Tout savoir sur la rentabilité locative

Le but d’un placement immobilier est d’investir de l’argent dans l’achat de biens immobiliers pour en tirer profit ultérieurement. Dans le domaine de l’investissement locatif, on appelle cela un « rendement locatif ». Vous souhaitez investir dans un bien à mettre en location ? Commencez par calculer la rentabilité locative de votre placement. Nous vous expliquons tout en détail.

Les différents types de rentabilité 

Rentabilité brute

Il s’agit du moyen le plus pratique et le plus facile pour connaître le niveau de performance d’un placement immobilier. La rentabilité brute s’obtient par la comparaison entre ce que vous gagnez et ce que vous avez investi. C’est une sorte d’indicateur qui vous permet de savoir où en est votre activité. 

Afin de déterminer le taux de rendement précis, il faut inclure dans votre calcul les différentes charges et les impôts. En connaissant la rentabilité brute, vous pouvez suivre vos profits sans nécessairement vous perdre dans les calculs. 

Rentabilité nette ou nette des charges

Vous obtenez une rentabilité nette de charges après avoir déduit les différentes charges à payer. Ces dernières dépendent de votre situation. Les charges incluent généralement les frais de gestion, les intérêts de la banque de crédit (si prêt en cours), les impôts et les charges non récupérables. 

En déterminant la rentabilité nette, vous commencez à vous faire une idée précise de votre rendement locatif. Cela vous permet d’apporter des modifications si le rendement n’est pas conforme à vos attentes. 

Le calcul de la rentabilité locative nette des charges est simulé dès le début de votre projet de placement. C’est souvent le résultat de ce calcul qui pousse les investisseurs à se lancer ou non dans l’investissement locatif. 

Rentabilité nette-nette

Cette rentabilité locative combine la rentabilité nette des charges et les avantages fiscaux. Effectivement, au moment de faire un investissement locatif, il est possible de bénéficier d’une réduction sur les impôts à payer.

Cette réduction peut être assurée par des dispositifs à l’instar de la Loi Pinel, Malraux ou encore le Censi-Bouvard. Ces avantages fiscaux peuvent vous faire gagner un bon rendement locatif. La rentabilité nette-nette vous permet de calculer le tout de manière précise. Les économies faites grâce à la réduction des impôts peuvent vous servir pour programmer vos prochains placements. 

Comment calculer la rentabilité d'un bien immobilier ?

Pour éviter les erreurs, il est important de maîtriser les méthodes de calcul des différents types de rentabilité locative d’un bien. À noter que la rentabilité est calculée en pourcentage. Voici nos astuces pour vous aider à y voir plus clair. 

  •     Calculer la rentabilité brute

La rentabilité brute est sans doute le calcul le plus facile à faire. Impossible de se tromper quand on n’a pratiquement rien à prendre en compte ! Il suffit de diviser la somme du loyer annuel par le prix du bien à l’achat et multiplier ensuite le résultat par 100. Vous obtenez le rendement brut de votre placement. 

Cependant, il est à noter que ce rendement peut changer d’année en année selon les circonstances (en cas de nouveaux locataires, de non prise en compte de certains risques liés à l'immobilier locatif, etc).

 

Rentabilité brute = loyer annuel / prix du bien x 100

 

Exemple

Loyer mensuel : 700 euros

Loyer annuel : 700 x 12 mois = 8400

Prix du bien : 90.000 euros

Rentabilité brute : 8400 / 90.000 x 100 = 9,3%

 

      Calculer la rentabilité nette des charges

Pour calculer la rentabilité nette des charges, vous devez prendre en compte les différentes charges. Le calcul se fait donc comme suit :

 

Rentabilité nette des charges = (loyer annuel – charges) / prix du bien x 100

 

Exemple

Loyer mensuel : 700 euros

Loyer annuel : 700 x 12 mois = 8400

Charges : 650 euros de fiscalité, 350 euros de charge non-récupérable, 10% frais de gestion = 1840

Rentabilité nette des charges : (8400– 1840) / 90.000 x 100 = 7.28%

      Calculer la rentabilité nette-nette

Le calcul de la rentabilité nette-nette n’a rien de compliqué. Vous devez prendre en compte les avantages fiscaux que vous percevez. La réduction que vous obtenez dépend de votre situation et de votre dossier.

 

Rentabilité nette-nette = rentabilité nette des charges + avantages fiscaux                               

 

Exemple

Rentabilité nette des charges : 7.28% 

Réduction par défiscalisation : 9%

Rentabilité nette-nette = 16,28%

 

Quelle rentabilité viser ?

Vous vous demandez si votre investissement locatif vous fait gagner des bénéfices appréciables ? Misez sur la bonne rentabilité ! Cette dernière repose entièrement sur le type de bien.

      Rendement locatif à moins de 9 %

Ce pourcentage est acceptable dans le cas où le logement en question est prévu pour un investissement de courte durée. Dans cette position, si vous envisagez une revente 5 ans après l’investissement, vous pouvez proposer le bien à un meilleur prix.

      Rendement locatif à plus de 9 %

Pour un investissement sur un bien classique à usage particulier, ce taux de rentabilité locative est un exploit. Cependant, il faut aussi prendre en compte d’autres points.

Si le logement est classé parmi les biens patrimoniaux, les propriétaires seraient sûrement perplexes face à un tel rendement. Effectivement le prix d’achat d’un bien patrimonial est souvent très élevé en raison de sa valeur et de la demande plutôt en hausse. Du coup, en prenant en compte l’argent investi, un rendement locatif autour de 9 % reste donc assez faible.

Quelles sont les régions les plus rentables ?

Lorsque vous envisagez de trouver un bien pour un investissement locatif, vous devez impérativement déterminer les villes propices au placement. À chaque région sa capacité de générer un rendement locatif. Trouvez ci-après les 5 lieux stratégiques en France :

 

Région en France

Taux approximatif de rendement locatif brut

Ile-de-France (Paris, Saint-Denis, Versailles, etc.)

3% à 3,9%


Provence-Alpes-Côte d’Azur (Marseille, Nice)


4,8% à 6,99%


Rhône-Alpes (Lyon)


3,72%


Occitanie (Toulouse)


5%


Pays de la Loire (Nantes)


4,5%

 

Quel rôle peut jouer la défiscalisation dans la rentabilité locative ?

Les impôts à payer sont de grands freins à l’atteinte d’un bon taux de rendement locatif pour tout investisseur en immobilier locatif. Une grande partie de votre loyer annuel sera reversé au fisc et il ne vous restera plus grand-chose. Heureusement, la défiscalisation est possible grâce à quelques dispositifs pour réduire les taxes à payer.

L’état a mis en place des possibilités de défiscalisation pour alléger les charges des investisseurs. La défiscalisation vous permet de bénéficier d’une rentabilité locative conforme à vos attentes.

À partir du calcul du rendement nette-nette, vous pouvez d’ores et déjà déterminer si vos profits peuvent grimper considérablement sans payer d’impôt. Certes, vous allez toujours payer votre part de fiscalité. Cependant, une réduction pouvant atteindre les 21 % peut clairement faire la différence. Prenez vite connaissance de l’importance et des avantages de la défiscalisation immobilière afin de mettre toutes les chances de votre côté.