Marchand de biens : quand investir dans l'immobilier devient un métier

Professionnel de l'immobilier, le marchand de biens achète en son nom et revend des biens immobiliers, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières ou actions. Comment devient-on marchand de biens ? Quel statut juridique permet d'exercer cette activité ? À quel régime fiscal le marchand de biens est-il soumis ? En quoi diffère-t-il de l'agent immobilier du mandataire ou du promoteur ? Marchand de biens : quand investir dans l'immobilier devient un métier. On en parle en détail.

Comment devenir marchand de biens ?

Pour devenir marchand de biens, nul besoin de diplôme ou d'autorisation : une simple inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés) suffit. En effet, à la différence de l'agent immobilier, il est possible d'exercer l'activité de marchand de biens sans l'obtention de la carte T (carte Transactionnelle immobilière, délivrée par la CCI). Cependant, pour embrasser cette profession, de solides connaissances sont requises dans des domaines aussi variés que :

  • le droit de l'urbanisme ;
  • la maîtrise d'ouvrage ;
  • la fiscalité ;
  • etc.

L'activité du marchand de biens englobe les opérations suivantes :

  • achat revente de biens immobiliers ;
  • vente à la découpe ;
  • rénovation et réhabilitation des biens acquis ;
  • location en attendant la revente du bien.

Le marchand de biens achète en son nom, en vue de les revendre :

  • des biens immeubles déjà construits ;
  • des fonds de commerce ;
  • des terrains à bâtir ;
  • des parts ou actions de sociétés à prédominance immobilière.

Le marchand de biens est rémunéré par le bénéfice réalisé lors de la vente et non par une commission comme l'agent immobilier.

Quel statut juridique pour un marchand de biens ?

L'activité de marchand de biens peut être exercée en nom propre ou dans le cadre d'une société commerciale (SARL, SAS, SASU)... L'auto-entreprise et la SCI sont exclues des formes juridiques envisageables.

Marchand de biens en auto-entreprise ou en SCI : c'est possible ?

Rien ne s'oppose à l'exercice de la profession de marchand de biens sous le régime de l'auto-entreprise sauf un détail important : le seuil de chiffre d'affaires limité à 176 200 euros au 1er janvier 2021. Un plafond très vite dépassé lorsque l'on parle d'achat revente d'immeuble. Le statut d'auto-entrepreneur est donc incompatible avec le métier de marchand de biens. Tout comme le statut de SCI (société civile immobilière) qui ne peut pas exercer d’activité commerciale. Par conséquent, une SCI - par définition civile - ne peut pas réaliser les opérations d’achat revente qui caractérisent cette profession.

Marchand de biens en nom propre

L’exercice en nom propre (entreprise individuelle) suppose que l’entreprise est confondue avec le patrimoine personnel de l’entrepreneur.
Avantages de l'EI :

  • formalités de création simples ;
  • absence d’apport ;
  • l’exploitant dispose des pleins pouvoirs ;
  • possibilité d'opter pour l’EIRL.

Inconvénients de l'EI :

  • responsabilité totale et indéfinie de l’exploitant envers ses créanciers professionnels ;
  • fiscalité uniquement basée sur le bénéfice réalisé ;
  • impossibilité de s'associer ;
  • une seule entreprise individuelle peut être créée.

Les sociétés commerciales adaptées à l'activité de marchand de biens

Les sociétés commerciales les plus adaptées à l'activité de marchand de biens sont la SARL (ou l'EURL en cas d'associé unique) et la SAS (ou la SASU en cas d'actionnaire unique).
Les avantages de la SARL :

  • création avec peu de capitaux ;
  • responsabilité des associés limitée au montant de leurs apports ;
  • possibilité pour le gérant de la société de choisir son régime de protection sociale (salarié ou non salarié).

Les inconvénients de la SARL :

  • statut social de TNS imposé au gérant majoritaire ;
  • fonctionnement rigide ;
  • dividendes soumis à cotisations sociales.

