Investissement immobilier : le guide des travaux [estimation des travaux, financement et déductions fiscales]

Que l'on parle d'investissement ou de location : bien immobilier ancien rime avec travaux de rénovation, en général. Certains investisseurs sont tentés de fuir à toutes jambes devant l'ampleur supposée du budget. D'autres sont prêts à foncer tête baissée en perspective d'une plus-value approximative. La troisième catégorie d'investisseurs - dont vous faites nécessairement partie - reste pragmatique, prête à calculer le prix du projet avec rigueur et méthode. Pour vous aider à repérer la bonne affaire immobilière, nous vous avons concocté ce guide spécial consacré à l'estimation des travaux dans le cadre d'un investissement locatif.

Estimation des travaux : pourquoi rénover un bien locatif ?

Vous allez réaliser un investissement locatif ou vous êtes sur le point de remettre un appartement sur le marché de la location. Vous vous demandez pourquoi entreprendre une rénovation sur ce bien immobilier, si vous pouvez le louer en l'état. Sachez que faire des travaux dans un logement destiné à la location vous permettra de :

  • répondre aux obligations légales relatives aux logements salubres ;
  • trouver un locataire plus facilement ;
  • augmenter vos chances de réaliser une plus-value à la revente ;
  • réduire vos impôts grâce aux déficits fonciers notamment.

Louer un logement décent : c'est une obligation

La loi de Solidarité et de renouvellement urbain (SRU) impose qu'un "logement décent" dispose :

  • d'un gros œuvre en bon état d'entretien et de solidité ;
  • de menuiseries extérieures et une couverture assurant la protection contre les infiltrations d'eau et d'air parasites ;
  • de portes, fenêtres, murs et parois étanches ;
  • de dispositifs de retenue des personnes en bon état.

Les éléments suivants doivent être conformes aux normes de sécurité :

  • réseaux et branchements d'électricité et de gaz ;
  • équipements de chauffage et de production d'eau chaude ;
  • dispositifs d'ouverture et de ventilation ;
  • matériaux de construction, des canalisations et des revêtements.

Du point de vue des installations, un logement est jugé décent s'il bénéficie :

  • d'un chauffage normal ;
  • d'une alimentation en eau potable intérieure (avec eau chaude/froide et pression/débit suffisants) ;
  • d'une évacuation des eaux usées ;
  • d'une cuisine ou d'un coin cuisine avec évier raccordé ;
  • de sanitaires intérieurs (avec WC et espace de toilette corporelle séparés des pièces de vie) ;
  • d'un réseau électrique suffisant pour l'éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

En dérogeant à ces normes de décence, le propriétaire s'expose aux sanctions suivantes :

  • obligation de faire les travaux nécessaires avec 1 000 euros d'astreinte par jour en cas de retard dans l’exécution des travaux ;
  • réduction de loyer ou gratuité jusqu'à remise en conformité du logement ;
  • versement de dommages et intérêts au locataire.

Rénover avant de louer pour trouver un locataire plus facilement

Un appartement (ou une maison) bien rénové trouve preneur plus facilement. Cette affirmation est valable même si cette rénovation justifie un loyer dans la moyenne haute. Pour vous, c'est l'assurance de maximiser vos chances de trouver le bon locataire ou d'éviter la vacance locative entre deux contrats de bail.
Au moment de réaliser l'estimation des travaux, outre les travaux d'entretien courant, il faudra être vigilant sur :

  • l'isolation phonique et thermique ;
  • la sécurité des installations et des matériaux ;
  • la distribution des pièces ;
  • l'aménagement de la cuisine et de la salle de bains ;
  • la création de rangements ;
  • etc.

Important : à partir de 2023, les logements avec un DPE classé "G" (consommation en énergie supérieure à 451 kWh par mètre carré et par an) ne pourront plus être proposés à la location. Les logements avec un DPE classé "F" (consommation en énergie entre 331 et 450 kWh par mètre carré et par an) subiront le même sort dès 2028. Pour maintenir la rentabilité locative de votre bien, il faudra donc ajouter le coût de travaux d’économie d’énergie à votre demande de devis.

