Guide pour réussir une opération d'achat revente en immobilier

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L'investissement immobilier attire de plus en plus les particuliers. La rentabilité est souvent supérieure aux intérêts perçus pour de l'argent déposé sur des comptes bancaires. Cependant, beaucoup pensent nécessairement à l'investissement locatif. Néanmoins, avez-vous déjà songé à l'achat revente en immobilier ? Ce type d'opération peut effrayer, mais si elle est réalisée correctement elle peut vous permettre de dégager une plus-value intéressante. Les marchands de biens en ont d'ailleurs fait leur activité principale : acheter pour revendre un bien après des travaux de rénovation. Comment mener à bien une opération d'achat revente en immobilier ? Quelle est la rentabilité ? Quelle est la fiscalité applicable ? Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ? Voici notre guide.

Opération d'achat revente en immobilier : qu'est-ce que c'est ?

Ce type d'opération immobilière est peu courante chez les particuliers. Elle l'est un peu plus pour un investisseur aguerri. En revanche, le nombre de projets que vous réalisez a une influence sur votre statut, notamment vis-à-vis de l'administration fiscale. Explications.

Le principe d'une opération d'achat revente en immobilier

Une opération d'achat revente en immobilier consiste à acquérir un bien pour le revendre. Des travaux d'embellissement ou de rénovation peuvent ou non valoriser les logements (appartements, maisons) ou l'immeuble. L'objectif est simple : la revente doit permettre de dégager une plus-value.

Plusieurs stratégies sont possibles. Cela peut être d'acheter un bien, le rénover et le vendre dès la fin du chantier. Cela peut également consister à construire une maison pour la revente ou encore d'acheter un immeuble ou un grand appartement pour le diviser en lots et le vendre ensuite.

Pour y parvenir, il est nécessaire de maîtriser plusieurs sujets. En effet, un programme de marchand de biens concerne des questions d'urbanisme, juridiques, fiscales, mais aussi commerciales.

Plusieurs opérations d'achat revente en immobilier : attention à la requalification en marchand de biens

Un achat revente en immobilier est envisageable pour un particulier qui souhaite vendre son logement pour acquérir un logement plus grand, surtout si cela concerne sa résidence principale. Seulement, la démarche n'est pas la même que pour un investissement. Vous devrez prendre certaines précautions au risque d'être requalifié en marchand de biens. En effet, dans ce cas, votre projet risque de ne plus être rentable en raison des conséquences fiscales. On fait le point.

Opération de marchand de biens : quels sont les critères d'une requalification d'un investissement ?

Vous vous êtes lancé dans l'investissement immobilier et vous souhaitez recommencer au plus vite. Attention, car l'administration fiscale est en droit de requalifier vos opérations. Dans ce cas, vous êtes considéré comme un professionnel et imposé en conséquence. Pour une requalification en marchand de biens, les services fiscaux s'appuient sur deux critères de jurisprudence : le caractère habituel et l'intention spéculative.

La notion d'habitude s'apprécie selon le nombre et la fréquence des opérations. L'intention spéculative peut se déduire du bref délai entre l'achat et la revente du bien immobilier. Une seule opération d'acquisition d'un immeuble en bloc suivi de sa division en lot suffit à caractériser l'habitude.

Quel statut juridique pour le marchand de biens ?

L'activité du marchand de biens n'est pas réservée à des professionnels de l'immobilier. Pour bénéficier des avantages liés à ce statut, vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. Vous pouvez ainsi réaliser vos projets d'acquisition, rénover et revendre le bien immobilier sans risque. Plusieurs statuts sont possibles.

La société civile immobilière et le statut d'autoentrepreneur : une exclusion pour le marchand de biens

Le statut d'autoentrepreneur et la société civile immobilière (SCI) sont totalement exclus pour l'activité du marchand de biens. En effet, d'une part la SCI a un objet purement civil. Elle ne doit pas réaliser de bénéfices. Au contraire, le marchand de biens a une activité commerciale et cherche à se dégager des profits. D'autre part, le statut d'autoentrepreneur n'est pas non plus compatible avec cette profession. L'article 50-0 2 e du Code général des impôts interdit d'exercer ce métier sous ce statut. Dans tous les cas, le seuil de chiffres d'affaires imposé en microentreprise serait rapidement dépassé.

La société commerciale : un statut très prisé du marchand de biens

La SAS (société par actions simplifiée) ou la SARL (société par actions à responsabilité limitée) sont des sociétés commerciales qui sont particulièrement bien adaptées à l'activité du marchand de biens. Ce dernier peut d'ailleurs exercer seul sous la forme d'une SASU ou d'une EURL. La loi n'exige aucun capital social minimum, et surtout la responsabilité de l'entrepreneur est limitée à son apport. C'est une protection pour son patrimoine personnel. Ce sont les statuts les plus prisés par les marchands de biens.

Opération d'achat revente en immobilier : toutes les étapes

Plusieurs étapes sont nécessaires pour monter un projet d'achat revente en immobilier. L'expérience permet de réduire le délai entre l'acquisition et la vente du logement. Savoir s'entourer de professionnels (notaires, agents immobiliers, artisans, etc.) vous facilite la tâche. Il est important de n'oublier aucune étape et surtout de les maîtriser.

Trouver le bien immobilier et savoir négocier son prix d'achat

Pour cela, il peut être utile de se créer un réseau qui vous permet de dénicher les bonnes affaires. Cela peut être des agents immobiliers, un notaire, etc. Peu importe que ce soit dans une grande ville telle que Paris où la demande est forte ou une commune de campagne. L’essentiel est que le montant de la transaction ne soit pas supérieur à celui du marché. L'idéal est de trouver un bien à un tarif inférieur ou au moins à sa juste valeur.

Identifier les travaux à faire pour rénover le logement

Rénover le logement peut faire partie d'un projet d'achat revente. Vous devez bien avoir en tête votre cible, les futurs acquéreurs pour la vente. Vous devez trouver un équilibre entre une rénovation de qualité et vos dépenses dans ces travaux. Un simple home staging peut dans certains cas suffire. L'essentiel est de mettre la maison ou l'appartement en valeur.

Évaluer le montant total de votre projet d'achat revente

C'est une étape essentielle. Vous devez calculer le coût de votre opération. Cela comprend le prix d'achat du bien, les travaux, dans un premier temps. Cependant, vous devez aussi prendre en compte les frais adjacents tels que les frais de notaire, le coût du financement, les assurances, etc. Il est important de ne pas sous-estimer vos dépenses. Vous devez pouvoir faire face aux imprévus : aléas sur le chantier qui augmentent la durée, sinistre, problèmes administratifs, etc. Cette estimation vous permet de savoir quel est votre besoin pour financer votre projet.

Négocier votre prêt immobilier auprès d'une banque

Vous devrez certainement trouver des fonds pour mener à bien votre projet d'achat revente. Plusieurs sources sont possibles. Vous avez peut-être un apport personnel. Vous pouvez encore réaliser une opération de crowdfunding. Cependant, une demande de crédit auprès d'un établissement financier est souvent inévitable. Vous pouvez négocier les frais, la longévité du prêt.

Rénover pour revendre et réaliser une plus-value

Une fois que la rénovation du logement est terminée, vous pouvez organiser la vente. Cette étape peut être confiée à un agent immobilier ou vous pouvez vous en charger vous-même. Le moment de la mise en vente peut être important. Vous devez permettre aux futurs acquéreurs de se projeter malgré les travaux. Vous pouvez sinon attendre la fin du chantier pour planifier les visites du bien. L'objectif est d'obtenir une offre d'achat et de réaliser une plus-value.

Quelle est la rentabilité d'une opération d'achat revente en immobilier ?

Les marchands de biens espèrent toujours tirer des plus-values de leurs programmes immobiliers. Acheter et revendre doit se faire dans le cadre d'une stratégie immobilière. Ce sont des opérations qui nécessitent de trouver des fonds et qui engendrent également des frais. Quelle est la rentabilité ? Comment la calculer ? Pour cela, vous devez prévoir toutes les dépenses. Quels sont ces frais ? Toutes nos explications.

Comment financer un achat revente en immobilier ?

C'est une étape essentielle dans une opération d'achat revente en immobilier. Elle permet de faire aboutir votre projet. Cependant, les démarches pour trouver des fonds pour les marchands de biens ne sont pas nécessairement les mêmes que pour un particulier.

Financer un achat revente en immobilier pour un particulier

Le financement engendre des frais qui peuvent être conséquents. Il est nécessaire de savoir négocier les conditions du prêt. Les banques proposent souvent à un particulier qui décide de vendre sa résidence principale pour acquérir une maison plus importante un crédit relais. Vous pouvez cependant exiger le prêt achat vente. Il est différent du crédit relais. Vous n'avez dans ce cas qu'une seule mensualité qui finance le capital dû sur le premier prêt, le crédit de financement du second prêt, les frais de notaire et les frais de garantie.

Financer un achat revente par un marchand de biens

Les marchands de biens peuvent également avoir recours au prêt bancaire. Cependant, les démarches sont longues et une banque est souvent réticente pour accorder ce type de crédit. Une entreprise d'acquisition et de revente en immobilier peut trouver d'autres types de financements. Cela peut passer par un apport personnel issu des plus-values précédentes. Cela n'engendre aucuns frais. Le crowdfunding est une alternative. Il permet aux investisseurs de placer leur argent dans une opération. Cela a un impact sur le budget puisque le remboursement des épargnants se fait en contrepartie d'intérêts.

Dans tous les cas, cette recherche de fonds implique, en tant que professionnel, de réaliser un business plan. C'est une présentation du projet et de ses enjeux financiers. L'entreprise peut ainsi l’exposer aux établissements de crédit et aux investisseurs.

Opération d'achat revente en immobilier : quels sont les autres frais ?

En plus des frais liés à vos différentes sources de financements du prix d'acquisition, d'autres dépenses viennent se greffer. Les travaux sont également une part importante des charges dans les opérations d'achat revente. Il faut encore prendre en compte les assurances, les frais de notaire, les frais d'agence, les honoraires d'architecte, d'éventuels experts, la TVA, etc.

Comment calculer la rentabilité d'une opération d'achat revente en immobilier ?

La marge s'obtient par la différence entre le prix de vente déduit des charges et de la TVA et le prix d'acquisition. Les professionnels visent généralement une rentabilité de 30 % à laquelle il faut enlever les impôts. Cette rentabilité dépend de la difficulté du programme, de son importance, des imprévus qui peuvent survenir.

Quelle est la fiscalité applicable à une opération d'achat revente en immobilier ?

L'imposition n'est pas la même selon votre statut. Un simple particulier qui réalise une seule opération n'est pas imposé de la même manière qu'une personne avec le statut de marchand de biens. Explications.

La fiscalité applicable au particulier qui réalise un achat pour revendre

Est-ce qu'une TVA s'applique ? Quel est le montant de l'impôt ? Autant de questions qu'il est important de se poser et qui doivent être prises en compte.

Une TVA est-elle applicable pour un achat revente en immobilier lorsque vous n'êtes pas entrepreneur ?

En tant que particulier, acheter et revendre une maison n'est pas soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. Cette règle est valable, quelle que soit la nature du bien vendu et celle du bien acheté.

Achat pour revente : quel est le taux d'imposition pour un particulier ?

Une taxe sur la plus-value s'applique pour un particulier. Seule la vente de sa résidence principale lui ouvre droit à une exonération. C'est un taux forfaitaire de 19 % qui s'applique, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. Il peut bénéficier d'un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Plus vous conservez ce bien, c'est-à-dire au-delà de 6 ans, plus l'abattement est important. Cela vous laisse l'opportunité de mettre le bien en location dans ce laps de temps.

C'est le notaire qui se charge de calculer la plus-value. Il vous fournit une attestation avec le montant à reporter sur la déclaration de revenus au titre des revenus fonciers.

La fiscalité applicable à un marchand de biens pour son activité

Le marchand de biens est redevable de la taxe sur la valeur ajoutée. Par ailleurs, l'imposition change en fonction de son statut. Explications.

La TVA applicable sur les opérations du marchand de biens

Cette taxe sur la valeur ajoutée sera différente selon le projet. Cela peut être une TVA de plein droit, sur la marge ou une exonération.

La TVA sur des opérations d'immeubles anciens

Dans ce cas, le marchand de biens bénéficie d'une exonération de la taxe sur la valeur ajoutée. Cela concerne les constructions de plus de 5 ans ou celles qui ont déjà fait l'objet d'une vente ou d'une mutation.

Cependant, l'entrepreneur peut décider d'opter pour une TVA sur la marge. En effet, il peut ainsi déduire la taxe sur la valeur ajoutée sur les travaux de rénovation. Il est à noter toutefois qu'un immeuble qui a subi une lourde rénovation peut être considéré comme neuf.

Achat revente d'immeubles neufs : quelle TVA ?

Dans le cadre de l'activité du marchand de biens, le prix de vente d'un immeuble neuf est soumis à une taxe sur la valeur ajoutée de 20 %. C'est le cas lorsque la construction date de moins de 5 ans ou pour un bien qui a fait l'objet d'une rénovation importante.

La TVA sur une opération immobilière d'un terrain à bâtir

C'est une taxe sur la valeur ajoutée sur la marge lorsque le terrain à bâtir est acheté à une personne non assujettie à la TVA. C'est une taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total de vente pour un terrain acquis auprès d'un assujetti. Elle est de 20 %.

