Investir dans l'immobilier : tout savoir pour acheter et revendre à bon prix

L’investissement immobilier compte parmi les investissements les plus prisés en France. Les investisseurs aguerris, les novices et les jeunes se laissent séduire par ce type de placement. En effet, en plus d’être sûr, l’immobilier rapporte des gains non négligeables ! C’est aussi un secteur d’investissement diversifié. Vous avez la possibilité d’investir dans différents portefeuilles pour des taux de rentabilité et des liquidités différents.

L’achat-revente est, par exemple, une tendance qui commence à se standardiser sur le marché français. C’est à la portée de tout le monde et peut être assez rentable si vous savez bien investir et gérer votre portefeuille. Voyons de plus près les points essentiels à savoir sur l’achat-revente dans le secteur immobilier.

 

L'achat-revente : qu'est-ce que c'est au juste ?

Par définition, l’achat-revente est le fait d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le revendre par la suite. Il ne s’agit pas d’une simple accession à un patrimoine. Contrairement à l’achat direct, cette technique d’investissement obéit à quelques subtilités.

Un achat et une revente directe

À la différence de l’accession directe à la propriété, l’achat-revente ne prend pas des années. Il s’agit d’acheter un bien, de le rénover et de le remettre immédiatement sur le marché. Cette méthode peut vous sembler trop rapide et vous empêche de profiter de certains abattements fiscaux lors de la revente. Pourtant, c’est un marché pour le moins rentable et qui peut être intéressant à exploiter.

Objectif : faire du profit à la revente

L’objectif est toujours de faire du profit à la revente. C’est-à-dire qu’après déduction du prix d’achat du bien et des frais de travaux, vous arrivez à tirer un profit. Ce dernier peut aller jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour chaque bien vendu si vous savez bien gérer votre portefeuille.

Il existe d’ailleurs des professionnels qui ne vivent uniquement de ce genre d’investissement. Ils sont appelés « des marchands de biens ».

Investir dans les bons biens et dans les bons quartiers

Bien évidemment, pour faire des bénéfices, vous ne devez pas investir dans le premier bien venu. Il faut choisir avec minutie les caractéristiques et les emplacements qui feront d’un patrimoine un bon placement dans l’optique d’un achat-revente.

Les emplacements les plus tendance

Pour commencer, vous devez choisir les quartiers les plus tendance. Ce sont des valeurs sûres ! Les centres-villes sont toujours intéressants. Il peut en être de même pour certains quartiers selon la ville, la saison et les exigences du marché. Faites des recherches en ligne pour vous assurer d’acheter au bon endroit.

Les quartiers en devenir

Les quartiers en devenir sont aussi à considérer dans la recherche de bien pour un achat-revente. Ce sont ceux qui prévoient des projets de dynamisations importantes. Ces quartiers ont le potentiel de séduire les futurs investisseurs dans les mois ou les années à venir.

Les biens résidentiels de préférence

Dans l’achat-revente, les biens résidentiels sont les plus prisés : appartement ou maison individuelle. Ils sont plus simples à écouler. Les demandes sont plus importantes si l’on compare à l’immobilier patrimonial.

Ne pas hésiter sur les anciennes constructions en travaux

Bien évidemment, il ne faut pas hésiter à choisir les anciennes constructions même s’il y a des travaux à faire. Justement, grâce à ces travaux, le prix des biens est bradé. Ce qui vous permet de tirer davantage de bénéfices en gérant avec minutie et rigueur le budget pour la rénovation.

Comment optimiser son opération d'achat-revente ?

Comme nous l’avons précisé plus haut, l’achat-revente obéit à quelques subtilités qu’il faut prendre en compte au cours de votre opération. Il en va de la réussite de votre projet et de votre placement !

L'achat du bien

Pour acheter un bien, vous devez avoir des fonds disponibles et être prêt à vous lancer dans des procédures plus ou moins longues et contraignantes. Néanmoins, les professionnels de l’achat-revente ont trouvé le moyen d’accélérer les choses.

Négocier avec les banques pour un emprunt

Il n’y a pas de financement plus rapide que celui proposé par les banques. Avec un léger apport personnel, vous pouvez négocier avec les banques pour avoir un emprunt rapidement. Ce sera d’autant plus simple si vous avez déjà l’habitude de travailler avec un établissement en particulier.

Les banques proposent notamment un prêt achat-revente avec des conditions plus attractives que pour un simple emprunt immobilier. Elles peuvent vous offrir des mensualités lissées jusqu’à la revente, des démarches accélérées, etc. 

