La division d'un immeuble en plusieurs appartements consiste à séparer un immeuble en plusieurs logements indépendants. Il s'agit d'une opération immobilière relativement importante. Elle permet au marchand de biens de dégager une rentabilité intéressante, en revendant par la suite chaque appartement de manière individuelle. La somme des prix des différents lots individuels est en effet supérieure au prix de l'immeuble global. La découpe d'un bien nécessite cependant de suivre plusieurs étapes et de respecter un certain nombre de formalités. Découvrez dans cet article comment diviser une maison en appartements et quels sont les avantages et inconvénients d'une telle opération.
En quoi consiste la division d'un immeuble en plusieurs appartements ?
Le marchand de biens est un professionnel dont l'activité consiste à acheter puis revendre des biens immobiliers. Afin de dégager une plus-value, il est souvent amené à faire des travaux sur ces biens. Il peut s'agir de travaux de rénovation simple du logement. Cependant, le marchand de biens est le plus souvent amené à réaliser des opérations de division d'un immeuble ou d'une maison en plusieurs appartements. De quoi s'agit-il ?
Découpe d'un immeuble de rapport : quelques explications
La division d'un immeuble en appartements consiste à repenser l'intérieur d'un bâtiment pour le découper en plusieurs petites surfaces. Chacune de ces surfaces correspond à un appartement, de superficie plus ou moins grande. On trouve le plus souvent des studios ou des appartements de type T1 ou T2. Chaque logement possède sa propre entrée, mais aussi sa propre cuisine, salle de bains, etc. L'aménagement de l'intérieur de ces maisons est optimisé, afin de recevoir plusieurs occupants. La maison peut ainsi être transformée en immeuble de rapport, avec plusieurs biens qui peuvent être loués à des locataires différents. Cependant, le marchand de biens préférera revendre séparément les biens issus de la transformation du bâtiment initial. Cette revente lui permet de maximiser ses bénéfices.
Pourquoi diviser une maison en appartements ?
Lorsqu'un marchand de biens réalise une opération de division, il envisage la transformation et la revente des différents lots dès le moment où il achète le bien. Il ne s'agit pas d'un investissement locatif, mais bel et bien d'une opération financière dont le but est d'optimiser la rentabilité de manière immédiate. En revendant chaque appartement individuellement, il touchera une somme supérieure à la revente de l'immeuble d'un seul morceau. En effet, en immobilier, le prix au mètre carré d'un bien diminue lorsque la surface augmente. Découper une maison en plusieurs lots revendus individuellement permet donc de revendre la totalité de l'immeuble à un prix au mètre carré plus intéressant. Il sera supérieur à celui affiché pour la revente de l'immeuble de rapport tel quel.
Les prérequis pour une division de bâtisse réussie
Toute opération de découpe d'un bien nécessite de suivre des démarches légales obligatoires.
Division et règles de construction locales
La découpe d'une maison peut nécessiter un permis de construire ou une déclaration de travaux préalable. Ces autorisations doivent être demandées au service de l'urbanisme de la mairie d'accueil. Une réponse favorable de ce service doit être obtenue avant de commencer les travaux de séparation. Le résultat final doit respecter les règles prévues au plan local d'urbanisme (PLU). Une non-conformité du projet avec les normes de construction locales compromet sa réalisation.
Autres critères importants pour se lancer sereinement
Bien entendu, d'autres critères que ceux de la faisabilité technique de la découpe doivent être pris en compte. L'emplacement du bien est important. Un bien immobilier parfaitement situé garantit d'être facilement revendu, une fois découpé. L'accès aux transports, la proximité des commerces, des écoles et l'environnement au sein du quartier doivent être pris en compte avant l'achat d'une maison à découper. La localisation du bien peut également influencer la découpe du bâtiment acheté. Dans un quartier étudiant, on privilégiera une découpe en plusieurs studios. Un appartement plus grand dédié à la colocation peut aussi être envisagé. Un quartier traditionnel amènera des acheteurs cibles de type famille. Dans ce cas, mieux vaut prévoir une découpe en plusieurs appartements de type T2. En zone tendue, la vente se fera plus rapidement.
Comment diviser une maison en appartements ?
