Un projet de promotion immobilière ou de réhabilitation implique une recherche de fonds pour le mener à bien. Choisir son financement en tant que marchand de biens est essentiel pour ces opérations immobilières. Parmi les sources de participation, le crowdfunding immobilier a fait son apparition très récemment en France. Bien connus des promoteurs immobiliers, les marchands de biens ont de plus en plus recours à lui. Il offre un apport plus important pour le porteur du projet et un placement rentable pour l'investisseur. Qu'est-ce que le crowdfunding ? Comment sont réalisées ces opérations ? Quels sont les avantages pour les investisseurs et les marchands de biens ? Toutes nos explications pour comprendre le crowdfunding immobilier.
Crowdfunding immobilier : un nouveau mode d'investissement
Né aux États-Unis il y a plus de dix ans, le crowdfunding immobilier a rapidement été intégré en France. En effet, les investisseurs particuliers le plébiscitent, car ils peuvent désormais participer au financement d'un programme immobilier. Auparavant, cette possibilité n'était réservée qu'à des institutionnels.
Le crowdfunding immobilier : un investissement participatif
Le crowdfunding immobilier permet aux particuliers de financer un programme immobilier. Ils subventionnent l'opération par la souscription d'actions ou d'obligations émises par la société du promoteur ou du marchand de biens. Ce sont généralement des projets d'envergure de plusieurs millions d'euros qui rassemblent un maximum d'investisseurs. Cela concerne la promotion immobilière, mais également des réhabilitations de logements résidentiels, de bureaux, d'usines, etc. plus spécifiques aux marchands de biens.
L'épargnant, quant à lui, reçoit une contrepartie. Le taux de rendement est calculé sur la base d'un objectif de rentabilité. Il est fixé contractuellement, mais n'est pas garanti. L'acquittement se fait à la fin de l'opération qui a une durée moyenne de 12 à 36 mois. À la différence de l'investissement locatif, l'épargnant n'a rien à faire, il ne devient pas propriétaire et n'augmente pas son patrimoine, mais perçoit un capital et un bénéfice à l'issue du programme.
Comment fonctionne cette collecte pour les projets immobiliers ?
Le crowdfunding est une relation tripartite. Elle regroupe : le porteur de projet, l'investisseur et la plateforme.
Sept étapes se distinguent dans ce type d'opération.
- Le porteur du programme (promoteur ou marchand de biens) recherche des financements.
- La plateforme réalise un audit de ce projet et le valide.
- Les programmes sont présentés sur le site internet de la plateforme.
- Les investisseurs engagent des fonds.
- L'opération se concrétise.
- Un reporting de suivi est fourni à chaque investisseur.
- Les épargnants récupèrent le capital et les intérêts.
Comment est réalisée une opération de crowdfunding immobilier ?
Chaque programme mené par un promoteur ou un marchand de biens impose la création d'une société chargée de l'émission des obligations auprès des investisseurs et de la construction ou de la réalisation des travaux. Elle nécessite la présence d'un tiers : une plateforme. Comment un projet en crowdfunding est-il monté ? Quel est le rôle de la plateforme ? Explications.
Le montage d'une opération de crowdfunding immobilier
Les porteurs de projets sont au cœur des programmes immobiliers. Ces sociétés se créent le plus souvent sous la forme d'une SAS (société par actions simplifiées) par le promoteur ou le marchand de biens. Ce dernier doit en parallèle souscrire toutes les assurances nécessaires. La société par actions simplifiée est à la fois chargée de la construction et véhicule d'investissement. C'est à ce titre qu'elle recherche des investisseurs.
Financement participatif : pour quels types de projets ?
Le crowdfunding immobilier intéresse les programmes de promotion immobilière, mais également ceux des marchands de biens. Ce financement participatif leur permet d'acquérir des biens qui sont ensuite valorisés. Cela peut être la rénovation ou l'embellissement d'un bien pour améliorer sa qualité avant la revente. Cela peut aussi concerner un changement d'usage comme transformer un immeuble d'entreprise en immeuble d'habitation ou inversement. Enfin, cela peut être également une réhabilitation d'un appartement, d'une villa ou d'une maison pour diviser le bien en plusieurs lots avant d'être commercialisés. Les opérations des marchands de biens représentent désormais environ 52 % de la collecte totale.