Être actif dans les recherches de bien

Vous devez également être actif dans la recherche de bien. Il y a tous les jours des opportunités qui n’attendent que vous sur le marché. Ce peut être auprès des agences immobilières, des sites de vente entre particuliers, ou dans les ventes aux enchères publiques en tout genre.

Être prêt à se lancer dans des négociations avec les propriétaires et/ou les courtiers

Enfin, vous devez vous préparer à négocier avec les propriétaires ou les courtiers. Toutes les annonces immobilières proposent un prix Net Vendeur. Il est toujours possible de le faire baisser de 5 000 à 15 000 euros en moyenne, voire plus. Le moindre centime que vous aurez réussi à négocier sera un bénéfice en plus sur l’ensemble du projet !

Préparer le bien pour la revente (travaux)

Pour faire davantage de bénéfices, il est conseillé de choisir un bien avec des travaux de rénovation à faire. Pour autant, toutes les propositions ne sont pas bonnes à prendre.

Choisir les biens avec l’aide des artisans qui vous accompagnent

Pour les novices de l’achat-revente, un conseil : faites appel à un artisan expert dans la rénovation et la remise aux normes de maisons pour vous accompagner. Rien n’égale son œil expert pour évaluer la qualité d’un investissement. Il se penche sur tous les détails concernant le bien et peut même déceler les vices cachés que vous pouvez rater pendant la visite.

Faire un devis et une estimation des travaux avant de s’engager

Par ailleurs, l’artisan en question pourra faire une estimation à l’œil du prix et de la durée totale des travaux. De quoi vous permettre de vous projeter dans le projet et de prendre les bonnes décisions. Bien évidemment, il pourra faire un diagnostic et un devis plus précis par la suite si vous vous lancez dans le projet. Il ne faut donc pas prendre ses estimations au cours de la visite pour argent comptant.

Revoir les normes de construction du bien

Ne lésinez pas sur les travaux de rénovation. Vous devez tout mettre en œuvre pour que le bien respecte toutes les normes de construction. Votre but est de revendre un bien remis à neuf. Autant que ce soit un appartement ou une maison habitable qui sera susceptible d’intéresser les investisseurs classiques ou les primo ascendants.

Se lancer dans le home staging avant la revente

Enfin, ne vous contentez pas des travaux de rénovation sur le bâtiment. Il est plus facile, selon les professionnels, de revendre un bien accueillant et convivial pendant la visite. Autrement dit, il est conseillé de faire du home staging et de meubler les lieux, même avec des accessoires de location. Il est plus facile pour certains acheteurs d’évaluer l’espace et de se projeter avec un bien parfaitement meublé lors de la visite.

La vente

Vous le savez, en France, actuellement, le marché de l’immobilier est en pleine tension. Les demandes augmentent, mais il en est également de même pour les offres. Pour réussir votre placement, vous devez vous démarquer des autres pour que votre patrimoine reste le moins longtemps possible sur le marché. Sans quoi vous ne pouvez pas entamer un nouveau projet et les objectifs de rendement dudit placement peuvent être remis en question. Alors, comment vendre rapidement ?

Proposer le bon prix

Ne soyez pas trop gourmand lors de la revente. Proposer un bon prix peut impacter sur la rapidité de la vente. Un conseil : ne vous basez pas seulement sur les dépenses que vous avez engagées pour la réalisation du projet pour fixer le prix de revente. Faites appel à des experts qui feront des estimations objective.

Travaillez votre annonce

Attachez une attention particulière sur votre annonce afin qu’elle se démarque des autres. Elle doit être la plus complète possible et préciser qu’il s’agit d’un bien remis complètement à neuf. C’est un atout pour la vente.

Inutile de revenir sur les détails obligatoires d’une bonne annonce immobilière : nombre de chambres, superficie totale, emplacement, vie de quartier, photos du bien extérieur et intérieur, etc.

Travailler avec des agences immobilières n’est pas une si mauvaise idée

Effectivement, travailler avec des agences immobilières peut être un plus. Vous n’êtes pas obligé de les mandater. Toutefois, ces dernières peuvent avoir des clients susceptibles de s’intéresser à votre bien. 

Assurer la prospection de votre bien sur toutes les plateformes de vente immobilière

Outre les agences immobilières, vous devez également assurer la prospection de votre bien sur tous les sites de vente immobilière. Vous allez devenir marchand de biens. Vous devez donc assurer la visibilité de votre annonce en choisissant les sites les plus visités, voire en prospectant physiquement dans le quartier et la région.

Rester ouvert à la négociation

Désormais, les négociations sont indissociables des opérations immobilières. Vous êtes bien placé pour le savoir. Soyez ouvert sur la question, sans pour autant brader votre patrimoine au risque de faire une vente à perte. Laisser croire aux acheteurs qu’ils vont faire une meilleure affaire peut aussi accélérer la vente du bien.

Mener à bien les visites

Sachez enfin que la force d’une transaction de vente immobilière se trouve dans les visites. Si vous savez présenter le bien et ses atouts aux potentiels investisseurs, vous allez vendre rapidement. Au contraire, si vous ne réussissez pas à les faire se projeter, vous pouvez dire adieu à la vente.

Sachez donner du rythme à votre visite. Réservez une belle surprise à la fin pour être sûr de provoquer le coup de cœur. Ce peut être un espace en plus que celui annoncé, une vue, un espace extérieur XXL, etc.

Très important aussi dans une visite immobilière : soyez honnête avec les visiteurs. C’est important pour instaurer une relation de confiance.

Achat-revente immobilier : Quel statut en particulier ?

Dans les faits, ce sont les entreprises commerciales immobilières et les SCI qui se lancent dans l’achat-revente. Quoique désormais, en France, de plus en plus de particuliers se disent être des marchands de biens.

Qu’est-ce qu’un « marchand de biens » ?

Un « marchand de biens » est une personne qui se professionnalise dans l’achat-revente. Il exécute donc régulièrement des actes commerciaux immobiliers. On est loin d’un particulier qui achète et revend une fois pour une raison ou une autre. Un marchand de biens peut vivre uniquement de ce genre de transaction. Il en existe de plus en plus en France.

Devenir un auto-entrepreneur et marchand de biens

Il est possible de se lancer en tant qu’auto-entrepreneur dans l’achat-revente. C’est le fait de vous mettre à votre propre compte et de travailler seul dans la réalisation et la gestion de vos projets. Ce qui ne vous empêche pas de sous-traiter les travaux à des artisans.

C’est, certes, un statut pour le moins facile et à la portée de tous. Toutefois, il n’est pas très rassurant. En tant qu’auto-entrepreneur, bien souvent, le patrimoine personnel et professionnel se confond. En cas d’impayés ou de créances, vous risquez d’engager vos propres avoirs, voire vous faire saisir vos biens personnels.

En  tout cas, pour vous lancer en tant qu’auto-entrepreneur, vous devez respecter un plafond de 170 000 euros de chiffres d’affaires. Ce qui est assez peu.

Créer une SCI pour se lancer dans l’achat-revente

À cause de ce plafond, certains choisissent donc de constituer une SCI ou Société Civile Immobilière. Il suffit de trouver un partenaire pour le projet. Ce peut être un membre de la famille, une connaissance ou un simple associé.

L’activité d’une SCI consiste justement à acheter et à vendre des biens et à réaliser différentes opérations immobilières. Les démarches pour la constitution d’une SCI ressemblent à celles de la création d’une entreprise classique.

La fiscalité

Choisissez d’emblée le bon statut pour vous lancer dans cette aventure. Cela impactera sur la fiscalité de votre entreprise et, donc, sur vos revenus.

Pour un marchand de biens

Si vous vous professionnalisez dans l’achat-revente, voici ce que vous devez savoir : 

Aucune TVA pour le marchand de biens sur certains projets

Pour l’achat-revente d’un bien de plus de 5 ans avec des travaux de rénovation, vous n’aurez pas de TVA à payer. Par contre, vous devez régler plein pot toutes les taxes pour tous les travaux à faire sur ledit bien. Ces impôts sont irrécupérables.

20 % de TVA sur la revente des biens neufs

Pour faire de l’achat-revente, vous pouvez aussi parfaitement acheter un bien neuf. C’est plus rapide et peut être moins cher si vous savez négocier. Pour autant, sachez que les TVA applicables sur les bénéfices de votre revente seront de 20 %.

Sur quelle base est calculée cette TVA ?

Dans tous les cas, la TVA en question sera basée sur les plus-values de la vente, donc sur les bénéfices de vos transactions immobilières.

Pour les simples particuliers

S’il s’agit d’une opération unique, que vous n’allez pas refaire, voici quelques notions que vous devez savoir :

Une TVA sur la plus-value du bien

Les particuliers doivent aussi payer une TVA sur la plus-value du bien à la revente. Ces taxes varient selon la durée de détention du bien et peuvent être de 0 % pour la cession d’un bien de plus de 30 ans.

Comment calculer la plus-value après la revente ?

Les frais d’acquisition du bien seront directement comptés et comprendront :

  • Le prix d’achat du bien les frais de notaires
  • Les droits d’enregistrement de la transaction
  • Le devis des travaux de remise aux normes qui ne doivent pas dépasser les 15 % du prix d’achat du bien
  • Les frais de voirie, réseaux et autres.

Vous l’aurez compris : la différence entre le total de ces frais et le prix de vente sera la fameuse plus-value. 

Aucun abattement pour un achat-revente direct

Pour tous les biens détenus depuis moins de 6 ans, il n’y aura pas d’abattement sur les revenus de votre transaction. C’est le cas pour l’achat-revente en général.

Achat-revente : les erreurs à éviter

Vous savez maintenant tout ce que vous devez faire pour réussir l’achat-revente d’un bien immobilier. Il importe tout de même de préciser tout ce qu’il ne faut pas faire.

Acheter à l’aveugle sans prendre en compte la vie de quartier

Vous n’allez pas investir dans un bien personnel. Votre objectif est de vendre le bien, au meilleur prix et rapidement. Pour ce faire, vous ne devez pas acheter les yeux fermés. Vous devez prendre en compte les besoins de vos futurs acheteurs.

Vous n’êtes pas sans savoir que dans toutes transactions immobilières, de vente ou de location, la vie de quartier est très importante. C’est un détail qui devra aussi compter pour vous lors de l’acquisition de votre bien à rénover. Par là, on entend la présence des commerces, des pharmacies, des parcs et des moyens de transport à proximité ainsi que les différents projets de réhabilitation à venir.

Attention aux biens en copropriété

Acheter un appartement en copropriété peut être une bonne idée. Toutefois, vous devez bien faire votre choix. Certains imposent des frais supplémentaires que vous n’aurez pas prévus et qui peuvent, au final, dissuader les acheteurs. Il peut s’agir de gros travaux à venir, etc.

Les biens en copropriété en général sont plutôt à risque pour l’achat-revente. En effet, ce sont des biens qui peuvent engendrer, sur le long terme, des frais exorbitants pour les propriétaires : des cotisations de copropriété, des frais de syndics, etc. 

Être trop prévoyant ou pas assez

Certes, l’achat-revente est un marché rentable et intéressant. Toutefois, ce n’est pas un bon projet d’investissement pour ceux qui sont trop prévoyants. Vous ne devez pas vous attendre à ce que tout se passe sans encombre tout au long du projet. Prévoyez quelques problèmes au passage. Ce peut être au niveau des démarches administratives, du respect des délais, des financements, etc.

D’autre part, vous ne devez pas non plus être trop laxiste. Essayez de tenir un certain délai de réalisation du projet pour qu’il soit rentable. 

Être trop pressé de revendre

Certes, l’objectif est de revendre. Cependant, vous ne devez pas être trop pressé. Cela pourrait mettre en péril la réussite du projet. Attendez que tous les travaux soient faits avant d’entamer les visites. C’est plus convaincant pour les acheteurs et c’est plus pratique pour les artisans qui réalisent les travaux. Sans compter que cela met davantage en valeur votre bien et facilite la vente.

Choisir un financement par défaut

Pour votre financement, soyez plus prévoyant que d’habitude. Il ne faut pas choisir un prêt par défaut. Surtout, évitez d’opter pour la première offre venue sous prétexte que vous manquez de temps de préparation.

Il importe de négocier les conditions de votre emprunt afin d’en minimiser les risques, mais aussi pour augmenter les bénéfices de votre placement. Vous pouvez demander l’aide d’un courtier spécialisé dans les prêts achat-revente.

Souvenez-vous que les termes d’un emprunt de ce genre sont différents du crédit immobilier classique. Ce qui est déjà un avantage ! Ce n’est pourtant pas suffisant pour assurer la réussite de votre projet d’investissement. Il y a toujours un moyen d’avoir de meilleurs taux et de meilleures conditions de remboursement.

Oublier les frais cachés d’un achat immobilier

Il ne faut pas non plus négliger les frais cachés qui font souvent obstacle à la réussite de ce type de projet. Évitez de vous contenter de prendre en compte le prix de vente du bien et le devis des travaux.

Pour vous en sortir, vous devez avoir un fond de départ. Cela peut vous être utile pour les dépôts de garantie comme pour le règlement des frais de notaire et des imprévus de l’achat du bien. Ça reste une aide précieuse pour accélérer les démarches.

Acheter sans visiter les lieux

Enfin, évitez d’acheter un bien sans le visiter en amont. Cela s’applique pour l’achat-revente, mais aussi pour n’importe quelle transaction immobilière. Certes, il ne s’agit pas ici de voir si vous vous sentez à l’aise ou non sur les lieux. Une visite vous aide à voir réellement l’état du bien et les travaux qu’il faut prévoir. De quoi vous aider à faire une première estimation de la durée de l’opération et de son coût en général.

