Notre guide de la fiscalité de l’immobilier

Robert Kiyosaki, un spécialiste américain en éducation financière et en culture de l’entrepreneuriat a dit : « l’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu. »

Andrew Carnegie, le quatrième homme le plus riche de tous les temps selon le blog financier Celebrity Networth, avait quant à lui dit : « 90 % des millionnaires le sont devenus en possédant de l’immobilier. »

L’investissement immobilier représente donc un choix stratégique pour percevoir des revenus complémentaires et pour rentabiliser son patrimoine. Cependant, comme la plupart des placements, il est soumis à des prélèvements obligatoires dont le taux, et les modalités d’application sont assez complexes. Les règles diffèrent d’ailleurs d’un pays à un autre.

Découvrez dans ce guide la fiscalité immobilière en France. Ce dossier vous renseigne sur les mécanismes d’imposition qui régissent l’investissement locatif et surtout les moyens à votre disposition pour alléger votre facture fiscale. Mais avant tout, voyons d’abord la généralité sur la fiscalité immobilière en France !

La fiscalité immobilière en France

L’immobilier occupe une place considérable dans le patrimoine des Français. Selon l’enquête Histoire de vie et de Patrimoine de l’INSEE de 2017-2018, 62 % du patrimoine net des ménages français sont composés de biens immobiliers (INSEE, 2018). En dehors de l’épargne, l’immobilier reste actuellement le type d’actifs le plus apprécié.

En plus, grâce à la fiscalité, l’immobilier est un excellent pourvoyeur de ressources pour le trésor public. Cette situation pousse ainsi le gouvernement à ajuster la législation fiscale en fonction de chaque contexte.

Pour rappel, la fiscalité immobilière est :

« L’ensemble des règles, lois et mesures régissant le domaine de l’immobilier. Elle rassemble toutes les réglementations applicables à la détention et aux opérations appliquées aux biens immobiliers situés sur le territoire français ainsi que les droits portant sur ces biens (nue-propriété, usufruit…). »

Toutefois, au-delà de son objectif financier, la fiscalité immobilière peut jouer d’autres rôles. Actuellement, le gouvernement s’en sert pour inciter les Français à investir dans la pierre. Par conséquent, il met en place de nombreux dispositifs le plus souvent difficiles à appréhender.

Pourtant, lorsqu’on veut se lancer dans un investissement immobilier, comprendre la fiscalité est primordial, d’autant plus que d’après le rapport de l’OCDE en 2018, les impôts payés par les propriétaires français figurent parmi les plus élevés au monde. En effet, la taxation récurrente de la propriété immobilière représentait plus de 4,4 % du PIB, la valeur la plus élevée pour tous les pays européens.

Cette forte fiscalisation se comprend aisément lorsqu’on pense aux différentes impositions dont fait l’objet un bien immobilier tout au long de son cycle économique :

 

Étape du cycle économique

Imposition

Acquisition ou construction

TVA de 20 % à la charge du vendeur (acquisition terrain et logement neuf) + droits de mutation à titre onéreux (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2407)

Droit de mutation à titre onéreux pour les immeubles anciens

Détention

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terrains à bâtir

Taxe d’habitation

TVA portant sur les travaux réalisés dont le taux varie en fonction de la nature du chantier (5,5 %, 10 % ou 20 %)

Cession

Impôt sur le revenu appliqué aux plus-values immobilières

Surtaxe des plus-values de cession les plus élevées

Taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles

Taxe nationale sur les cessions de terrains nus devenus constructibles

Autres prélèvements obligatoires

Taxation sur les biens immobiliers des grandes fortunes (IFI)

Taxe sur les logements vacants ou majoration de la taxe d’habitation (sous condition)

Majoration de la taxe d’habitation

Impôt sur le revenu (pour les propriétaires bailleurs, revenus fonciers pour les locations nues)

Imposition des locations meublées au titre de bénéfices industriels et commerciaux

Taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surface (Taxe apparue)

 

Heureusement, les autorités françaises ont adopté de nouvelles législations visant à réduire le montant des impôts. Concrètement : de quels dispositifs parle-t-on ?

