscalité appliquée à cette profession. En effet, le marchand de biens professionnel bénéficie d’avantages fiscaux non-négligeables. On citera notamment les frais de mutation réduits, un régime de TVA avantageux pour les biens de plus de 5 ans (n’étant pas considérés comme neufs après travaux), une exonération totale de TVA ou le choix de préférer le calcul de TVA sur marge.

Enfin, à la différence d’un investisseur immobilier, qui sera désormais soumis à la nouvelle norme de la HCSF relative aux 35% de taux d’endettement maximal, le marchand de biens, en tant que professionnel, pourra fonctionner via un régime de découvert, ce qui favorisera le développement de son activité.

Bon à savoir : un investisseur immobilier pourra également être amené à revendre rapidement et peut-être assez souvent ses résidences, mais attention, il sera alors tenu - en cas de contrôle-  de justifier la raison pour laquelle il a revendu dans un délai court, sous peine de taxation au régime de plus-value…

En conclusion, s’orienter vers le métier de marchand de biens, c’est choisir une activité à fort potentiel, fiscal, environnemental, social, et d’indépendance. Tout porte à croire qu’au cours des prochaines années, nombreux seront ceux qui opèreront une reconversion vers ce métier aux multiples opportunités, mais pour performer, une préparation reste nécessaire et fortement recommandée.