Les avantages de la SAS :

  • pas de capital minimum ;
  • statut social de salarié pour tous les actionnaires (même l'actionnaire majoritaire) ;
  • cadre juridique souple ;
  • capital variable ;
  • les actionnaires ne sont pas responsables des dettes de la société (sauf mauvaise gestion ou fraude).

Les inconvénients de la SAS :

  • complexité de la rédaction des statuts ;
  • régime des travailleurs non salariés impossible pour le dirigeant.

À quoi ressemble la fiscalité des marchands de biens ?

Régime d'imposition, taxe sur la valeur ajoutée, frais de notaire : on regarde en détail les particularités de la fiscalité des marchands de biens.

Le régime d'imposition de marchand de biens

Si le marchand de biens exerce en nom propre, ses bénéfices (plus-value) sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. La plus-value ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention.
Lorsqu'il s'agit d'une SAS ou d'une SARL (SASU ou EURL), les bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) suivant ce barème :

  • 15 % jusqu’à 38 200 euros de bénéfices ;
  • 28 % au-delà 38 200 euros de bénéfice (pour les exercices ouverts à partir de janvier 2020) ;
  • 26,5 % au-delà 38 200 euros de bénéfice (pour les exercices ouverts à partir de janvier 2021).

Pour rappel, le bénéfice correspond à la différence entre le prix de vente de l'immeuble et son prix de revient augmenté des frais et charges.
En attendant leur revente, les appartements (ou maisons) en possession de marchand de biens peuvent être mis en location. Dans ce cas, un bail est signé et des loyers sont encaissés. Ce revenu locatif s’ajoute aux recettes réalisées par le marchand de biens ou sa société. Tous les frais engagés pour la mise en location et l’entretien du bien sont déductibles de la base imposable.

Fiscalité du marchand de biens : les règles applicables en matière de TVA

Selon qu'elles portent sur des biens anciens, des biens neufs ou des terrains à bâtir, les activités de marchand de biens peuvent être soumises à la TVA sur marge, la TVA de plein droit ou bénéficier d'une exonération.

La taxe sur la valeur ajoutée sur les ventes d'immeubles anciens

Les ventes de biens anciens sont exonérées de taxe sur la valeur ajoutée (sauf option pour la TVA sur le prix total ou sur la marge).
Un bien (appartement, maison individuelle, local, etc.) est considéré comme ancien quand :

  • sa construction date de plus de 5 ans ;
  • il a déjà fait l’objet d’une vente ou d’une autre forme de mutation.

Dans le cadre d'arbitrages portant sur des biens anciens, le marchand de biens peut opter pour le paiement de la TVA sur marge. Cette option permet de déduire la taxe sur la valeur ajoutée payée sur la rénovation.
Pour rappel, la TVA sur margeconsiste à ne collecter la taxe sur la valeur ajoutée que sur la marge réalisée lors de l'opération d’achat-revente.
Important : après rénovation lourde, un bien ancien peut être considéré comme neuf. Dans ce cas de figure, la vente sera soumise à la taxe sur la valeur ajoutée des biens neufs, abordée dans les lignes qui suivent.

La TVA sur les ventes d'immeubles neufs

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises à la TVA sur le prix de vente total (taux de 20 %).
Un bien (appartement, maison individuelle, local, etc.) est considéré comme neuf quand :

  • sa construction date de moins de 5 ans ;
  • un bien ancien a fait l’objet de travaux de rénovation importants.

Conformément à l'article 257 du Code général des impôts, les travaux conduisant à la production d’un bien neuf (vis-à-vis de la TVA) peuvent consister en une surélévation ou rendre à l’état neuf l'un ou l'autre des éléments suivants :

  • la majorité des fondations ;
  • la majorité des éléments (hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage) ;
  • la majorité de la consistance des façades (hors ravalement).

