La copropriété est un régime juridique qui permet de répartir la propriété d'un bien entre plusieurs propriétaires. Ceux-ci sont alors appelés copropriétaires. Lorsque l'on souhaite diviser une maison en plusieurs appartements pour ensuite organiser la vente des lots séparément, la création d'une copropriété est obligatoire. Créer une copropriété demande cependant de remplir quelques formalités. Découvrez dans cet article tout ce qu'il faut savoir sur les démarches et obligations liées à la constitution de ce régime.
Copropriété, copropriétaires et syndicat de copropriété : quelques rappels
La copropriété organise la répartition de la propriété d'un bâtiment entre plusieurs personnes. Ces derniers deviennent alors des copropriétaires. Ils détiennent la propriété d'une ou plusieurs parties privatives. Ils possèdent également une quote-part des parties communes de l'immeuble. Le terme de parties communes désigne les espaces dont l'utilisation est possible à chaque copropriétaire. Il peut s'agir d'une cour, d'un escalier, d'un local à poubelles, etc. Tout régime de copropriété fixe ses propres règles de fonctionnement. Elles sont indiquées dans un règlement de copropriété. Ce document fixe les droits et les devoirs de chacun des copropriétaires. L'ensemble des copropriétaires forme un syndicat. Celui-ci se réunit chaque année en assemblée générale. Le syndic et le conseil syndical exécutent les décisions prises pendant l'assemblée générale.
Créer une copropriété dans un immeuble : dans quels cas ?
Les démarches liées à la création d'une copropriété sont strictement encadrées par la loi. La mise en copropriété est souvent obligatoire, mais ce n'est pas toujours le cas. Elle intervient dès qu'il y a plus d'un propriétaire dans un immeuble d'habitation découpé en différents biens. Voici quelques exemples.
Exemples de cas de création d'une copropriété
Parmi les cas où l'on crée une copropriété, on trouve :
- une construction neuve, dont les appartements seront vendus en VEFA ;
- la construction d'habitats participatifs ;
- la découpe en différents lots d'une maison dans le cadre d'une succession ;
- la division d'une construction déjà existante en plusieurs lots destinés à la location ou la vente.
La scission d'un immeuble en plusieurs lots permet de faciliter sa vente lorsqu'on ne trouve pas d'acheteur. Une revente individuelle de chaque lot est plus facile. Elle est aussi plus rentable, car la somme du prix de chaque lot est supérieure au prix de l'édifice. La formation d'une copropriété est donc une étape importante de tout projet immobilier pour un marchand de biens.
Les prérequis à la création d'une copropriété
Créer une copropriété n'est pas toujours possible. La construction ne doit pas représenter de danger pour ses occupants et le voisinage. Elle doit aussi proposer un habitat décent.
Garantir un immeuble en bon état aux copropriétaires
L'immeuble doit être en bon état. Seuls les bâtiments qui assurent la sécurité des habitants peuvent être mis en copropriété après une scission. Si l'édifice est frappé d'une interdiction d'habiter, d'une déclaration d'insalubrité ou d'un arrêté de péril, le régime de copropriété sera refusé. De même, si la construction comporte des logements loués ou occupés en catégorie IV de la loi de 1948 pour au moins 25 % de la surface totale, il ne pourra pas y avoir de copropriété. En effet, ce type de logements ne satisfait pas aux critères des logements habitables.
Assurer des locaux décents aux propriétaires
Les locaux créés après division doivent aussi assurer des conditions de vie décentes aux occupants. Leur superficie et leur volume seront de 14 m² et 33 m³ au minimum. Ils doivent pouvoir bénéficier de l'eau potable, d'un système d'évacuation des eaux usées et de l'accès à l'électricité.
Réaliser les diagnostics obligatoires des bâtiments
Lorsque la construction date d'avant 1948, un diagnostic plomb est obligatoire. L'amiante doit aussi être contrôlé pour les immeubles bâtis avant 1997.