Augmenter les chances de générer une plus-value à la revente

Acheter une maison ou un appartement avec travaux permet :

  • l'obtention d'un prix d'achat en dessous du prix du marché immobilier ;
  • la réalisation d'un déficit foncier déductible des impôts (on en parle en détail dans la suite de l'article) ;
  • l’optimisation de l’espace (augmentation de la surface habitable, meilleure distribution des pièces, etc.) ;
  • la création d'une décoration attrayante ;
  • un bon prix de revente.


En résumé, trois points peuvent vous aider à générer une plus-value appréciable au moment de la revente :

  • une estimation précise des travaux ;
  • une rénovation de qualité ;
  • une gestion rigoureuse de l'entretien courant.

L'estimation des travaux pour calculer ses réductions fiscales potentielles

Lors de l'estimation des travaux à engager sur votre bien locatif, dites-vous que ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers. Si le prix de travaux est supérieur à ce que vous rapporte votre logement locatif, on parle de déficit foncier. Selon le mode de location (vide ou meublée) et le régime fiscal (régime réel) ce déficit foncier est reportable sur plusieurs années.
De manière générale, le déficit foncier, plafonné à 10 700 € par an, est imputable sur :

  • le revenu brut global (pour la location vide et pour les loueurs en meublé professionnel) ;
  • les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle exclusivement (pour les loueurs en meublé non professionnel).

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux visant à maintenir ou à améliorer la qualité d'une maisonou d'un appartement sont déductibles des revenus fonciers. Ces dépenses, permettant de remettre le bien en état d'habitation sans en modifier les composantes initiales, peuvent concerner :

  • la remise en état du gros œuvre ;
  • la rénovation thermique ;
  • le changement d'une chaudière ou d'un système de chauffage ;
  • la remise aux normes des installations d'électricité ou de plomberie ;
  • la rénovation d'une salle de bains ou d'une cuisine ;
  • le déplacement d’une cloison intérieure ;
  • l'aménagement spécial pour personne à mobilité réduite ;
  • les réparations ou l'entretien courant.

Sont également déductibles des revenus fonciers :

  • les rénovations réalisées dans les parties communes d'une copropriété ;
  • les intérêts d'emprunt contracté pour financer les travaux.

Quels travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux destinés à augmenter la "valeur vénale" d'un bien ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers. Sont donc exclus de cette disposition :

  • les travaux de construction ou de reconstruction ;
  • l'agrandissement de la surface locative ;
  • la réalisation d'une terrasse couverte ;
  • l’aménagement d'un débarras ou de combles en chambre.

Estimation des travaux locatifs : que faut-il vérifier ?

Le prix au mètre carré est souvent plus avantageux dans l'ancien que dans le neuf. En contrepartie, avant de mettre un bien ancien en location, il faut généralement le rénover. Pour estimer le coût des travaux potentiels, il faut commencer par inspecter l'appartement ou la maison dans les moindres recoins, à l'extérieur et à l'intérieur.

Estimation des travaux : l’examen extérieur du bâtiment

Lors de la visite extérieure du bâtiment, inspectez l’environnement pour évaluer l'état des éléments suivants :

  • la façade ;
  • la porte d'entrée ;
  • les menuiseries extérieures (fenêtres et volets) ;
  • les espaces verts ou le jardin.

Dans le cas d'un appartement au sein d'un immeuble collectif, examinez :

  • les parties communes (hall, boîtes aux lettres, etc.) ;
  • la cage d'escalier ;
  • l'ascenseur ;
  • le grenier (solidité de la charpente et possibilité d'aménagement futur) ;
  • la cave ;
  • le garage.

Tous les points relevés sont importants. Un immeuble un peu défraîchi aura tout ou tard besoin d'être rénové. Ces travaux devront être pris en charge par les copropriétaires : vous, potentiellement ! Si vous faites l'acquisition du bien. Il faut donc prendre en compte cette éventualité dans votre estimation des travaux.