Ces travaux peuvent également porter l'ensemble des éléments de second œuvre suivants (proportion de 2/3 au moins) :

  • planchers (hors planchers déterminant la résistance ou la rigidité de l’ouvrage) ;
  • huisseries extérieures ;
  • cloisons intérieures ;
  • installations sanitaires et de plomberie ;
  • installations électriques ;
  • système de chauffage.

Un immeuble ancien rénové selon ces critères peut être requalifié comme un immeuble neuf. Sa vente est alors assujettie à la TVA sur le prix de vente total. Cette requalification peut entraîner un redressement fiscal.

La TVA sur les ventes de terrains à bâtir

Les ventes de terrains à bâtir sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 % :

  • TVA sur la marge dans le cas d'un terrain acheté à un non-assujetti à la TVA ;
  • TVA sur la totalité du prix de cession dans le cas d'un terrain acheté à un assujetti à la TVA.

Marchand de biens : frais de notaires et droits de mutation

Le marchand de biens bénéficie de frais de notaire réduit. Soit 2 à 4 % du prix de vente du bien immobilier (contre 7 % environ pour un particulier).
Conformément au Code général des impôts (articles 1115 et 1594-0 G), le marchand de biens est exonéré :

  • de droits et taxes de mutation si le bien est revendu dans les 5 ans suivant son acquisition ;
  • de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement si le bien immobilier est remis à neuf dans les 4 ans suivant l’acquisition.


Pour bénéficier de ce régime de faveur, le marchand de biens doit prendre l’engagement de revente dans l’acte authentique.
Lorsqu'à l'échéance du délai, l'engagement de revendre n'est pas respecté, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé. Des intérêts de retard sont également décomptés.

Quelles sont les obligations du marchand de biens ?

Même si l'activité de marchand de biens n'est réglementée par aucune loi précise, elle demeure soumise à certaines obligations liées à ses fonctions de vendeur et de constructeur.

L'obligation d'information du marchand de biens

En tant qu'intermédiaire professionnel, le marchand de biens est tenu à l'obligation d'information vis-à-vis de l'acquéreur. Ceci implique :

  • le devoir de délivrer loyalement toutes les informations en sa possession ;
  • le devoir de rechercher tout renseignement utile sur le bien.

Ainsi, en achetant puis en revendant le bien, il doit vérifier :

  • la régularité de la transaction ;
  • la conformité des lieux aux normes d’habitabilité ;
  • l'exactitude des mentions figurant dans l'acte (titre de propriété du vendeur, surface, servitudes) ;
  • la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).

Marchand de biens : l'obligation de garantie des vices cachés

En tant que vendeur professionnel, le marchand de biens est tenu des vices cachés du bien vendu. Il ne peut donc pas s’exonérer de cette obligation en invoquant son ignorance. Aucune clause d’exclusion de responsabilité ne peut être incluse dans l’acte de vente.

L'obligation d'assurances : RC pro, assurance dommages-ouvrage et garantie décennale

Le marchand de biens est à la fois commerçant, constructeur et maître d’ouvrage. Ces trois fonctions l'obligent à souscrire différentes assurances.

L'assurance de responsabilité civile professionnelle

Comme tous les professionnels de l'immobilier, le marchand de biens doit souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle.

L'assurance "dommages-ouvrage"

Lorsque le marchand de biens fait réaliser d'importants travaux dans le bien immobilier qu'il souhaite revendre, il doit souscrire une assurance "dommages-ouvrage". Cette assurance, souscrite avant l'ouverture du chantier, permet de couvrir les éventuels dommages en dehors de toute recherche de responsabilité.

La garantie décennale

Après la vente, le marchand de biens répond des désordres qui affectent l'immeuble qu’il a rénové. Il doit donc également souscrire une assurance responsabilité civile décennale. Cette garantie décennale couvre sur un délai de 10 ans la responsabilité des dommages :

  • compromettant la solidité de l'ouvrage ;
  • rendant l'ouvrage inhabitable ou impropre à sa destination.