Achat-revente vs locatif

Une question peut tout de même toujours se poser : est-ce plus intéressant de faire un achat-revente ou un achat dans le but de louer ? Les deux se pratiquent grandement en France actuellement.

Investissement locatif : les avantages

Vous l’aurez compris, l’investissement locatif consiste à acheter un bien dans le but de le remettre en location par la suite. C’est un placement choisi par beaucoup en France actuellement qui peut présenter quelques avantages.

Une liquidité optimale

Le premier avantage d’un investissement locatif est sa liquidité optimale. C’est-à-dire que tous les mois, le loyer tombera entre vos mains. Ce qui vous permettra de les réutiliser dans n’importe quel but. Sans compter que c’est plus rassurant, autant pour vous que pour les banques.

Sur le long terme, si l’on envisage les rendements d’un bien, il semble que la mise en location soit plus intéressante. Du moins, c’est le cas si vous réussissez à faire des économies ou à réinvestir vos fonds.

Un placement sûr

Si l’investissement locatif est aussi tendance actuellement, c’est aussi parce que c’est un placement sûr. Le marché immobilier est en plein essor. Les demandes de location augmentent, et ce, dans toutes les villes françaises. Vous n’avez rien à craindre.

Une grande diversité

Par ailleurs, ce type de placement peut se décliner en plusieurs sortes. Vous pouvez, par exemple, louer aussi bien dans le domaine de l’immobilier résidentiel que patrimonial. Le second marché commence aussi à prendre de plus en plus d’ampleur dans l’hexagone depuis ces dernières années.

SCPI ou relocation directe, location saisonnière ou bail classique, mis en location d’appartements ou de maisons, d’anciennes ou de nouvelles constructions…, il existe une grande diversité de placement. Les rentabilités varient d’un placement à un autre.

Possibilité de défiscaliser les revenus du bien

Dans l’immobilier locatif, vous pouvez également prétendre à des abattements fiscaux. Ces derniers peuvent aller jusqu’à 30 000 euros dans certains cas grâce aux différents dispositifs de défiscalisation français. Les conditions d’éligibilité sont disponibles en ligne.

Il reste la possibilité de revendre le bien plus tard

Enfin, il vous reste toujours la possibilité de revendre votre bien plus tard. Comme vous allez garder ce dernier pendant plusieurs années, les TVA sur les plus-values de la vente seront moindres.

Un achat-revente : pourquoi ?

Pour autant, vous ne devez pas oublier que l’achat-revente peut aussi présenter son lot d’avantages :

Les gains peuvent être plus importants

Dans l’achat-revente, par contre, les gains peuvent être plus importants, et ce, pour chaque projet que vous entamez. Vous pouvez être capable d’en mener plusieurs à bien au cours de l’année. Ce qui vous assurera plus de profit.

Bien évidemment, la rentabilité de vos placements varie selon votre manière de gérer vos projets et vos portefeuilles. Vous devez faire attention à ne pas dépasser les chiffres d’affaires imposés par votre statut.

Les projets sont passionnants

En optant pour l’achat-revente, vous pouvez participer à des projets intéressants et passionnants. C’est toute une aventure que de rénover un bien et de le revendre par la suite ! Vous pouvez faire de belles rencontres et faire preuve de créativité afin de mener à bien votre projet. Vous n’aurez pas le temps de vous ennuyer, d’autant plus que vous aurez plusieurs projets à faire au cours de l’année. 

Des financements plus intéressants

Enfin, comme mentionné plus haut, pour l’achat-revente, vous pouvez profiter de financements spécifiques, un peu plus intéressants, de la part des banques. Avec le prêt achat-revente, vous aurez des mensualités lissées et plus faibles, et ce, jusqu’à la cession du bien. Par ailleurs, les taux et les échéanciers de ce genre de crédit se révèlent un peu plus attractifs.

Vu la rapidité du projet, les banques peuvent proposer des démarches accélérées pour un prêt achat-revente afin de faciliter les choses aux investisseurs. Cela vous permet d’éviter ainsi de perdre une bonne affaire.

Au final, achat locatif ou achat-revente ? Les deux peuvent être intéressants et rentables. Tout est une question de préférence et d’analyse.

Dans tous les cas, une chose est sûre : se lancer dans un projet d’investissement immobilier, et notamment l’achat-revente, n’est pas simple. Cela peut être rentable, mais vous aurez besoin de l’aide de conseillers et d’experts pour vous aider à choisir les bons placements. C’est essentiel pour rentabiliser votre projet.