Défiscalisation immobilière : les dispositifs

D’après le dictionnaire Larousse, défiscaliser signifie : « ne plus soumettre à l’impôt certains produits ou services, certaines cotisations… ». Dans ce cas, la défiscalisation immobilière correspond à « l’ensemble des dispositifs ouvrant droit à une réduction fiscale dans le domaine immobilier ».

La défiscalisation vous accorde des avantages fiscaux afin de vous inciter à investir dans l’immobilier. À long terme, elle vous aide à acquérir des revenus complémentaires rentabilisant ainsi votre patrimoine.

En France, il existe de nombreuses lois consacrant la défiscalisation immobilière. À part la loi Pinel, la plus connue, d’autres dispositifs viennent la compléter. Voyons-les ensemble.

La Loi Pinel

Envisagez-vous de réaliser un investissement locatif ? Bonne initiative, car la loi Pinel vous accorde des avantages fiscaux, afin de rentabiliser votre projet. Cette législation adoptée le 1er septembre 2014 remplace le dispositif Duflot dont les règles étaient moins favorables.

La loi Pinel vous octroie :

  • Une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement, à condition de louer votre bien pendant 6 ans ;
  • Une réduction de 18 % si vous louez pendant 9 ans ;
  • Une réduction de 21 % si vous louez pendant 12 ans.

Le montant de la réduction est calculé sur la base d’un plafond de prix de 5 500 euros/m2, la base de calcul étant limitée à 300 000 euros. Si l’on fait le calcul, la loi Pinel permet donc de déduire jusqu’à 63 000 euros d’impôts sur 12 ans (21 % de 300 000 euros).

Note : le bonus fiscal Pinel connaîtra peut-être une réduction en 2023 : 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans de location, 15 % pour 9 ans, 17,5 % pour 12 ans. En 2024, l’avantage serait encore abaissé à 9 % pour 6 ans et 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans. (source https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151)

 

La loi Pinel prévoit des dispositions bien plus avantageuses que la loi Duflot. En voici les preuves :

  • Les conditions d’accès aux avantages Pinel sont plus souples : le dispositif offre notamment la possibilité de louer à un membre de votre famille tout en profitant de l’avantage fiscal ;
  • Pinel se décline en 3 versions alors que le dispositif Duflot ne proposait qu’une durée de 9 ans avec un taux de défiscalisation de 18 %. Les 3 versions permettent de profiter d’une réduction d’impôt très intéressante :

 

 

Durée de la location

Montant maximum de la réduction

6 ans

36 000 euros

9 ans

54 000 euros

12 ans

63 000 euros

 

Cependant, la loi Pinel vous octroie ses avantages, à condition de respecter les règles suivantes :

  • D’investir dans le neuf : depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel ne s’applique plus qu’aux appartements neufs. Il n’est donc plus possible de profiter des avantages de la loi Pinel en achetant une maison neuve ou en faisant construire une pour la louer. Pour bénéficier du dispositif Pinel pour la construction de maison neuve, vous devrez présenter une demande de permis de construire antérieure au 1er janvier 2021 ;
  • Location immobilière : vous devez mettre votre logement en location à titre de résidence principale du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous avez un an à compter de la date d’achèvement de votre bien pour trouver un locataire ;
  • Conditions liées aux ressources du locataire : les revenus des locataires doivent être inférieurs à certains plafonds pour permettre aux ménages à revenus modestes de profiter des logements éligibles au dispositif Pinel. Ces plafonds diffèrent également suivant le zonage. (voir sur le site du gouvernement)

 

 

Plafonds des revenus par zone (valeur en euro)

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

38 465

38 465

31 352

28 217

28 217

Couple

57 489

57 489

41 868

37 861

37 861

+1 personne à charge

75 361

69 105

50 349

45 314

45 314

 

+2 personnes à charge

89 976

82 776

60 783

54 705

54 705

+ 3 personnes à charge

107 053

97 991

71 504

64 354

64 354

+4 personnes à charge

120 463

110 271

80 584

72 526

72 526

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 421

+12 286

+8 990

+8 089

+8089

 

  • Loyers plafonnés : votre loyer doit être inférieur de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre.