Le financement d'une opération de marchand de biens

Les solutions de financement à la disposition des marchands de biens exerçant en société sont les suivants :

  • le prêt bancaire avec apport financier de 20 % et retour sur investissement égal à 20 % environ (ligne de crédit semblable à un découvert autorisé généralement consenti pour 2 ans) ;
  • le financement participatif (crowdfunding en ligne) ;
  • le financement privé (fonds amenés par des investisseurs privés).

L'ouverture d'une ligne de crédit engendre les frais suivants :

  • frais de dossier ;
  • intérêts allant de Euribor + 1,5 % à Euribor + 3 % ;
  • commission d’engagement égale à 1 % annuel sur le montant total emprunté (jusqu’au remboursement complet du prêt).

Pour concrétiser leur projet d'investissement de nombreux marchands de biens font appel à un courtier immobilier, l'intermédiaire de confiance chargé de monter le dossier de financement et trouver le meilleur établissement financier.

Marchands de biens, agents immobiliers et promoteurs immobiliers : des statuts différents

Qu'est-ce qui différencie un marchand de biens d'un agent immobilier ou d'un promoteur immobilier ? On examine les statuts des différents acteurs de l'immobilier.

Le statut de l'agent immobilier

Contrairement au marchand de biens, qui est propriétaire du bien qu'il vend, l'agent immobilier est l'intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien. Il peut mener ses opérations de façon indépendante ou intégrer un réseau d’agences dans le cadre d’une franchise. Pour exercer ses activités, l'agent immobilier doit s'inscrire au RCS et détenir une carte T. Cette carte professionnelle de transaction immobilière est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie sous certaines conditions :

  • aptitude professionnelle (diplôme bac + 2 spécialisé dans le domaine de l'immobilier ou un diplôme bac + 3 études juridiques, économiques ou commerciales) ;
  • moralité : (absence d'incapacité et casier judiciaire vierge) ;
  • garantie financière (banque, organisation professionnelle, Caisse des dépôts, etc.) ;
  • responsabilité civile professionnelle.

L'agent immobilier, considéré comme un commerçant, peut pratiquer son activité dans le cadre d'une EI (imposition sur le revenu) ou dans le cadre d'une société (impôt sur les sociétés). Il est soumis aux cotisations patronales et sociales.
Investi d'un devoir de conseil à l'égard du vendeur et de l'acquéreur, l'agent immobilier doit vérifier :

  • la conformité du titre de propriété du vendeur ;
  • l'exactitude des caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, servitudes, diagnostics obligatoires, etc.) ;
  • la solvabilité de l'acquéreur.


En sa qualité de mandataire, l'agent immobilier ne peut pas acheter les biens dont on lui a confié la vente.

Le statut du mandataire immobilier

Conformément à la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, le mandataire immobilier ou agent commercial immobilierest un travailleur indépendant. Il peut exercer son activité en EI ou dans le cadre d'une micro-entreprise.
Le mandataire immobilier travaille pour un mandant (agence immobilière ou réseau immobilier), titulaire de la carte professionnelle. Cette affiliation à un mandant conditionne :

  • l'inscription du mandataire immobilier à la chambre du commerce (article L. 134-1 du Code du commerce) ;
  • l'obtention de l’attestation d'habilitation collaborateur auprès de la CCI dont dépend le siège du mandant.

Les obligations du mandataire immobilier sont les suivantes :

  • immatriculation au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) au greffe du tribunal de commerce de son domicile avec renouvellement tous les 5 ans ;
  • souscription d'une responsabilité civile professionnelle (RCP) dédiés aux agents commerciaux mandataires en immobilier indépendant ;
  • respecter l'obligation de formation continue pour toutes les activités d'entremise et de gestion immobilière imposée par la loi ALUR.