Comment créer une copropriété dans un immeuble : les différentes étapes
Si vous êtes propriétaire d'un édifice que vous souhaitez diviser pour une revente, la mise en copropriété s'impose. Tant que vous possédez tous les lots, la copropriété n'est pas obligatoire. Une fois que la décision est prise de créer une copropriété au sein d'un bâtiment, plusieurs étapes sont à suivre.
Mise en copropriété et diagnostics
La première étape dans la réalisation de votre projet immobilier est de réaliser un diagnostic technique global (DTG) du bâtiment. Le DTG a été mis en place le 1er janvier 2017. Il concerne tous les immeubles de plus de 10 ans. Il remplace le diagnostic préalable à la mise en copropriété, qui s’appliquait aux bâtiments de plus de 15 ans. Ce dernier était une obligation inscrite au code de la construction et de l’habitation (article L111-6-2).
Objectif du diagnostic technique global d'un immeuble
L'objectif du DTG est de dresser un état des lieux de la construction. Il contient :
- une analyse des parties communes et équipements communs (toiture, murs, mais aussi canalisations et conduits) ;
- une liste des améliorations qu'il serait possible d'apporter aux bâtiments ;
- un point sur la situation du syndicat des copropriétaires concernant le respect des dispositions légales en vigueur ;
- un bilan énergétique ;
- une évaluation des travaux à effectuer dans les dix prochaines années et de leur coût.
Le DTG peut être préparé par une équipe de plusieurs experts, regroupant des connaissances dans le domaine du bâtiment, du droit des copropriétés, des bilans thermiques, etc. Les futurs copropriétaires sont ainsi informés de manière fiable de l'état des locaux et des bâtiments qu'ils comptent acheter. Aucuns travaux ne sont cependant exigés pour une vente suite à ce bilan.
Obligations concernant le diagnostic technique global d'une copropriété
Après réalisation, le DTG doit être présenté par le propriétaire initial lors de la première assemblée générale des copropriétaires. Il servira de point de départ à l'établissement du carnet d'entretien de l'édifice. D'autre part, le DTG sera communiqué au futur acquéreur lors de la vente du premier lot après division. Ce sera ensuite le cas lors de toutes les ventes qui auront lieu dans les trois ans après division.
Mise en copropriété et état descriptif de division
L'état descriptif de division (EDD) est un document obligatoire. Il est le plus souvent établi par un géomètre-expert. Il s'agit d'une autre étape indispensable dans la constitution d'une copropriété.
Rôle et contenu de l'EDD
L'objectif du géomètre est de fournir dans l'EDD une description précise de chaque lot au sein de la future copropriété. Dans ce but, il identifie, mesure, numérote et localise tous les lots au sein des bâtiments. La superficie de chaque appartement doit être calculée en tenant compte des spécificités de la loi Carrez. Une quote-part de parties communes est associée à chaque partie privative. Elle détermine la répartition des charges et la participation de chaque copropriétaire aux travaux réalisés au sein de la copropriété. La répartition des tantièmes des parties communes se fait suivant la consistance, la superficie et la nature d'un lot.
Obligations relatives à l'état descriptif de division
L'EDD est remis par le notaire à chaque nouvel acquéreur d'un lot dans la copropriété. Il lui permet de faire valoir ses droits à la jouissance exclusive de ses parties privatives. Il peut être inclus ou annexé au règlement de copropriété. Dans tous les cas, l'EDD doit être publié au fichier immobilier par un notaire. Il devient alors un document opposable pour tout futur acquéreur.
Mise en copropriété et règlements de copropriété
Comme l'EDD, le règlement de copropriété fait partie des documents obligatoires pour réussir votre projet immobilier. Il indique les droits, mais aussi les devoirs de tous les occupants de l'immeuble. Il s'applique donc aux locataires comme aux propriétaires. Même si chaque document possède ses propres particularités, il existe des ressemblances entre les différents règlements existants.
Règlements de copropriété et usage de l'immeuble
Les règlements de copropriété sont des documents contractuels qui définissent les modalités de fonctionnement au sein des copropriétés. Ils reprennent les informations des EDD. On y trouve :
- la destination de l'édifice,
- la nature et l'usage des lots qui le composent ;
- les obligations et devoirs liés aux parties communes et privatives ;
- les conditions de gestion de l'édifice.
