Situation sur l’investissement immobilier et le rendement locatif en France

La location de maison est devenue une source de revenus supplémentaires pour de nombreux particuliers. Les professionnels qui travaillent dans l’immobilier savent que c’est un secteur lucratif et moins risqué. Cependant, la rentabilité locative n’est pas pareille selon la région. Il existe des lieux et des villes plus rentables et moins risqués que d’autres.

La rentabilité en immobilier

Avant d’investir, il est important de connaître la rentabilité (le retour sur investissement). Certes, l’investissement immobilier est avant tout un placement à long terme. Mais il peut aussi être une activité rentable si le bien est mis en location. 

 Définition

La rentabilité en immobilier est un indicateur économique ou financier qui permet de mesurer le niveau de profit dégagé par un investissement immobilier. Il s’agit, en général, du rapport entre les revenus et le capital investi pour l’acquisition du bien immobilier. On parle également du taux de rendement locatif.

Il existe un système de calcul spécifique pour déterminer la rentabilité locative. Les revenus produits dans le secteur immobilier sont principalement les loyers.   

Détermination de la rentabilité en immobilier

Pour déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier ou encore la rentabilité locative, il est essentiel de partir avec les paramètres de calcul suivants : le prix de l’immobilier et le montant total des loyers versés par les locataires.

Cet indicateur permet de déterminer s’il est intéressant d’acheter une maison (ou un appartement) et de la louer.

  • Le taux de rendement brut 

Le taux de rendement brut est le rapport entre le total des loyers d’une année et le prix d’acquisition du bien.

  • Le taux de rendement net 

À la différence du taux de rendement brut, le taux de rendement net prend en compte tous les frais, les impôts et taxes relatifs à l’acquisition de l’immobilier.

Les rendements en France

Les Français s’intéressent de plus en plus au placement immobilier depuis quelques décennies. L’acquisition d’un bien immobilier apporte de nombreux avantages surtout pour les particuliers. Le secteur constitue moins de risques que d’autres secteurs d’activités.

Les différents avantages d’un investissement locatif

 L’achat d’une maison ou d’un appartement en vue d’une location offre de nombreux avantages :

  • Pour assurer la retraite

Pour vivre paisiblement sa retraite, avoir sa propre maison constitue une grande assurance et un bon moyen pour se mettre à l’abri des incertitudes de demain. 

  • Pour se constituer un patrimoine immobilier

La constitution d’un patrimoine immobilier commence à l’achat d’une résidence principale, puis d’une résidence secondaire et d’autres biens immobiliers en vue de les louer.

  • Pour apporter des revenus complémentaires

Les loyers perçus à titre de revenus de location constituent une source de revenus supplémentaires pour le foyer ou le ménage. Les revenus des loyers peuvent servir de moyens supplémentaires pour payer ou réduire les mensualités d’un prêt immobilier.

  • Pour transmettre aux générations futures

L’investissement immobilier est un placement à très long terme. Le bien immobilier a une très longue durée de vie pouvant atteindre plusieurs centaines d’années. Les prochaines générations peuvent donc en bénéficier.

La situation en France

En France, les taux de rendement locatif ou taux de rentabilité locative ont des niveaux très différents d’une région à une autre. Les paramètres et les variables changent en fonction de la localisation de l’immeuble à louer.

La plupart des investisseurs pensent que la rentabilité dans les grandes villes comme Paris est meilleure qu’en périphérie. Ce réflexe est compréhensible sachant qu’il y a beaucoup de monde qui cherche un appartement à louer en ville. Les demandes dépassent souvent les offres. Du coup, les prix des loyers s’envolent.

Mais acheter un bien en centre-ville est aujourd’hui plus difficile que de chercher une aiguille dans une botte de foin. De plus, le prix d’achat d’un appartement en plein centre-ville est parfois exorbitant. Cela ne fait que baisser le taux de rendement net du bien en location.

La rentabilité par région

Les villes les plus rentables

Pour investir dans l’immobilier locatif, il est important de connaître la rentabilité pour chaque région de France. Il est impossible de lister toutes les régions par type ou par emplacement : grandes villes, périphériques, campagne, au bord de la mer, premier plan, second plan…

Voici quelques tableaux récapitulant les villes les plus rentables de France en termes d’investissement locatif.