L'imposition du marchand de biens en fonction de son statut juridique

Lorsque le marchand de biens exerce son activité en nom propre, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En revanche, dans le cadre d'une société commerciale telle que la SAS ou la SASU, c'est l'impôt sur les sociétés qui s'applique. Le taux est de 15 % jusqu'à 38 200 euros de bénéfices. Ce taux passe à 28 % au-delà.

Opération d'achat revente en immobilier : quelles sont les erreurs à ne pas faire ?

L'objectif premier d'une opération d'achat revente en immobilier est d'être rentable et de vous dégager un salaire. Cependant, ce n'est pas un projet sans risques. Voici quelques conseils pour éviter de commettre certaines erreurs.

Acquérir un immeuble pour une opération d'achat revente au hasard sans estimer sa valeur

Le but de cette opération est de vendre le bien plus cher. Peu importe que vous sachiez ou non quoi acheter pour revendre : appartements, maisons, immeubles, fonds de commerce, etc. Vous devez estimer sa valeur et surtout négocier pour réaliser une bonne affaire. Par exemple, une maison qui implique de gros travaux décourage souvent les acquéreurs. Le bien d'un propriétaire qui cherche à vendre rapidement ou au contraire celui en vente depuis longtemps est plus facilement négociable. Ce sont essentiellement ces biens qu'il faut viser.

De la même manière, lors de l'achat, vous devez d'ores et déjà penser à sa future vente. Sélectionnez un bien qui possède quelques atouts. Cela peut être sa situation géographique (à côté des transports en commun, près d'une école, etc.), son volume, son terrain, etc.

Calculer correctement les coûts liés à votre opération d'achat revente

Vous devez identifier très précisément toutes les charges que vous aurez à supporter pour votre opération. Nous l'avons vu, cela concerne l'acquisition du bien et tous les frais qui sont afférents (transfert de propriété, demande d'expertise, etc.), son financement, les assurances, les travaux, la TVA, les impôts, etc. Ne sous-estimez pas votre budget. Bien au contraire. D'autant plus, si vous manquez d'expérience dans ce domaine.

Savoir faire face aux imprévus des opérations de marchand de biens

Ils peuvent être nombreux et survenir à chaque étape de vos opérations. Les intervenants à votre programme sont multiples (banque, administration, entreprise de travaux, etc.). Des imprévus peuvent également se produire tels qu'un sinistre, une rupture de stock de matériels, etc. Vous devez trouver des alternatives pour que la situation ne soit pas bloquée. C'est un gain de temps et d'argent.

Par exemple, si vous avez mal analysé le marché et que l'immeuble tarde à se vendre, vous pouvez éventuellement envisager la location. Autre exemple, si les travaux prennent trop de temps, négociez avec votre établissement bancaire pour allonger votre prêt.

Exercer votre investissement immobilier ou votre activité de marchand de biens seul

Vous devez savoir vous entourer des bonnes personnes et de bons professionnels. Cela commence dès le départ, car vous devez vous constituer un réseau pour dénicher les biens intéressants à vendre. En tant que marchand de biens, vous devez avoir des connaissances juridiques, fiscales, en urbanisme, etc. Seulement, vous ne pouvez pas tout maîtriser. Certains projets peuvent nécessiter de prendre des conseils auprès de professionnels tels qu'un architecte, un expert, un comptable ou un avocat.

Savoir quand mettre en vente les biens immobiliers

Rien ne vous interdit de vendre le bien lorsque le chantier est en cours. Cependant, certains acquéreurs peuvent avoir du mal à se projeter dans un achat sur plan ou en visitant une maison en cours de chantier. Cela peut également les inciter à négocier plus largement le prix. Vous pouvez aussi attendre la fin des travaux.

De la même manière, vous devez vous questionner sur la mise en vente. Devez-vous mandater un agent immobilier ? Vous en chargez seul ? Faire appel à une agence immobilière présente des avantages. Vous pouvez bénéficier de sa vitrine d'annonce, d'une diffusion de publicité sur différents sites internet, d'un réseau de clients potentiels, etc. Cependant, cela a forcément un coût supplémentaire. L'agent immobilier peut en effet prendre entre 4 % et 8 % du prix pour ses honoraires.

L'attrait de fortes plus-values dans des opérations d'achat revente en immobilier peut être trompeur. Vous devez maîtriser et acquérir des connaissances sur des questions d'ordre juridiques, fiscales, d'urbanisme, etc. Vous devez aussi développer votre réseau. Face aux enjeux, vous pouvez vous tourner vers l'investissement locatif. Vous pouvez également faire le choix de suivre une formation pour mener à bien votre programme en tant que marchand de biens.