Diviser une maison en plusieurs biens est un projet immobilier de grande échelle. Ses ressources financières et matérielles importantes sont nécessaires. L'intervention de nombreux professionnels et corps de métier est recommandée. De l'idée jusqu'à la transformation effective du bien immobilier, voici les différentes étapes d'une division de maison en plusieurs biens. Le cheminement à suivre et les vérifications à effectuer sont les mêmes que le découpage se fasse pour une location ou une vente.
Première étape : chercher un bien immobilier adapté à la découpe
Il faut tout d'abord trouver le bien qui se prête à une division. Beaucoup d'opérations de séparation sont réalisées dans de grandes maisons bourgeoises. Elles peuvent ainsi être repensées pour recevoir plusieurs occupants. Le bâtiment devra présenter une superficie suffisante pour réaliser la transformation. Une maison trop petite ne sera pas adaptée. Le bien doit aussi offrir des espaces intéressants. Il doit permettre la création de parties communes adéquates. L'organisation initiale de l'immeuble a donc son importance.
En théorie, les travaux permettent d'adapter n'importe quels espaces. Cependant, créer un local poubelle accessible à tous les locataires et les propriétaires d'un immeuble peut demander des travaux importants. La rentabilité de l'opération de découpe ne sera pas intéressante. Il est donc nécessaire de porter son choix sur une maison qui se prête à cette démarche dès le début du projet.
Deuxième étape : vérifier que le cadre légal permet de diviser la maison
Il vous faudra ensuite vérifier que le découpage de la maison en plusieurs studios est possible du point de vue de la loi. Ce point est à vérifier avant de réaliser l'investissement dans la maison.
Division immobilière et arrêté de péril
Le bien ne doit pas faire l'objet d'un arrêté de péril. Un édifice frappé d'un tel arrêté est considéré comme dangereux pour ses occupants et les habitants alentour. Sa solidité est comprise. Si la mairie engage une procédure sur le bien, l'opération de découpe reste envisageable. Il faut dans un premier temps finaliser la réalisation des travaux demandés par les autorités pour assurer la sécurité de tous. La levée de l'arrêté est ensuite possible.
Plan local d'urbanisme (PLU) et division d'une maison
Le PLU impose parfois une superficie minimale pour la construction de nouveaux logements. Tout dépend de la zone du PLU dans laquelle l'habitation est située. Il faudra donc vérifier si vous êtes dans ce cas. Sinon, votre programme sera à adapter en conséquence. Dans les secteurs à l'habitat dégradé, les divisions sont parfois interdites. Une agence immobilière peut vous renseigner sur ces spécificités. Un architecte connaît également les spécificités des PLU locaux. Mieux vaut discuter avec ces professionnels avant tout achat de bien immobilier. Un rendez-vous au service de l'urbanisme de la ville est également conseillé. Il permettra de vous rassurer et de valider la faisabilité de la découpe.
Divisions immobilières, normes et équipements
Chaque appartement créé doit respecter les critères de décence définis dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. La loi inclut des obligations d'équipements minimaux pour un immeuble de rapport ou une copropriété. Elles comprennent notamment pour chaque appartement :
- la pose d'un chauffage ;
- une alimentation en eau potable ;
- une évacuation des eaux usées ;
- un coin cuisine ;
- une installation sanitaire, avec des toilettes, une baignoire ou une douche ;
- une installation électrique conforme aux normes et adaptée à l'appartement.
Votre projet de séparation d'une habitation en plusieurs biens sera donc conditionné à l'installation de ces équipements. Faute de quoi, la réponse de la ville risque d'être négative. Celle-ci peut également imposer des équipements supplémentaires obligatoires. Le recours à un professionnel du bâtiment est conseillé pour être guidé dans cette étape. Un architecte peut également se déplacer pour réaliser un diagnostic des équipements à prévoir.
Divisions immobilières et superficie des logements
Les studios individuels obtenus après découpage de l'espace initial doivent présenter une surface minimale de 14 m². Leur volume individuel doit être supérieur à 33 m³. En dessous de cette superficie et de ce volume minimaux, un appartement n'est pas considéré comme décent. La découpe et la création d'une copropriété seront refusées par la ville. Pour éviter toute déception liée à de mauvaises mesures, faites appel à un professionnel. Un géomètre-expert calculera les dimensions exactes de chaque appartement. Cette démarche vous évitera d'éventuels recours des futurs propriétaires. Un architecte peut vous aider à optimiser l'agencement de chaque appartement. L'aménagement des petites surfaces n'est pas toujours facile à réaliser.