Le statut d'agent commercial immobilier permet d'exercer au nom de l’agent immobilier. Parmi ses missions, on peut citer :

  • la prospection ;
  • l'étude de marché ;
  • la négociation ;
  • la rédaction et la signature des mandats et des bons de visite.

Il ne peut pas :

  • donner des conseils juridiques ;
  • rédiger d'actes sous seing privé (bail et compromis de vente).


Généralement, l'agent commercial immobilier est rémunéré à la commission en contrepartie des ventes et des transactions immobilières réalisées par ses soins.
La rédaction du contrat entre le mandant et l’agent commercial immobilier permet d'établir, entre autres :

  • le taux de commission (commun accord) ;
  • le mode de calcul de la commission (chiffre d’affaires réalisé, pourcentage sur la marge, etc.) ;
  • l'éventualité d'une rémunération à la tâche ;
  • l'attribution d'un secteur géographique ou d'une clientèle.

Le statut du promoteur immobilier

À l'instar du métier de marchand de biens, l'activité de promoteur immobilier n'est pas définie au sens juridique du terme. Pour avoir un aperçu plus net de ce "métier", il faut se pencher sur l'article 1831 du Code civil délimitant les contours du contrat de promotion immobilière.
Le promoteur est une personne morale ou physique, professionnel de l'immobilier ou un particulier poursuivant les missions suivantes :

  • conception de bâtiments destinés à la vente ;
  • élaboration du projet ;
  • recherche de financement ;
  • pilotage des opérations de construction ;
  • commercialisation des lots.

Société civile immobilière de construction et de vente : constitution et fonctionnement

L’opération de promotion est généralement réalisée par une société civile immobilière de construction et de vente. Les principes de constitution de la SCCV sont les suivants :

  • immatriculation au RCS ;
  • possibilité d'édifier un ou plusieurs immeubles en vue de leur revente par fractions ou en totalité ;
  • deux associés au minimum ;
  • aucun capital minimum requis ;
  • apport de liquidités ou de biens en nature ;
  • fiscalité transparente (imposition sur les bénéfices nets des associés) ;
  • responsabilité illimitée des associés à proportion de leur part au capital ;
  • statut de TNS pour le gérant associé (affiliation Sécurité sociale des indépendants) ;
  • gérant non associé affilié au régime général de la Sécurité sociale ;
  • existence pour la durée de l'opération ;
  • commercialisation en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ;
  • assurance dommage-ouvrage ;
  • garantie décennale ;
  • garantie financière d’achèvement (GFA).

Zoom sur la fiscalité de la société civile immobilière de construction et de vente


La SCCV est soumise à l’impôt sur le revenu (art. 239 ter du CGI). Chaque associé est imposé directement et personnellement dans la catégorie fiscale dont il relève :

  • le bénéfice de l’associé personne physique est imposé à l’IR dans la catégorie BIC ou des plus-values des particuliers ;
  • le bénéfice de l’associé personne morale à l’IS est imposé à l’IS.

Les opérations des sociétés civiles de construction et de vente sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée. Sont concernées par cette taxe toutes les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles de toute nature :

  • les factures nécessaires à la construction de l'immeuble ;
  • la vente de l'immeuble.

La vente d'un bien immobilier neuf (achevé moins de 5 ans avant sa vente) est soumise de plein droit à la TVA au taux de 20 % sur le prix total. En contrepartie, elle bénéficie de droits d'enregistrement au taux réduit de 0,715.
En cas de VEFA, la taxe sur la valeur ajoutée devient exigible à l'expiration des périodes auxquelles se rapportent les paiements successifs liés à l'avancement des travaux. En effet, l'article 252 du Code général des impôts prévoit que lorsque le règlement se fait par acomptes, le paiement de la taxe peut se faire au fur et à mesure de leur encaissement dès lors que le redevable a présenté des garanties de recouvrement.
La vente d'un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée.