Vous envisagez une opération d’achat revente en immobilier ? Ce type d’investissement exige d’effectuer le calcul de la rentabilité pour un marchand de biens avec rigueur. La préparation du dossier doit permettre de dégager une marge prévisionnelle sur l’opération. Regardons comment s’effectue le calcul, poste par poste. Examinons ensuite les outils qui aident à fiabiliser l’évaluation du rendement. Terminons par les écueils à éviter dans l’approche de la rentabilité.
Modalités de calcul de la rentabilité pour un marchand de biens
Commençons par définir ce qu’est la rentabilité pour un marchand de biens. Qu’est-ce que la marge brute, la marge nette et le rendement d’une opération d’achat revente ?
Définition de la notion de marge et de rentabilité pour une activité immobilière d'achat revente
La marge brute dégagée sur l’opération comprend la différence entre le prix de vente du bien immobilier après travaux et les charges décaissées, sans omettre l’analyse et le traitement de la TVA poste par poste. Quant à la marge nette, c’est la marge brute diminuée de l’impôt selon le régime fiscal de la société constituée par le marchand de biens. La rentabilité brute ou nette s’exprime généralement en taux appelé rendement. C’est le rapport entre la marge brute ou nette et le montant total de l’investissement réalisé.
Les postes de charges hors impôt d'un projet immobilier du type marchand de biens
En fonction de la complexité de l’opération, le marchand de biens doit supporter de multiples charges afférentes à l’acquisition et à la rénovation du bien ainsi qu'au financement de l'ensemble du projet immobilier. N'oublions pas aussi les coûts de fonctionnement de son entreprise.
Les frais inhérents à l'opération d'achat de l'immeuble
Tout d’abord, le marchand de biens, professionnel de l’immobilier achète un terrain constructible, bâtiment, immeuble à diviser en appartements, etc., ancien ou neuf. S’ajoutent les frais de notaire, émoluments et droits de mutation. N’oubliez pas la commission de l’agence immobilière le cas échéant.
Le coût de la réhabilitation, rénovation ou mise en copropriété du bien immobilier
Quel que soit votre projet en vue de revendre le bien immobilier, vous êtes en général confronté à des charges de rénovation, d’aménagement voire de mise en copropriété pour la découpe d’un immeuble. Selon l’ampleur des travaux, vous assumez parfois le coût d’un permis de construire, des honoraires d’architecte, de géomètre et de divers bureaux d’études.
Les frais de fonctionnement d'une opération immobilière de marchand de biens
Pour une opération d’achat revente en immobilier, la souscription d’assurances professionnelles spécifiques s’impose. Leur coût s’intègre au calcul de la rentabilité pour un marchand de biens. Il en va de même pour tous les honoraires d’experts-comptables ou d’avocats fiscalistes. N’oubliez pas non plus le loyer éventuel d’un bureau, le coût des abonnements téléphoniques, d’internet, d’un véhicule de fonction, etc.
Le coût du financement d'une activité immobilière d'achat revente
Évidemment, le coût du financement constitue un poste du calcul de la rentabilité pour un marchand de biens. Quels que soient vos choix pour financer le projet, crédit bancaire, prêt privé, crowdfunding, intégrez les charges à votre calcul de rentabilité. Frais financiers, commissions, frais de dossier, coût de l’expertise exigée par la banque, etc. n’oubliez rien.
Les postes de produits dans un projet marchand de biens
Les recettes à mettre en face des charges sont moins nombreuses. Toutefois dans certains projets, en dehors de la revente du bâtiment, d’autres produits sont à prendre en considération dans le calcul de la rentabilité pour un marchand de biens.
Revente du bien immobilier après travaux
Le prix de la revente est la principale recette de l’investissement immobilier. Pour le calcul de la rentabilité prévisionnelle, il convient d’estimer raisonnablement la valeur de vente du bien après travaux. Tenez compte de la législation fiscale en matière de TVA.
Les produits annexes à la revente de l'immeuble par le marchand de biens
Par exemple, pour certains biens achetés, le terrain où est situé l’immeuble peut comporter des parcelles constructibles. La revente de ces surfaces permet alors de dégager un complément de revenu, en plus du produit dégagé par le bâtiment en lui-même.
Le cas de la TVA sur les opérations réalisées par des marchands de biens
La réglementation en matière de TVA est complexe. Elle dépend de la nature du bien acheté, de son ancienneté, de l'ampleur de la rénovation, de l’option ou pas pour le calcul de la TVA sur la marge, etc. Pour chaque type de charges et de produits, faites-vous accompagner par un avocat ou un expert-comptable. Vous devez déterminer si :
- la TVA sur chaque poste d’achat est déductible ou pas ;
- l’opération est soumise à la TVA ou non et à quel taux ;
- quelles sont les transactions à soumettre au calcul de la TVA sur la marge.
En synthèse, la TVA non récupérable auprès de l’État sur les achats constitue une charge dans le calcul de la rentabilité pour un marchand de biens. En revanche, la TVA sur ventes reversée à l’administration fiscale tout comme la TVA sur achats récupérée n’entrent pas dans le calcul de la rentabilité.
Les outils pour aider au calcul de la marge nette sur des opérations marchand de biens
L’activité d’un marchand de biens requiert de multiples compétences et connaissances, tant en immobilier, en droit, en fiscalité, en financement que dans les métiers de la construction. N’oublions pas la capacité de gestion et d’estimation de la marge dégagée sur ces opérations. Établir correctement le calcul de la rentabilité pour un marchand de biens constitue en effet une étape cruciale dans le projet. De nombreux outils et techniques permettent d’aider et de fiabiliser cette approche.
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Intervention d'experts : mieux estimer le rendement de l'opération immobilière
Tant pour la prospection du bien que pour l’estimation de son potentiel, entourez-vous de spécialistes. Ils vous aident à identifier les biens intéressants et à optimiser les travaux de remise en état, d’extension, de découpe comme les changements de destination. Géomètre, architecte, bureaux d’études, tous contribuent à chiffrer précisément les coûts du projet.
Utilisation de tableurs spécifiques pour marchands de biens
Le calcul de la rentabilité pour un marchand de biens se formalise en général avec l’aide d’un tableur Excel. Vous trouverez sur le Web de nombreux modèles prévus pour ces activités d’achat revente en immobilier. Ils permettent de structurer la démarche et de ne rien oublier dans l’approche du rendement. Simples d’utilisation et adaptés au métier de marchand de biens, ils vous font gagner du temps. Vous disposez d’un dossier crédible pour le banquier.
Tableaux à inclure dans le business plan pour des opérations d'achat revente
Quelle que soit votre solution de financement, vous devez préparer avec soin votre business plan. Il comprend, outre la description du projet, du marché et de son environnement, tous les chiffrages en euros nécessaires à un investisseur potentiel. Citons le plan de financement avec ses emplois et ressources ainsi que le tableau du budget de trésorerie. Le calcul de la marge brute ou nette ainsi que du taux de rendement font partie des postes incontournables.
Toutes ces données chiffrées doivent présenter de la cohérence entre elles. Vérifiez-bien que les différents tableaux comportent les mêmes informations de base et découlent de la partie description du projet incluse au business plan. L’approche financière est un métier. L’appui d’un expert-comptable vous apporte de la sérénité, surtout pour votre première opération de marchand de biens.
Les écueils à éviter pour calculer la rentabilité d'une activité de marchand de biens
Afin de fiabiliser votre calcul de rentabilité et aussi d’optimiser l’opération immobilière, voici quelques pièges à éviter. L’objectif est bien de maîtriser au mieux l’estimation budgétaire de chaque poste d'une opération marchand de biens.
La TVA et la fiscalité d'une activité marchand de biens
Comme évoqué, la TVA immobilière pour marchand de biens s’avère complexe. N’omettez pas une analyse poussée et détaillée avec l’aide d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste. Bien appréhender la TVA sur chaque transaction vous évitera un calcul de rentabilité erroné. Gare aussi au contrôle fiscal, qui remettrait en cause vos décisions en matière de TVA. Cela pourrait compromettre la rentabilité réelle de votre projet immobilier d’achat revente.
Approche correcte des travaux de rénovation du bien immobilier
Le poste travaux constitue souvent la première dépense dans un programme immobilier de marchand de biens. Basée sur le projet établi par un architecte, l’approche méticuleuse des coûts passe par la réalisation de devis auprès des différents corps de métiers. Pour un immeuble ancien notamment, soyez vigilant et prévoyez une marge de sécurité. Le bâti peut révéler de mauvaises surprises pendant les travaux. Par précaution, cet impondérable se budgète dans le calcul de la rentabilité.
Estimation cohérente du prix de revente selon le marché
Le calcul de la rentabilité pour un marchand de biens présente un caractère prévisionnel au stade du projet. Le prix de la revente de l’immeuble après réhabilitation fait partie des postes à estimer avec attention. Ne le surévaluez pas pour gonfler la rentabilité du dossier. Les investisseurs n’apprécieraient pas, surtout s’ils connaissent le métier des marchands de biens et le marché. Votre estimation doit découler de l’analyse du marché immobilier local et non pas de l’addition des coûts du projet. Examinez les biens semblables dans la même zone afin de déterminer les recettes à intégrer dans la marge.
Réaliser le calcul de la rentabilité pour un marchand de biens constitue une étape incontournable dans un projet immobilier du type achat revente. Il en va du salaire qui pourra être dégagé par l’activité ainsi que de l’obtention du financement du projet. Un simple calcul de plus-value approximatif en omettant les impôts et la TVA ne suffit pas. Avec ce guide, vous êtes armé pour approcher la marge prévisionnelle de votre investissement immobilier.
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