Troisième étape : demander les autorisations nécessaires à la commune pour une division
En théorie, la séparation de l'espace intérieur d'une maison en plusieurs biens ne nécessite pas de demande administrative particulière. Il s'agit en effet de travaux intérieurs, sans modification extérieure de l'aspect de la maison. Cependant, il convient d'examiner le PLU dans le détail. Une autorisation peut être nécessaire concernant certains aspects des modifications prévues. Voici les points à vérifier.
Autorisation et création de surface supplémentaire
Le PLU est le document qui fixe les règles d'occupation des sols. Il répertorie aussi les pratiques de construction autorisées dans une ville. La transformation d'un habitat unique en plusieurs logements vous amène à envisager la création de mètres carrés supplémentaire ? Une autorisation de la ville est requise au-delà de 5 m². Si la surface habitable créée est supérieure à 20 m², un permis de construire est nécessaire. Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable de travaux suffit. Attention, si la superficie totale du bien est supérieure à 150 m², le permis de construire est obligatoire, quelle que soit la dimension de l'espace supplémentaire créé. Dans ce cas, il vous faudra également prévoir les services d'un architecte.
Accord de la commune et modification de l'aspect extérieur de l'immeuble
Toute modification de l'aspect extérieur de l'immeuble doit être autorisée par le PLU de la commune. Si la transformation du bien implique la création d'ouvertures extérieures, pensez à vous rapprocher de la mairie. Suivant les cas, une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire doit être déposée. En cas de modification des murs porteurs de la maison, le permis de construire est obligatoire. Les délais de réponse pour ces documents sont respectivement d’un et trois mois. Aucune modification ne peut commencer avant réception de la réponse du maire. Si les changements étaient finalement refusés, vous seriez tenu de remettre le bien en l'état.
Installation d'un compteur d'eau et d'électricité pour chaque appartement
Chaque habitation individuelle doit être décente. Chaque occupant doit avoir accès à sa propre consommation d'eau et d'électricité. Il faut prévoir la pose d'un compteur personnel pour l'eau et chaque consommation d'énergie. Attention : ces travaux de pose de compteurs supplémentaires sont parfois compliqués à réaliser. N'hésitez pas à contacter les fournisseurs d'énergie très tôt dans l'avancement de votre projet. Ils vous confirmeront la faisabilité des modifications souhaitées. Elle n'est pas toujours acquise.
Création de logement et places de stationnement obligatoires
Le PLU en vigueur dans une municipalité indique généralement des obligations liées au stationnement. Lorsque l'on divise une habitation en plusieurs logements, il est nécessaire de prévoir d'autres places de parking. Dans certains cas, une place est requise pour chaque logement. Deux places sont même parfois demandées au-delà d'une certaine superficie pour un appartement. Suivant les cas, le PLU peut exiger que les places de stationnement soient couvertes. Là encore, un architecte saura vous indiquer les obligations du PLU. Ces informations sont à prendre en compte très tôt. Elles peuvent compromettre vos plans si les conditions prévues sont trop restrictives.
Quatrième étape : la réalisation des travaux de division
Diviser une maison ou tout autre logement en plusieurs habitations demande de réaliser des travaux importants. Il faut bien sûr monter des cloisons séparatives entre chaque lot, prévoir la création de nouvelles arrivées d'eau, de raccords électriques, de tuyaux d'évacuation, etc. La pose de nouveaux compteurs d'eau et d'énergie pour chaque logement doit également être réalisée par des professionnels. Les critères de décence d'un logement peuvent nécessiter la création d'une ouverture pour une nouvelle fenêtre. Chaque appartement doit être facilement accessible, avec une nouvelle porte palière. Il faut bien sûr coordonner les différents corps de métier qui interviennent sur le chantier. Un architecte peut réaliser ce travail de maîtrise d'ouvrage. Il vérifiera que le résultat est conforme aux plans initiaux et aux autorisations obtenues.
Avantages et inconvénients de la découpe d'une maison en plusieurs logements
Pour un marchand de biens, la séparation d'une maison en plusieurs logements présente de nombreux avantages et quelques inconvénients. Faisons le point.
Diviser une maison en plusieurs appartements : les avantages
La restructuration et le découpage d'une grande maison en plusieurs appartements sont le plus souvent des opérations très rentables financièrement pour un professionnel de l'achat et de la vente. Voici pourquoi.
Profiter d'un prix au mètre carré moins élevé à l'achat
Ce type d'opérations permet d'acheter des immeubles de grande surface à un prix au mètre carré plus faible. L'investisseur achète donc un grand nombre de mètres carrés moins cher. En revanche, la vente de chaque lot de manière individuelle se fait à un prix au mètre carré plus élevé. Le prix au mètre carré est en effet plus élevé pour les petites superficies. La rentabilité de l'opération est optimisée.
Bénéficier d'une marge de négociation plus importante à l'acquisition
Les possibilités de négociation sur ce type de bien sont généralement plus importantes. Le nombre d'acquéreurs potentiels est moins élevé. Il y a moins de concurrence. Il s'agit en principe d'investisseurs expérimentés. Si le propriétaire souhaite vendre rapidement le bien, il aura intérêt à accepter la négociation.
Réaliser des économies d'échelle
Les travaux à réaliser sont en général importants. Là encore, ils permettent de réaliser des économies d'échelle sur le coût du chantier. Ce type de chantier sera plus intéressant pour un professionnel du bâtiment. Il acceptera plus facile de faire une remise commerciale pour remporter l'appel d'offres. L'économie d'échelle se fait également au temps passé. L'investisseur centralise au même endroit plusieurs biens, sans avoir besoin de se déplacer. Les démarches administratives se font de manière centralisée. Au terme de l'opération, l'investisseur est propriétaire de plusieurs biens immobiliers et non d'un seul.
Risques et inconvénients de la division d'une habitation en différents lots
Le découpage d'un édifice en plusieurs lots présente néanmoins quelques risques.
La complexité de la découpe d'un bien
Le découpage d'une maison en plusieurs logements est un projet pluridisciplinaire complexe. Des connaissances dans le bâtiment, l'immobilier, le droit, la gestion de projets, etc. sont nécessaires. Il est rare de maîtriser toutes ces disciplines. Se former aux spécificités de l'activité de marchand de biens limite les risques. S'entourer de professionnels qualifiés permet aussi d'avancer plus sereinement.
Le risque lié à la rentabilité de l'opération
La clé d'une bonne rentabilité est de bien planifier les coûts et les démarches à effectuer. Il faut être capable d'identifier à l'avance quel type de bien convient pour ce type d'opération, les obligations à remplir, etc. Il faut également être capable d'évaluer précisément le coût des travaux liés à la séparation et le prix potentiel auquel chaque lot sera remis sur le marché immobilier. Une agence immobilière de confiance peut vous aider dans cette tâche. Vous pouvez aussi développer vous-même une connaissance du marché local. Dans tous les cas, un business plan est nécessaire avant de se lancer. Impôts, taxe sur la valeur ajoutée (TVA), frais d'architecte : tout doit être anticipé. C'est le seul moyen de s'assurer de la rentabilité de l'opération.
La maîtrise des délais du chantier
Ce type d'opération demande le plus souvent d'effectuer des travaux sur le bâtiment d'origine. La réalisation d'un chantier implique souvent de nombreux imprévus. Une des clés du succès est de s'entourer de professionnels de confiance. Cela permet de sécuriser son projet en s'assurant de la qualité du travail réalisé et du respect des délais annoncés par les entrepreneurs.
Optimiser la revente des appartements créés
La revente individuelle de chaque lot peut être fastidieuse. Si vous préparez bien votre investissement, que le quartier est attractif et que les logements proposés sont au goût du jour, elle ne posera aucun problème. La vente de chaque appartement peut être confiée à une agence ou gérée en direct avec les futurs acquéreurs.
Une fois la découpe réalisée, d'autres étapes seront nécessaires avant de pouvoir assurer la revente de chaque lot individuellement. Il vous faudra par exemple créer une copropriété au sein de l'édifice, avec des parties communes.
Cela vous amènera à établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété. Ces démarches sont indispensables dès que vous souhaitez revendre un lot issu de la découpe.