L’examen intérieur du bien pour estimer les travaux nécessaires

Lors de la visite intérieure du bien, l'estimation des travaux intérieurs doit prendre en compte l'état des éléments suivants :

  • les murs (fissures, humidité, etc.) ;
  • le plafond (faux plafond, infiltrations, etc.) ;
  • les sols (sols plats ou irréguliers, revêtements, etc.) ;
  • la menuiserie et les huisseries (usure, défaut d'entretien, installation défectueuse, etc.) ;
  • la plomberie (rouille, pression, écoulement, fuites, etc.) ;
  • l'électricité (tableau, disjoncteur, nombre de prises, interrupteurs, etc.).

Les points de vigilance pièce par pièce sont :

  • le tableau électrique et les compteurs d’eau dans l’entrée ou le couloir ;
  • l’ancienneté des installations de la cuisine et de la salle de bains (appareils électroménagers, ventilation, chaudière ou chauffe-eau, réseau eau et électricité) ;
  • les équipements du salon (installations électriques, branchements TV, téléphone, internet) ;
  • la dimension et l'isolation des chambres.

Sachez que pour être loué, le bien doit compter au moins une pièce principale avec :

  • une surface habitable égale à 9 m² au minimum ;
  • une hauteur sous plafond égale à 2,2 m au minimum ;
  • un volume habitable de 20 m³ au minimum.

Estimation des travaux investissement locatif : combien ça coûte ?

Combien coûte un simple rafraîchissement, une rénovation partielle ou une rénovation lourde ? Comment estimer le prix des travaux en détail ? On fait le point.

Le prix d'une rénovation pour un bien locatif

L'estimation des travaux de rénovation d'une maison ou d'un appartement varie selon qu'elle porte sur :

  • un simple rafraîchissement (peinture, revêtements de sol et plafonds) pour lequel il faut compter de 160 à 350 euros par m² ;
  • une rénovation complète fluctuant entre 950 et 1 250 euros le m².

Le budget pour refaire une pièce peut aller :

  • de 400 à 600 euros le m² pour une chambre ou un salon ;
  • de 800 à 1 200 euros le m² pour une cuisine et salle de bains.

Un devis pour travaux de gros œuvre ou de remise aux normes oscille :

  • entre 80 et 100 euros le m² pour une remise aux normes du réseau électrique ou d’eau ;
  • entre 700 et 800 euros le m² pour une rénovation du réseau d’eau dans une cuisine ou une salle de bains ;
  • entre 190 et 300 euros le m² pour une réfection de la toiture ;
  • entre 1 000 et 3 500 euros le m² pour casser un mur porteur (avec sécurisation du bâti) ;
  • entre 550 et 2 600 € le m² pour l’agrandissement d'une maison ou un appartement ou l'aménagement des combles.

Le prix des travaux locatifs dans le détail

Selon le type de travaux à prévoir, votre devis pourra osciller :

  • entre 40 et 80 euros du m² pour la peinture ou la pose d'un revêtement mural ;
  • entre 10 à 15 euros le m² pour la pose parquet stratifié ;
  • entre 500 et 800 euros le m² pour la pose de fenêtres PVC double vitrage ;
  • entre 60 et 160 euros le m² pour l'isolation par l'intérieur ou par l'extérieur des murs.

En matière de chauffage, votre artisan vous demandera :

  • entre 8 000 euros HT et 10 000 euros HT (pose et équipement inclus) pour l’installation d’un chauffage central individuel au gaz avec production d’eau chaude sanitaire ;
  • entre 4 000 euros HT et 4 900 euros HT pour l’installation d'un chauffage électrique avec production d’eau chaude sanitaire ;
  • entre 150 et 250 euros HT de main-d’œuvre pour la dépose des équipements.