Les usages considérés sont : habitation, commerce, etc. Par exemple, les immeubles à usage exclusif d'habitation ne peuvent pas accueillir un commerce ou une profession libérale. On trouve aussi dans ce document les règles qui concernent l'utilisation des parties communes (interdiction d'encombrer un couloir, etc.). En cas de litige, il fait foi. Il indique également le nombre de tantièmes associés à chaque lot. Ce chiffre définit la part de charges à payer par chaque copropriétaire.
Règlement de copropriété et assemblée générale
Le règlement de copropriété définit les modalités de fonctionnement des assemblées générales. Il peut prévoir l'institution d'un conseil syndical. Il définit également la limite des pouvoirs du syndic. Plus un copropriétaire possède de tantièmes, plus le poids de son vote lors d'une assemblée générale est important. Les règles et modalités de vote dépendent de la nature des propositions votées (majorité simple, majorité double, majorité absolue). Dans tous les cas, les dispositions prises dans ce document doivent être conformes à la loi en vigueur.
Règlement de copropriété et publicité foncière
Le notaire est le mieux placé pour rédiger le règlement de copropriété. Comme l'état descriptif de division, ce document doit être publié au fichier immobilier. Cette publicité foncière implique une immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés. Les règlements peuvent être modifiés sur demande d'un ou de plusieurs copropriétaires. Seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires peut autoriser cette modification.
Copropriété et désignation d'un syndic de gestion
Le syndic est l'organisation qui assure la gestion de la copropriété. Il est chargé de l'application des décisions prises. Il ne doit pas être confondu avec le syndicat des copropriétaires. Ce dernier correspond à l'ensemble des copropriétaires. Le syndic peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Dans le cas d'un syndic bénévole, un copropriétaire est désigné et élu en AG pour s'occuper de la gestion au nom de tous. Dans le cas d'un syndic coopératif, il s'agit d'une gestion collégiale de l'édifice.
Désignation du premier syndic de gestion
La copropriété ne commence réellement qu'au moment de la vente du premier lot de l'immeuble. Le propriétaire de l'immeuble peut désigner un syndic provisoire pour cette étape. Le syndic provisoire peut être choisi à l'amiable parmi les futurs copropriétaires. Le syndic provisoire convoquera la première assemblée générale des copropriétaires. L'ordre du jour est fixé à son initiative. Le conseil syndical n'est alors pas encore formé pour s'impliquer dans la vie de la copropriété. À l’issue de cette première assemblée générale, un nouveau syndic est nommé ou le syndic provisoire est confirmé dans ses fonctions.
Objectif de la première assemblée générale
En plus de nommer le premier syndic, la première assemblée générale permet :
- d'établir un budget prévisionnel ;
- d'élire les membres du conseil syndical ;
- de fixer le seuil de consultation et de mise en concurrence pour les travaux.
Si l'immeuble vient d'être divisé et rénové, il ne sera pas nécessaire de voter des travaux pour les parties communes. Les règles de majorité à suivre sont celles indiquées au règlement de copropriété. Pour les décisions les plus importantes, l'unanimité des votes est requise. Le syndicat des copropriétaires fait exécuter les décisions prises en assemblée.
Rôle des syndics de copropriétés
Le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, fera procéder à l'immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés. Ce registre permet aux autorités françaises de suivre les différentes propriétés installées sur le territoire. Cette immatriculation et toute modification éventuelle se font en ligne sur le site du registre national des copropriétés. Il demande de renseigner : l'identité de la copropriété, le type de syndic, la situation comptable de la copropriété et des détails sur la construction. Cette immatriculation est une obligation de la loi Alur de 2014, quelle que soit la taille des copropriétés. Il ne faut donc pas la négliger.
La constitution d'une copropriété est une opération indispensable pour mener à bien un projet immobilier d'achat et de revente qui implique une division. Ne la négligez pas et pensez à vous entourer de professionnels à chaque étape.