Note : La loi Pinel n’est plus possible que dans les zones A bis, A et B1 (Agglomération parisienne, grandes métropoles et secteurs tendus). Les villes de moins de 250 000 habitants (zone B2 et C) ne sont plus éligibles au dispositif. (source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151)

 

Depuis sa mise en place, la Loi Pinel a suscité l’engouement de nombreux investisseurs. Les changements qui y seront apportés dans les années à venir la rendront toutefois moins attractive !

Loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation dans l’ancien qui est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Le parlement l’a adopté pour compléter la loi Pinel et pour encourager les propriétaires à rénover d’anciens logements délabrés.

Son adoption est une mesure d’application du plan national de lutte contre le logement insalubre. La loi offre une réduction d’impôt sur le revenu (calculée sur la base du prix de revient net du logement) aux investisseurs achetant un bien à rénover et s’engageant à mettre ce dernier en location. Le taux de la diminution est fixé à

  • 12 % pour une période de location de 6 ans ;
  • 18 % pour une période de location de 9 ans ;
  • 21 % pour une période de location de 12 ans.

Plusieurs conditions doivent être respectées pour pouvoir profiter des avantages de ce dispositif :

  • Le logement doit être ancien et faire l’objet de travaux d’amélioration. Il peut également s’agir d’un local transformé pour un usage d’habitation. Il doit en outre être situé dans certaines communes (commune en zone labélisée Cœur de ville, commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement important, commune ayant passée une convention d’opération de revitalisation de territoire ou ORT) ;
  • Les travaux de rénovation doivent être réalisés par une entreprise spécialisée et le montant de la facture doit correspondre à au moins 25 % du coût de l’opération d’achat. Ils doivent en outre être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit l’acquisition du bien ;
  • Vous devez louer votre logement non meublé, pendant 6, 9 ou 12 ans ;
  • Les travaux doivent conduire à l’amélioration de 20 % de la performance énergétique du logement OU porter sur au moins 2 types de travaux spécifiques (changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres) OU consister en la création d’un nouvel espace habitable (garage, balcon…) ;
  • Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et son revenu ne doit pas dépasser un certain seuil (identiques à ceux imposés dans la loi Pinel, cf tableau ci-dessus) ;
  • Votre logement doit être loué comme habitation principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous devez en outre trouver un locataire au plus tard 1 an après l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble ;
  • Les loyers ne doivent pas dépasser un certain seuil, ce dernier variant suivant la localisation du logement :

 

Localisation et plafond du loyer mensuel (en euro) par m2 (charges non comprises) pour les baux conclus en 2019 et 2020

Année

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2 (sur agrément préfectoral)

2019

17,17

12,75

10,28

8,93

2020

17,43

12,95

10,44

9,07

 

Note : Les règles applicables sont différentes en outre-mer !

 

Outre la réduction d’impôt, la loi Denormandie présente d’autres avantages :

  • La possibilité d’un investissement sans apport : il est possible de devenir propriétaire sans apport personnel grâce à l’avantage fiscal conféré par la loi et les loyers pour la location ;
  • Location sur un marché porteur : la loi Denomandie s’applique sur des zones où la demande locative est très élevée et où les types de biens achetables sont très variés ;
  • Une protection pour les proches : il est possible de louer le bien à ses ascendants ou descendants à condition que ces derniers ne fassent pas partie du même foyer fiscal que vous (propriétaire bailleur).

Loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation instauré le 4 août 1962 qui a par la suite fait l’objet de plusieurs modifications en 1995, 2009 et en 2017. Ce dispositif a été établi dans le but de protéger le patrimoine historique et architectural de la France.

Le principe est simple : « tout propriétaire d’un immeuble localisé dans un quartier historique et qui décide de restaurer complètement son bien pour ensuite le mettre en location à usage d’habitation pendant 9 ans peut bénéficier d’une réduction d’impôt ».

Voici les principales conditions à respecter pour profiter des avantages de ce dispositif :

  • L’immeuble doit être situé dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) : zone de protection du patrimoine architectural (ZPPAUP), secteur sauvegardé publié, zone ayant fait l’objet d’une déclaration publique prescrivant les travaux de restauration (s’il n’y a pas eu de publication), zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), quartiers dégradés (QAD), quartier conventionné « nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;
  • L’immeuble doit être rénové complètement après avoir reçu l’avis d’un architecte des bâtiments de France et après l’obtention d’une autorisation faite auprès du Préfet pour la réalisation des travaux ;
  • Le logement doit être mis en location nue pendant 9 ans à partir de sa date de restauration. Et vous devrez trouver un locataire dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. L’immeuble doit en outre être loué pour un usage d’habitation à titre de résidence principale. Il est impossible de louer à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant ;

En ce qui concerne le montant de la réduction d’impôt, il se calcule comme suit :

Montant des dépenses éligibles aux taux de réduction d’impôt

Voici la liste des dépenses éligibles :

  • Travaux de démolition, de restauration de toitures ou de murs extérieurs, de réaffectation à l’habitation, imposés par les autorités publiques ;
  • Travaux de réparations, dont les travaux de réfection de toitures ou de murs extérieurs ou encore de réaffectation à l’habitation d’un immeuble initialement destiné à l’habitation ayant pendant un temps perdu cet usage ;
  • Travaux d’amélioration de l’habitat ;
  • Travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes réalisés pour les rendre habitables ;
  • Primes d’assurance ;
  • Travaux de mise en conformité ;
  • Frais de gestion ;
  • Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Le taux de réduction de l’impôt est variable :

  • 30 % du total des dépenses pour les biens localisés dans un secteur sauvegardé : zone couverte par un PSMV, quartier conventionné… ;
  • 22 % pour les biens situés dans une ZPPAUP.

Source : https://www.loi-malraux-immobilier.fr/

 

Défiscaliser avec la location meublée

Dans la location meublée, le bailleur propose à un locataire un logement meublé, c’est-à-dire, un logement dont chaque pièce est équipée de « meubles en nombre, mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable au regard des exigences de la vie courante ».

Pour être qualifié de meublé, un logement doit au minimum être équipé d’un ameublement dont la liste est fixée par un texte règlementaire (décret du 31 juillet 2015 pris en application de la loi Alur).

La location meublée offre la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal spécifique. Explication !

Les avantages fiscaux de la location meublée

Les revenus issus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu relevant des Bénéfices industriels et commerciaux. Attention, la location meublée ne doit pas être confondue avec la parahôtellerie dans la mesure où cette dernière dépasse le cadre de la simple jouissance en raison de l’existence de services fournis (petit déjeuner, fourniture du linge, réception…).

Le dispositif de défiscalisation de la location meublée peut concerner les chambres ou appartements meublés, VEFA, résidence sénior, résidence étudiante ou résidence parahôtellerie. Depuis 2017, les résidences tourisme ne sont plus éligibles à ce dispositif.

Sur la base des revenus perçus, un loueur meublé peut être imposé suivant 3 régimes :

  • Le micro-BIC, si les recettes sont inférieures à 72 600 euros. Vous bénéficiez dans ce cas d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus locatifs (seule la moitié de VO recette est donc soumise à l’impôt) ;
  • Le régime du réel simplifié : il est obligatoire si les loueurs perçoivent une recette annuelle comprise entre 72 600 euros et 238 000 euros. Vous êtes en outre obligé de tenir une comptabilité et de conserver tous les justificatifs liés aux loyers et aux charges de votre bien. Il s’applique, sur option, aux loueurs soumis au régime micro-BIC. Dans ce régime, l’intégralité des charges engendrées par l’activité (intérêts, taxes, emprunt…) est déduite sur les recettes de votre activité ;
  • Le régime du réel normal : il s’impose lorsque vous percevez une recette annuelle dépassant les 238 000 euros. Comme pour le régime réel simplifié, ce régime autorise également la déduction de l’intégralité des charges engendrées par l’activité sur les recettes.

Le montant des recettes annuelles que vous percevez a aussi un impact sur vos obligations déclaratives.

LMP ou LMNP ?

Si vous investissez en location meublée, vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suivant le montant des recettes que vous percevez de votre activité. Les 2 statuts présentent plusieurs différences :

 

 

LMP

LMNP

Conditions

Les recettes perçues doivent dépasser 23 000 euros par an

 et/ou

être supérieures à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Les recettes perçues ne doivent pas dépasser les 2 seuils du statut LMP

Déficits

Imposables sur votre revenu global

Seulement imputables sur les revenus issus de la location meublée

Amortissement

Possible sous le régime réel

Possible sous le régime réel avec le LMNP classique, mais impossible avec le LMNP Censi-Bouvard (on parlera plutôt de réduction d’impôt)

Plus-values de cession

Application du régime des plus-values professionnelles donc exonération :

*partielle si les recettes perçues sur 5 ans sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros ;

*totale si elles sont inférieures à 90 000 euros sur 5 ans d’exercice.

Application du régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale :

*au bout de 22 ans de détention en ce qui concerne l’impôt sur le revenu ;

*au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Charges sociales professionnelles, Contribution sociale généralisée (CSG), Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS)

*RSI de 20,15 % à 43,20 % du revenu net professionnel ;

*CSG/CRDS perçues sur les recettes de l’activité : 9,7 %.

*Aucune charge sociale professionnelle ;

*CSG/CRDS perçues sur les revenus du capital : 17,2

Impôt sur la fortune immobilière

Exonération si :

*recettes supérieures à 23 000 euros par an ;

*Activité principale ;

*Revenus constituant 50 % des revenus du foyer.

Exonération si :

*recettes supérieures à 23 000 euros par an ;

*Activité principale.

 

 

Comment se déclarer en LMNP ?

L’avantage du statut LMNP est l’abattement fiscal, car les revenus locatifs échappent à l’imposition.

 Si ce statut vous intéresse, voici les démarches à faire :

  • Envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce le formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET ;
  • L’enregistrement doit être réalisé dans les 15 jours qui suivent le début de la location.

La procédure à suivre pour la déclaration d’impôts sur le revenu différera suivant le régime choisi :

  • Régime micro BIC : le montant des revenus LMNP est à inscrire dans le formulaire n° 2042 C-PRO dans la rubrique « Professions non-salariés » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles » ;
  •  Régime réel : vous devez remplir une déclaration de résultat n° 2031 lors de votre déclaration et y accompagner un bilan avec un compte de résultat fait en bonne et due forme. Si vous voulez réduire vos charges d’amortissement, vous devrez dresser un tableau respectant les règles imposées par le Code général des impôts dans son article 39 C.

Location nue : tout savoir sur l’imposition des revenus fonciers !

On parle de location nue lorsque la location porte sur un bien immobilier non meublé ou vide. C’est à ce jour le type de location le plus courant (plus de 95 % des locations sont nues). Il s’agit d’ailleurs de l’investissement immobilier le plus basique.

Elle présente plusieurs avantages :

  • Peu de turnover : en moyenne, les locataires en location nue restent 6 années avant de déménager ;
  • Gestion locative faible : en raison de la stabilité de l’occupation, la gestion du logement prend peu de temps au bailleur.

Location nue ou location meublée ?

Lorsqu’on cherche à investir dans l’immobilier locatif, il est tout à fait normal de se poser la question de savoir s’il faut opter pour la location nue ou la location meublée. Malgré leur rapprochement (depuis l’intégration de la location meublée dans la grande loi du 6 juillet 1989), location vide et location meublée présentent toujours des différences subtiles surtout sur le plan de la fiscalité et de la durée du bail.

Durée du bail

La durée classique d’un contrat de bail en location vide est de 3 ans si vous possédez le bien via une SCI familiale. Cette durée passe à 6 ans si vous possédez le bien via tout autre type de société. En location meublée, un contrat de bail classique dure 1 an.

Dans les deux cas, à la fin du contrat, le bail est reconduit automatiquement pour 3 ou 6 ans en location vide et pour 1 an en meublée, sous réserve que l’une des parties n’ait exprimé sa volonté de rompre le contrat.