En cas de doute sur la pertinence d'un chantier, aidez-vous de la grille de vétusté prévue par la loi ALUR. Ce document indique la longévité moyenne des équipements d'un logement locatif. À titre d'exemple, voici la durée de vie de quelques équipements :

  • 20 ans pour le parquet ;
  • 20 ans pour le carrelage et la faïence (sols et murs) ;
  • 7 ans pour la moquette ;
  • 7 ans pour le papier peint et la peinture ;
  • 15 ans pour les dalles plastiques ou 10 ans pour les pièces humides) ;
  • 20 ans pour les appareils sanitaires ;
  • 15 ans pour la plomberie et les canalisations ;
  • 25 ans pour le chauffage ;
  • 20 ans pour le réseau électrique ;
  • 15 ans pour les appareils électriques/gaz de chauffage ;
  • 10 ans pour la robinetterie et la quincaillerie ;
  • 8 ans pour les appareils ménagers.

Lors de l'estimation des travaux, n'hésitez pas à prendre une marge de 20 % afin de couvrir les éventuels dépassements de devis.
N'oubliez pas d'inclure dans votre estimation des coûts, la durée du chantier. En effet, tant que le bâtiment sera en travaux, vous ne pourrez pas le louer. La rentabilité locative de votre investissement immobilier s'en trouvera amoindrie.

Estimation travaux locatifs et financement

Dans le cadre d'un achat, le coût des travaux peut être intégré à la demande de prêt immobilier. Hors projet d'achat immobilier, vos travaux peuvent être financés par un crédit à la consommation.

Quand les travaux sont inclus dans le prêt immobilier

Lors de l'achat du bien, les travaux peuvent être inclus dans le montant total du prêt immobilier. Cette solution permet de profiter de conditions intéressantes :

  • taux plus bas ;
  • durée de remboursement plus longue ;
  • mensualité unique.

Dans le cadre d'un crédit immobilier, les travaux éligibles sont, notamment :

  • la remise aux normes des installations ;
  • le raccordement aux réseaux ;
  • l’isolation thermique ou phonique ;
  • le changement du système de chauffage ;
  • la rénovation ou la réparation des surfaces (sol, mur, toit…) ;
  • l’aménagement d'une cuisine ou d'une salle de bains ;
  • la création d'un jardin ;
  • la construction d’une véranda.

À noter : le crédit immobilier ne peut pas financer le prix des meubles nécessaires aux logements destinés à la location meublée.
Les travaux peuvent être inclus de 3 façons différentes dans votre prêt immobilier. 3 formes de remboursement peuvent donc vous être proposées :

  • le capital (prévu pour l'achat et les travaux) est libéré à l’achat du bien immobilier et déclenche le remboursement immédiat des mensualités ;
  • le capital est débloqué à l’achat du bien immobilier, mais l’emprunteur ne commence à rembourser qu'une fois les travaux terminés (différé total des mensualités, taux d'intérêt intercalaires plus élevé) ;
  • l’emprunt est séparé en deux (une ligne de crédit pour les travaux et une autre pour l'achat du bien) et la partie pour les travaux est relâchée au fur et à mesure de la rénovation, avec intérêts intercalaires.

Bon à savoir : certaines banques demandent des devis pour calculer le montant du prêt au plus près des travaux. D'autres exigent que les travaux soient réalisés par une entreprise ou un artisan spécifique qui sera directement réglé par leurs soins.

Financer ses travaux avec un crédit à la consommation

Si votre budget travaux ne peut pas être financé par un prêt immobilier, il vous reste la solution du crédit à la consommation.
Trois formes de crédit à la consommation peuvent vous être proposées :

  • le prêt personnel non affecté (sans devis, ni justification d’affectation des fonds) ;
  • le crédit affecté (l'emprunt est exclusivement réservé au financement du projet de travaux) ;
  • le crédit renouvelable (réserve d’argent renouvelable reconstituée par les remboursements de l'emprunteur).

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Si votre projet comprend des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez solliciter un financement via l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).
Son montant est compris entre 7 000 et 30 000 euros. La durée maximale de remboursement ne peut pas dépasser 15 ans. Un éco-PTZ complémentaire peut être sollicité pour le même bien dans les 5 ans suivant l'offre du premier éco-prêt. Dans ce cas, la somme des deux prêts ne doit pas excéder 30 000 euros.
Ce prêt peut être accordé sans conditions de ressources à :

  • un propriétaire bailleur ;
  • un occupant ;
  • un syndicat de copropriétaires.