Pourquoi faire appel à des investisseurs pour ces projets ?
Quel que soit le projet immobilier (promoteur ou marchand de biens), les fonds nécessaires sont importants, pour ne pas dire colossaux : le montant atteint parfois plusieurs millions d'euros. Les financements participatifs sont les meilleurs moyens d'augmenter la capacité de financement face à des banques qui resserrent l'offre de crédits bancaires.
L'intervention d'une plateforme de financement participatif
Un crowdfunding immobilier se fera nécessairement par le biais d'une plateforme. Parmi elles, on peut citer Homunity, Anaxago, WiSEED, Fundimmo, etc. Elles jouent un rôle important aussi bien pour l'investisseur que pour les promoteurs ou les marchands de biens. Quelle est sa fonction ? Comment investir ou faire subventionner les projets ? Quelles sont les garanties ? Explications.
Le rôle de la plateforme de financement participatif
La plateforme va faciliter l'identification des programmes qui se financent par un crowdfunding immobilier. Elle va sélectionner les projets. En amont, une analyse professionnelle et transparente offre une garantie de sécurité aux investisseurs. Ces derniers disposent d'un accès complet aux informations relatives aux opérateurs chargés des projets, du montage financier, de la rentabilité, etc.
Plateforme de crowdfunding : comment investir et faire financer son projet ?
Les plateformes de crowdfunding immobilier sont un intermédiaire entre le porteur du projet et les investisseurs. C'est aux porteurs de proposer leurs projets à ces plateformes. Elles étudient scrupuleusement le dossier d'un point de vue du projet en lui-même, mais aussi du risque, du rendement, etc. En parallèle, ceux qui souhaitent réaliser des investissements doivent obligatoirement s'inscrire. Les plateformes demandent aux nouveaux membres un certain nombre de documents et de remplir certaines formalités. Certaines, telle que Homunity, proposent des conseils personnalisés. Le choix du projet est libre et en connaissance de cause puisque toutes les informations sont présentées en toute transparence. Une fois que l'investissement est concrétisé, le suivi des projets et leurs évolutions se font en ligne.
La réglementation applicable aux plateformes de financement participatif
Une réglementation s'impose aux plateformes de financement participatif. Elles reçoivent un agrément et sont enregistrées auprès de l'ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). Elles ont soit le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) soit celui de prestataire en service d'investissement (PSI). L'autorité des marchés financiers (AMF) délivre ce statut.
Marchand de biens : pourquoi faire appel au financement participatif pour un projet ?
Cette collective participative offre la possibilité pour les promoteurs et les marchands de biens, de renforcer ses fonds grâce à des investissements privés. L'objectif est de préserver ses marges. Comment le crowdfunding immobilier améliore-t-il le financement des projets ? Quels sont les avantages ? Explications.
Comment le crowdfunding immobilier enrichit-il le financement ?
Il est souvent impossible pour un marchand de biens d'apporter la totalité du montant de son projet grâce à ses propres capitaux. Plusieurs sources vont être nécessaires. Généralement, l'emprunt bancaire représente environ 40 %, la vente sur plan (avant ou au début des travaux) correspond à 40 % et enfin les fonds propres du promoteur approximativement 20 %. Cependant, cela sera quelque peu différent pour un marchand de biens puisqu'aucun minimum de précommercialisation n'est requis. En revanche, l'apport en fonds propres peut aller jusqu'à 25%.
Les fonds issus de la collecte participative sont un moyen d'augmenter son apport, de réduire le crédit bancaire et de diminuer le besoin d'apporter des garanties suffisantes. Le marchand de biens peut préserver ses marges puisque les intérêts ne sont remboursés qu'à la livraison. C'est une souplesse de trésorerie à ne pas négliger.