Fiscalité

Le régime fiscal diffère suivant le type de location :

  • Les loyers perçus de la location vide sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • Ceux perçus de la location meublée rentrent quant à eux dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’abattement forfaitaire en meublée est plus élevé qu’en vide. Le premier étant de 50 % et le second de 30 %. De plus, le plafond à respecter pour bénéficier de l’abattement forfaitaire est moins élevé en location vide.

Cela peut-il dire que la location meublée est plus attractive ? Eh bien, pas tout à fait. Il faut le rappeler, les revenus de la location meublée sont soumis à la contribution économique territoriale (CET), contrairement à la location vide. Or, le montant de cette contribution varie d’une ville à l’autre. Il faut donc bien se renseigner afin de déterminer le choix d’investissement le plus intéressant.

Autre différence, si en vide et en meublée, il faudra toujours déduire les frais et charges de vos loyers, la procédure à suivre pour faire la déclaration des BIC est plus difficile puisque cela nécessite souvent l’aide d’un comptable.

Revenus fonciers : comment déclarer ?

Dans la location vide, on peut être soumis à 2 régimes d’imposition :

  • Le micro foncier (régime forfaitaire) : il s’applique automatiquement si vos loyers ne dépassent pas 15 000 euros par an. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30 % sur les loyers. Illustration : si vous déclarez 100 euros, vous ne serez imposé que sur 70 euros. Le problème est qu’il est impossible de déduire certaines dépenses (dépenses de travaux, intérêts de l’emprunt…) de vos loyers avec ce régime. Il y a tout intérêt à opter pour le régime réel si le montant des charges est supérieur à 30 % du micro foncier ;
  • Le régime réel : il s’applique automatiquement lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros. Son principal avantage est qu’il vous permet de déduire plusieurs dépenses (frais de gestion, primes d’assurance loyers impayées, réparations et entretien…) de vos loyers, ce qui conduit à une baisse de votre imposition.

Pour la déclaration de revenus :

  • Si vous relevez du régime micro foncier : vous n’avez pas à remplir une déclaration n° 2044. Vous n’aurez qu’à indiquer directement le montant de vos revenus fonciers sur la déclaration n° 2042 ;
  • Si vous relevez du régime réel, vous devrez remplir la déclaration n° 2044.

La société civile immobilière : quels avantages fiscaux ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme de société civile créée dans le but de gérer ou de mettre en location un patrimoine immobilier. L’objet d’une SCI doit en principe avoir un caractère civil, sauf dans 2 cas :

  • Mise en location de logements meublés ;
  • Achat pour revente de biens immobiliers.

La mise en place d’une SCI est souvent présentée comme la solution miracle pour investir dans la pierre, en raison des avantages de gestion et fiscaux que cela offre, mais qu’en est-il vraiment ?

Les différents types de SCI

La grande famille des SCI rassemble plusieurs types de sociétés conçus pour s’adapter aux différents objectifs poursuivis par les associés. On vous présente sommairement les formes les plus utilisées dans le domaine immobilier :

  •  SCI de location : elle est créée par différents associés souhaitant gérer un bien immobilier et le mettre en location. Les loyers perçus sont divisés entre associés suivant le nombre de parts ;
  • SCI familiale : elle est utilisée pour transmettre un bien immobilier. Y recourir est plus intéressant que la transmission directe, car la SCI permet une certaine optimisation fiscale ;
  • SCI professionnelle : elle facilite la gestion d’un patrimoine immobilier composé de locaux utilisés dans le cadre de l’exercice d’une activité professionnelle ;
  • SCI d’attribution : elle est établie dans le cadre de la construction ou de l’acquisition de biens immobiliers en vue de les diviser par fractions en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété à chaque associé ;
  • Société civile de construction-vente : établi en vue de la construction ou de l’acquisition de biens immobiliers pour revente à des tiers ;
  • SCI de jouissance à temps partagé : chaque associé a droit à une période d’occupation du bien de la SCI calculée sur la base des parts que possède chacun ;

Quand opter pour une SCI ?