La maison (ou l'appartement) doit :

  • être déclarée comme résidence principale ;
  • avoir été construite depuis plus de 2 ans.

L'éco-PTZ permet de financer les travaux suivants :

  • isolation performante (toiture, murs, planchers bas, vide sanitaire) ;
  • remplacement des fenêtres et des portes-fenêtres (double vitrage) ;
  • installation de système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable ;
  • travaux de rénovation du système d’assainissement non-collectif.

Pour être éligibles à l'éco-PTZ, les travaux doivent être réalisés par des artisans ou des entreprises du bâtiment certifiés RGE (Reconnu garant de l’environnement).
L'éco-PTZ est cumulable pour les mêmes travaux avec Ma Prime Rénov', ainsi que les aides de l'Anah, des collectivités territoriales et des fournisseurs d'énergie.

Financer ses travaux grâce aux aides pour l'amélioration et la rénovation énergétique

Pour boucler votre budget travaux, vous pouvez encore faire appel aux aides et prêts accordés par l'état. En cette période de chasse aux "passoires thermiques", les travaux de votre logement entrent probablement dans les dispositifs d'amélioration et de rénovation énergétique.

Financement des travaux : les aides de l'Anah

Financement des travaux de rénovation énergétique : Ma Prime Rénov'

Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne et dégradé et l’amélioration des performances énergétiques, vous pouvez vous rapprocher de l’Anah.
L'octroi des aides financières de l'Anah est soumis à plusieurs conditions.
Le bien doit :

  • respecter les caractéristiques de la décence ;
  • être loué à titre de résidence principale pendant une période donnée ;
  • être achevé depuis au moins 15 ans,sauf pour les travaux d'accessibilité destinés aux personnes handicapées ou âgées.

Le propriétaire bailleur doit :

  • respecter un niveau de loyer maximal ;
  • louer à un ménage dont les ressources n'excèdent pas certains plafonds ;
  • louer son bien pendant un certain nombre d'années.

Les travaux doivent porter sur :

  • un projet de travaux lourds pour la rénovation d'un logement indigne ou très dégradé ;
  • un projet de travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique globale.

Pour l’élaboration et la réalisation du projet de travaux, vous pouvez solliciter les conseils et l'accompagnement d'un expert mandaté par l'Anah.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez profiter de Ma Prime Rénov’ pour vos travaux de rénovation énergétique.
Cette prime est ouverte :

  • aux propriétaires bailleurs qui peuvent être aidés jusqu’à 3 biens mis en location ;
  • aux copropriétés pour des travaux permettant un gain énergétique de 35 %.

Ma Prime Rénov’ permet de financer les travaux suivants :

  • isolation des murs, planchers, combles, fenêtres ;
  • installation de chauffage ou de ventilation ;
  • audit énergétique d’une maison ou d’un appartement.

Le calcul de la prime dépend des critères suivants :

  • type de chantier ;
  • localisation du bien (un barème spécial est dédié à Paris et sa région) ;
  • niveau de revenus.

Les 4 catégories de revenus Ma Prime Rénov’ :

  • Ma Prime Rénov’ bleu (revenus les plus modestes) ;
  • Ma Prime Rénov’ jaune (revenus intermédiaires) ;
  • Ma Prime Rénov’ violet et rose (revenus les plus aisés).

Selon le projet, les aides vont de 90 % du devis à 40 % pour les revenus les plus aisés.
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise ou un artisan RGE (reconnu Garant de l’Environnement).
Les dossiers peuvent être déposés en ligne.
Ma Prime Rénov’ est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme :

  • les Certificats d’économie d’énergie (CEE) ;
  • le chèque énergie ;
  • l'Eco PTZ ;
  • les subventions proposées par les collectivités locales.

À noter : ma Prime Rénov’ n’est pas cumulable avec l’aide Habiter Mieux Sérénité de l’Anah.