Comment déterminer la valeur d’un bien immobilier ?

L’estimation de la valeur vénale ou valeur marchande d’un bien immobilier est une étape cruciale pour toutes transactions immobilières. Plusieurs paramètres entrent en compte afin que les intéressés : vendeur, acheteur et éventuels prestataires, puissent fixer le prix d’un bien. Le cours du marché, l’emplacement, l’état de l’immeuble sont quelques exemples à prendre en compte dans les estimations. 

Différentes options permettent le calcul de la valeur réelle d’un bien immobilier dont le recours à un notaire, à un expert ou un agent immobilier. L’évaluation en ligne est également une alternative efficace.

L’environnement du bien comme critère d’estimation

L’estimation d’un bien immobilier est une démarche permettant de déterminer et de fixer le juste prix de ce dernier. Cette procédure concerne les terrains, les terrains bâtis, les immeubles, les constructions et les logements. 

L’estimation immobilière est réalisée dans le cadre de l’acquisition, de la cession ou de la succession d’un bien. L’environnement du bien constitue l’un des principaux critères importants dans le processus de détermination du prix.

L’environnement est un ensemble d’éléments qui ont directement ou indirectement une influence sur le prix estimatif d’un bien ou d’un immeuble. Il s’agit en général des éléments suivants :

  • L’existence d’une école : il faut prévoir la scolarité des enfants
  • Les transports et les moyens de transport existants : pour se déplacer d’un lieu à un autre
  • L’accès aux différents services administratifs et publics : bureau de poste, bureaux de la commune, poste de police ou gendarme, internet et réseau téléphonique, eau et électricité…)
  • L’accès aux services de santé (hôpital, pharmacie, cabinet médical…)
  • Le commerce à proximité : centre commercial, grande surface.
  • Le quartier : emplacement géographique, fréquentation du quartier…
  • La sécurité : de jour comme de nuit
  • Le marché : suivi du cours d’achat et de vente sur le marché dans la zone concernée.

La probabilité de voir une différence de prix entre la valeur estimative du bien et son prix d’achat d’origine subsiste donc. En effet, la valeur actuelle d’un immeuble évolue au fil du temps.

Notez aussi que cette différence de valeur dépend de la localisation du bien immobilier. Ainsi un immeuble situé en zone rurale peut revenir moins cher qu’un immeuble bâti dans un quartier résidentiel ou en ville.

Identifier les défauts

Cette étape est aussi importante pour obtenir un prix juste et équitable d’un bien surtout pour un éventuel acheteur. 

L’identification des défauts permet d’ajuster le prix bien immobilier et de connaître la nature des travaux à réaliser. 

Les défauts peuvent être de différentes catégories :

  • L’usure normale 

La vétusté et l’usure sont des défauts résultant de l’usage de l’immeuble dans le temps. Certains matériaux sont plus robustes que d’autres, s’usent plus vite dans le temps que d’autres.  

  • Les défauts difficilement détectables 

Il est possible que le bien présente des défauts qu’il est impossible de voir sur son aspect externe. L’étude et l’expertise d’un technicien sont nécessaires dans ce cas précis. L’avis d’un expert ou d’un agent immobilier va permettre d’identifier ou de détecter les éventuels défauts comme l’apparition des fissures…

  • Les défauts liés à l’environnement du bien

L’environnement du bien peut aussi présenter des défauts non négligeables. En effet la proximité de la voie ferrée ou d’autoroute, la présente d’une usine à proximité qui fait du bruit, l’absence de réseau téléphonique dans la zone spécifique… Autant de paramètres à considérer permettant de déceler tous les défauts liés à l’environnement du bien en question.

Méthode pour estimer un bien

Pour estimer la valeur exacte d’un bien, d’autres méthodes ou plutôt d’étapes sont à suivre :

  • Faire une comparaison de prix sur le marché dans la même zone

Dans ce cas, il est important de se référer aux ventes d’immobiliers qui sont réalisées dans le même emplacement géographique au cours des dernières années. L’accès à ces informations est possible sur le site d’impot.gouv.fr. 

En accédant à l’ensemble des ventes immobilières d’une même zone géographique, il est plus facile de calculer le prix moyen d’un immobilier dans cette zone. La consultation des annonces de vente de biens dans la zone constitue également une option pour obtenir le cours du marché.

  • Évaluer le prix en fonction de la surface

Il est d’usage de déterminer la valeur d’un bien et d’avoir une estimation immobilière à partir de la surface carrée. Si le prix du mètre carré est connu, le calcul se fait alors par multiplication. C’est-à-dire qu’il suffit de multiplier la surface carrée totale de l’immeuble avec le prix du mètre carré. Ce dernier peut être obtenu avec le prix moyen précédent ou avec un autre prix moyen à obtenir en ligne.

Si votre bien comprend des surfaces annexes, alors il faut ajouter ces surfaces dans la détermination du prix en prenant compte des coefficients multiplicateurs suivants :

  • Sous-sol : coefficient de 0,3
  • Balcon : coefficient de 0,3
  • Comble : coefficient de 0,5
  • Autres surfaces mansardées ou réaménagées devenues habitables : coefficient de 0,5

Les outils pour estimer le prix d’un bien immobilier

L’estimation d’un bien constitue une étape essentielle dans un processus d’acquisition ou de vente de bien. Vous disposez de plusieurs options pour connaître l’estimation de votre bien :

  • Avec la base demandes de valeur foncière ou DVF

Ouvert au public depuis 2009, le service est accessible au public via une application mobile, via le site web sur data.gouv.fr ou sur l’outil de visualisation d’Etalab.

  • Recourir à un notaire ou un expert immobilier

Ce sont des professionnels qui sont à même de fournir avec précision la valeur estimative de votre bien. Les notaires mettent souvent à la disposition du public des services en ligne permettant de fixer le prix d’un bien immobilier.

  • L’évaluation d’un bien immobilier avec des simulateurs en ligne

Actuellement, il existe des sites en ligne qui proposent de déterminer à votre place la valeur de votre bien. En quelques clics seulement, vous êtes fixé. En général, ces plateformes ont besoin de quelques renseignements (paramètres d’évaluation) pour pouvoir donner une évaluation plus juste de votre bien.

  • L’outil patrim sur le site des impôts 

Avec cet outil, il vous est possible d’estimer le prix de votre immeuble.

L’estimation est une étape importante à passer avant la conclusion d’un contrat et la signature d’un acte de vente. Une fois l’estimation du bien terminée, il est temps d’appliquer la marge de négociation qui est d’environs entre 3 % et 5 %. La négociation est une pratique habituelle dans le processus d’achat ou de vente de biens immobiliers.