La SCI peut être utilisée comme instrument de défiscalisation sur le plan de la transmission du patrimoine et sur le plan de la gestion de son imposition sur le revenu. Voici les principaux avantages fiscaux offerts par une SCI :

  •     Une SCI soumise à l’IR bénéficie d’une fiscalité transparente. C’est-à-dire que les bénéfices réalisés par la société sont taxés aux associés au prorata de leurs parts sociales. Grâce à cette fiscalité, les associés peuvent bénéficier d’un régime de plus-values immobilières en cas de cession : taxation à taux de fixe de 19 %. Ce régime offre également la possibilité de profiter d’un abattement à partir de la 6e année de détention, d’une exonération d’impôt à partir de la 22e année, et d’une exonération des prélèvements sociaux à partir de la 30e année ;
  •     Une SCI soumise à l’IS doit respecter des règles d’une fiscalité opaque. Ce qui veut dire que l’imposition sera perçue au titre de la société. L’avantage de cette option est qu’elle permet de déduire les amortissements de certaines immobilisations ;
  •     SCI et loi Pinel : les associés d’une SCI peuvent bénéficier des avantages de la loi Pinel si la société remplit les conditions d’éligibilité (cf partie sur la loi Pinel) ; si elle est soumise à l’IR et si elle propose des locations vides. Mais la défiscalisation Pinel peut avoir des inconvénients pour une SCI surtout en ce qui concerne le plafonnement des loyers.

Ce dernier peut dans des cas constituer une contrainte non négligeable pour la société. Autre bémol, la défiscalisation Pinel n’offre pas la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux prévus par d’autres dispositifs de défiscalisation tels que la loi Malraux ;

  •     SCI et dispositif Malraux : seules les SCI soumises à l’IR peuvent profiter du dispositif Malraux. Et quand ce dernier est appliqué, la réduction d’impôt porte sur la quote-part des parts sociales détenues par la société. Pour maintenir la remise, les associés doivent donc garder leurs parts jusqu’à l’arrivée de l’échéance de l’engagement de location.

Comment choisir le bon dispositif fiscal ?

On espère vous avoir éclairé sur le fonctionnement des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière. Malgré tout, vous aurez sans doute compris que le choix reste difficile. Voici un petit récapitulatif pour vous aider :

  • Loi Pinel : elle s’adresse à tous ceux qui veulent investir dans le neuf pour louer. Sous certaines conditions, elle vous permet de constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient de l’opération s’étalant sur 6, 9 ou 12 ans. C’est un choix très intéressant si vous disposez déjà de revenus fonciers. Notez toutefois que le succès de cet investissement dépend en grande partie du choix du bien immobilier. L’emplacement et la qualité de ce dernier auront un impact important sur la rentabilité de votre investissement ;
  • Loi Malraux : elle s’adresse aux propriétaires d’un immeuble ancien et nécessite la réalisation de travaux relativement importants. Si les conditions sont réunies, elle peut vous garantir une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant total des travaux. Ce dispositif est surtout destiné aux propriétaires aisés, fortement imposés et doté d’une forte capacité d’épargne ;
  • Dispositif LMNP : vous possédez le statut de LMNP lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros par an. Autrement, vous devrez opter pour le statut de LMP. Ce dispositif n’offre pas de défiscalisation immédiate, mais reste toutefois un bon moyen de préparer sa retraite puisqu’il permet d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient d’un bien immobilier ;
  • La loi Denormandie : ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôts sur le revenu accordé à tous les particuliers achetant un logement qui doivent faire l’objet d’importants travaux de rénovation. Son avantage est qu’il porte sur des zones avec une forte demande locative (des habitats dégradés localisés dans certains centres-villes), ce qui garantit un retour sur investissement plus rapide.

Nous l'avons vu, l'immobilier locatif offre de véritables opportunités de défiscalisation. Mais en tant qu'investisseur, d'autres voies s'ouvrent à vous pour défiscaliser autrement. Pensez donc à explorer ces autres piste tel que l'investissement dans des SCPI, ou encore dans les SOFICA.