Opération de marchand de biens : les avantages du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier a plusieurs avantages. En matière de financement, il permet de diversifier les sources d'apport. Il favorise l'accroissement du développement de l'entreprise, car il a un effet levier pour la marge des fonds propres dégagés. En ce qui concerne la communication, les projets profitent de la visibilité de la plateforme, ce qui peut faciliter des ventes plus rapides également. Enfin grâce à la plateforme, au même titre que les investisseurs, les porteurs des projets bénéficient, s'ils le souhaitent, de l'accompagnement d'experts.
Investisseur : pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?
Investir dans le crowdfunding immobilier n'est pas la même chose que d'investir dans l'immobilier locatif. Comment participer à cette collecte ? Quels sont les avantages ? Explications.
Le parcours d'investissement sur les plateformes
Investir sur une plateforme de collecte ne nécessite pas de grandes connaissances en matière de marché financier. Le choix des projets est laissé à l'épargnant. Cependant, il devra comparer certains critères.
Crowdfunding immobilier : un investissement passif
À l'inverse d'un investissement dans l'immobilier locatif qui exige de chercher un locataire, de faire un suivi des travaux, d'encaisser des loyers, etc., ce type de placement ne nécessite aucune action.
En amont, l'épargnant s'inscrit sur la plateforme et réalise toutes les formalités nécessaires pour contribuer à un ou plusieurs projets. Il peut, s'il le souhaite, se faire accompagner par les experts. Certaines plateformes demandent un minimum de 1 000 €. Cependant, certains projets peuvent requérir une somme beaucoup plus importante. Une fois qu'il a effectué son investissement, il a la possibilité de suivre le ou les projets directement sur son espace personnel en ligne. À la fin de l'opération, l'épargnant récupère son capital majoré des intérêts prévus au contrat.
Investisseurs : quels critères comparer pour choisir un programme immobilier ?
Les investisseurs sont totalement libres d'investir dans le programme qu'ils souhaitent. Pour choisir parmi les différents projets, plusieurs critères sont à prendre en compte. La durée du placement est une indication importante. Généralement, le délai varie entre 12 et 36 mois, mais il n'est absolument pas garanti. C'est un élément dont il faut tenir compte, puisque le capital est immobilisé jusqu'à la fin des projets et la revente des parts est impossible.
Les épargnants peuvent aussi vérifier le montage financier. Il peut consister en l'achat d'obligations ou bien d'actions. Ils doivent contrôler le rendement, mais qui reste un taux cible et non garantie. Enfin, la localisation du programme immobilier et sa destination (bureaux, commerces, logistiques, résidences, etc.) sont également à prendre en compte.
Les avantages à investir sur des opérations de crowdfunding immobilier
Les particuliers qui investissent dans du crowdfunding immobilier peuvent bénéficier de taux de rendement très attractifs. La plupart des plateformes de collecte proposent un accompagnement d'experts. Ils peuvent ainsi conseiller et guider les épargnants sur les projets qui leur correspondent.
Le crowdfunding immobilier offre une diversité des financements et permet d'apporter des fonds dans une économie réelle.
Crowdfunding immobilier : est-ce un investissement sans risque ?
Le crowdfunding immobilier attire de plus en plus les épargnants en raison d'un rendement attractif. Au premier semestre 2021, il a été constaté un taux moyen de rémunération de 9,2%. Il est d'ailleurs devenu compliqué de réaliser une collecte avec un taux inférieur à 8 %. Cependant, cet investissement n'est pas sans risque. Quels sont ces risques ? Comment les limiter ? Explications.
Les risques liés à un crowdfunding immobilier
Un opérateur peut en effet avoir des difficultés à réaliser son programme. Cette situation peut compromettre complètement ou partiellement le remboursement de la souscription. Un retard dans le programme peut être la prémisse d'un défaut. Le taux de défaut concerne 0.10 % de la collecte totale et mène souvent à une perte de capital et/ou des intérêts. Les retards dans les programmes touchent 7,1% de la collecte pour un délai inférieur à 6 mois et 6,2% pour des délais supérieurs à 6 mois. Ils entraînent un retard dans le versement du capital prévu au terme, ainsi que le versement des intérêts.