Top 20 des villes les plus chères de France

Ville

Prix au m²

Loyer au m²

Loyer annuel

Loyer net annuel

Taux de rentabilité

Ratio prix-loyer

1

Neuilly-sur-Seine

9 630 €

26,60 €

296,86 €

276,08 €

2,87 %

362

2

Paris

9 610 €

26,20 €

314,40 €

292,39 €

3,04 %

367

3

Levallois-Perret

8 670 €

24,40 €

272,30 €

253,24 €

2,92 %

355

4

Boulogne-Billancourt

8 100 €

23,80 €

265,61 €

247,02 €

3,05 %

340

5

Issy-les-Moulineaux

7 150 €

22,80 €

254,45 €

236,64 €

3,31 %

314

6

Courbevoie

6 400 €

22,20 €

247,75 €

230,41 €

3,60 %

288

7

Clichy

6 110 €

21,40 €

238,82 €

222,11 €

3,64 %

286

8

Versailles

6 070 €

20,50 €

228,78 €

212,77 €

3,51 %

296

9

Asnières-sur-Seine

5 880 €

20,30 €

226,55 €

210,69 €

3,58 %

290

10

Montreuil

5 300 €

19,20 €

214,27 €

199,27 €

3,76 %

276

11

Rueil-Malmaison

5 280 €

19,50 €

217,62 €

202,39 €

3,83 %

271

12

Fontenay-sous-Bois

5 190 €

17,60 €

196,42 €

182,67 €

3,52 %

295

13

Pantin

5 070 €

18,90 €

210,92 €

196,16 €

3,87 %

268

14

Maisons-Alfort

4 970 €

20,20 €

225,43 €

209,65 €

4,22 %

246

15

Nanterre

4 710 €

19,30 €

215,39 €

200,31 €

4,25 %

244

16

Antony

4 580 €

19,60 €

218,74 €

203,42 €

4,44 %

234

17

Cannes

4 540 €

15,70 €

175,21 €

162,95 €

3,59 %

289

18

Ivry-sur-Seine

4 500 €

17,00 €

189,72 €

176,44 €

3,92 %

265

19

Villejuif

4 430 €

17,80 €

198,65 €

184,74 €

4,17 %

249

20

Colombes

4 320 €

18,70 €

208,69 €

194,08 €

4,49 %

231

 

Top 20 des villes les plus rentables de France

Voici un tableau présentant la rentabilité locative des meilleures villes de France en termes d’investissement immobilier.

 

Ville

Prix au m²

Loyer au m²

Loyer annuel

Loyer net annuel

Taux de rentabilité

Ratio prix-loyer

1

Saint-Étienne

870 €

8,00 €

89,28 €

83,03 €

9,54 %

109

2

Perpignan

1 060 €

9,70 €

108,25 €

100,67 €

9,50 %

109

3

Roubaix

1 510 €

13,70 €

152,89 €

142,19 €

9,42 %

110

4

Béziers

1 000 €

8,90 €

99,32 €

92,37 €

9,24 %

112

5

Mulhouse

1 070 €

9,30 €

103,79 €

96,52 €

9,02 %

115

6

Bourges

1 130 €

9,80 €

109,37 €

101,71 €

9,00 %

115

7

Saint-Quentin

970 €

8,30 €

92,63 €

86,14 €

8,88 %

117

8

Troyes

1 260 €

9,90 €

110,48 €

102,75 €

8,15 %

127

9

Tourcoing

1 390 €

10,90 €

121,64 €

113,13 €

8,14 %

128

10

Cholet

1 240 €

9,70 €

108,25 €

100,67 €

8,12 %

128

11

Limoges

1 190 €

9,30 €

103,79 €

96,52 €

8,11 %

128

12

Le Mans

1 290 €

9,70 €

108,25 €

100,67 €

7,80 %

133

13

Pau

1 390 €

10,30 €

114,95 €

106,90 €

7,69 %

135

14

Sarcelles

1 830 €

13,50 €

150,66 €

140,11 €

7,66 %

136

15

Beauvais

1 410 €

10,30 €

114,95 €

106,90 €

7,58 %

137

16

Poitiers

1 570 €

11,40 €

127,22 €

118,32 €

7,54 %

138

17

Brest

1 240 €

8,80 €

98,21 €

91,33 €

7,37 %

141

18

Dunkerque

1 550 €

11,00 €

122,76 €

114,17 €

7,37 %

141

19

Niort

1 270 €

8,80 €

98,21 €

91,33 €

7,19 %

144

20

Le Havre

1 690 €

11,50 €

128,34 €

119,36 €

7,06 %

147

Dans quelle ville investir ?

D’après les deux tableaux ci-dessus, il est facile d’observer que ce ne sont pas les villes les plus chères qui sont les plus rentables.

En faisant une analyse plus approfondie des données (rentabilité et ratio prix/loyer) et de la situation réelle du terrain, nous pouvons mettre en avant les cinq villes les plus rentables de France : Saint-Etienne, Perpignan, Roubaix, Béziers, Mulhouse.

Pour choisir la ville dans laquelle il est intéressant d’investir, il y a d’autres éléments à considérer incluant bien entendu l’emplacement (périphérie, grande ville, à la campagne, près de la plage…).