Cependant, le risque est de mieux en mieux maîtrisé. Certaines plateformes proposent d'investir avec un minimum de capital assuré. Néanmoins, entre 3 et 4 % des intérêts ne sont pas couverts.
Les règles pour bien investir dans un projet de financement
Bien que le risque d'une construction ou d'une réhabilitation soit de plus en plus maîtrisé, le participant à la collecte doit prendre quelques précautions.
Répartir son placement dans plusieurs projets
Un crowdfunding immobilier permet d'investir dans l'immobilier par l'acquisition de titres financiers. Un rendement attractif peut parfois inciter à injecter tout son argent sur une seule opération. Cependant, il est possible de diversifier ses placements dans plusieurs projets. L'investissement peut être réparti sur plusieurs programmes immobiliers. Cela limite les risques de défaut et donc de perte de capital.
Investir en crowdfunding immobilier en fonction de ses moyens
Il est important de rappeler qu'il n'est pas possible de récupérer les fonds investis durant toute la durée du programme. Le crowdfunding immobilier est un placement bloqué. Par ailleurs, la période spécifiée est seulement indicative et un retard est souvent à prévoir. L'épargnant ne doit donc pas s'engager au-delà de ses moyens, malgré un rendement intéressant.
Crowdfunding immobilier : quelle est la fiscalité de cet investissement ?
Comme pour tout investissement, une fiscalité s'applique pour les revenus issus du crowdfunding immobilier. En France, le prélèvement est unifié que ce soient des obligations ou des actions. Certaines situations permettent de bénéficier d'exonérations fiscales.
La Flat Tax : une uniformisation du taux d'imposition pour les investissements obligataires ou en actions
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou Flat Tax concerne aussi bien les obligations que les actions et un résident fiscal français. Les revenus immobiliers sont imposés à 30 %, soit 12,8 % d'impôts sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est généralement la plateforme qui gère cette partie fiscale. C'est un prélèvement à la source qui s'effectue en même temps que le versement des intérêts.
Crowdfunding immobilier : les cas d'exonération pour un investissement plus rentable
L'exonération porte uniquement sur le taux forfaitaire de 12,8 %. En effet, si les titres financiers sont placés sur des PEA ou PEA-PME, l'exonération s'applique à condition que l'argent reste bloqué pendant 5 ans. Peu importe qu'ils proviennent d'actions, d'obligations ou de titres participatifs. Seuls les prélèvements sociaux sont dus.
Une exonération du taux de 12,8 % est également possible en fonction du revenu fiscal de référence du foyer. Cela concerne :
- Les célibataires, les veufs et les divorcés avec un revenu fiscal de référence inférieur à 25 000 €.
- Les personnes avec une imposition commune et un revenu fiscal de référence inférieur à 50 000 €.
C'est uniquement le taux des prélèvements sociaux de 17,2 % qui s'applique.
Exemple chiffré d'un projet de crowdfunding immobilier
Prenons un exemple concret : un projet immobilier avec plusieurs financements, dont 2 millions d'euros avec la collecte. Huit cents personnes ont investi dans cette campagne qui s'est terminée le 21 février 2020. Les intérêts commencent à courir dans les 12 jours qui suivent l'émission de l'obligation, soit le 10 mars 2020. Les travaux ont duré 2 ans et demi ce qui fixe le remboursement prévisionnel au 21 octobre 2022. Le calcul du gain se fait donc du 10 mars 2020 au 21 octobre 2022, soit 955 jours.
Prenons l'exemple d'une personne qui a investi 10 000 € et qui génère un rendement de 10 %. Elle doit donc recevoir 2 616 € d'intérêts brut, c'est-à-dire [(10 000 x 10 %) / 365 jours] x 955 = 2616.
Une fiscalité de 30 % va s'appliquer, soit 2616 x (1-30 %) = 1832 €. La personne va alors récupérer son investissement initial majoré des intérêts, soit 11 832 € net.
Le crowdfunding immobilier peut représenter une part importante du financement pour le marchand de biens. Les plateformes facilitent la sélection des projets. C'est un investissement attractif et un mode de financement des marchands de biens.
