L'investissement locatif à Toulouse : une bonne ville pleine d'opportunités ?

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Vous avez un projet d’investissement locatif, mais ne savez pas où investir ?

Toulouse est une opportunité lucrative à tous points de vue. La ville rose, qui pourrait dépasser les 500.000 habitants d'ici 2022, ne manque en effet pas d'atouts. 

C'est une des agglomérations les plus dynamiques de France. De plus, elle offre des rendements locatifs supérieurs à ceux de Lyon et de Bordeaux, tout en étant une des métropoles les plus sûres où investir. 

À partir de statistiques issues de sites tels que l'Insee, La FNAIM, Se Loger, et de baromètres publiés dans la presse, découvrez 3 raisons pour lesquelles vous devriez concrétiser votre projet d’investissement à Toulouse.

Raison #1 Un dynamisme économique et une croissance démographique forts

TOULOUSE BIENTÔT 3EME VILLE DE FRANCE ?

Toulouse est la ville de plus de 100 000 habitants qui a gagné le plus d'habitants entre 2013 et 2018. Elle a gagné 5 706 habitants chaque année. Est-ce suffisant pour que Toulouse dépasse Lyon et devienne la troisième ville de France derrière Paris et Marseille ? À ce rythme, c'est possible d'ici une quinzaine d’années. La population de la Ville rose est de 498 596 habitants contre 529 570 pour Lyon selon les derniers chiffres de l'Insee.

UN VIVIER D'ÉTUDIANTS

A Toulouse, un habitant sur 4 est étudiant. C’est la quatrième ville universitaire de France (hors Ile de France) en termes de nombre d'étudiants, avec 146 229 étudiants. Elle est également classée première des villes où il fait bon étudier par le magazine L'Étudiant. On y trouve plus de 31 établissements d'enseignement supérieur et organismes de recherche scientifique. Ses 3 universités sont classées dans le célèbre “classement de Shangaï” qui identifie les meilleures universités mondiales.  

LA VIE TOULOUSAINE

Ce qui fait de Toulouse l'une des villes les plus dynamiques de France, c'est son cadre de vie. Le classement "Great Place To Work" l'a d’ailleurs classée comme la troisième ville où les Français aimeraient le plus travailler en 2021, après Bordeaux et Aix en Provence.

La ville rose est par ailleurs idéalement située entre mer et montagne : elle est à 1h30 des Pyrénées, de la Méditerranée et de l'Espagne ainsi qu’à 2 heures de la côte atlantique. La ville a également le statut de métropole culturelle.

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UNE VILLE (INTER)CONNECTÉE

Toulouse est un hub ferroviaire. Elle est située à l'intersection de grandes lignes nationales et disposera bientôt d'une ligne à grande vitesse (la LGV) vers Paris, qui permettra une liaison avec la capitale en seulement 3 heures. L'aéroport de Toulouse-Blagnac dessert 20 destinations, dont 11 internationales. Le réseau de transport public de la ville (Tisséo) compte 80 lignes de bus, deux lignes de métro en service et une troisième en construction, deux lignes de tramway et des vélos en libre-service. 

UN BASSIN D’ACTIFS

Le taux de chômage à Toulouse est de 7,4 % au premier trimestre 2022, contre 8,5 % pour la même période en 2021. La ville compte de nombreuses entreprises multinationales comme Airbus et Thales, qui en font la capitale européenne de l'aéronautique et de l'espace. Toulouse dispose de pôles technologiques et de compétitivité comme l'Oncopole et la Cité des Startups, qui favorisent la création d'emplois dans le secteur du numérique. Par ailleurs, Toulouse fait partie des 9 métropoles labellisées “French Tech” depuis 2014

Raison #2 Un marché immobilier en bonne santé

UN MARCHÉ DYNAMIQUE 

L'indicateur de tension immobilière (ITI) publié par MeilleursAgents est un indice de référence pour évaluer la santé d’un marché immobilier. En 2022, l'ITI pour Toulouse est de 16%. Cela signifie que le nombre d'acheteurs est supérieur de 16% au nombre de biens disponibles à la vente.

DES PLUS-VALUES INTÉRESSANTES À LA REVENTE

Si la demande est supérieure à l'offre, les vendeurs peuvent donc augmenter leur prix de vente sans problème. Au 1er juillet 2022, le prix moyen du mètre carré à Toulouse est de 3,766 € /m ² selon le baromètre mensuel de la FNAIM. Soit une augmentation de 2,8 % en 1 an. Et une augmentation de... 31,1% en 5 ans ! Dans le détail, comptez 3 581€ /m² pour un appartement et 4 730€ /m² pour une maison. 

DES PRIX ACCESSIBLES POUR UNE MÉTROPOLE

Malgré une hausse continue des prix de vente, Toulouse reste une ville plus abordable que d'autres métropoles de la même taille. Par exemple, à titre de comparaison, le prix moyen du mètre carré est de 5 005€ /m² à Lyon, 4 741€ /m² à Nice, 4 028€ /m² à Nantes et 4 982€ /m² à Bordeaux. Seule Marseille (3 276€/m²), offre des prix encore plus abordables que la Ville rose.

DES LOYERS EN HAUSSE

À Toulouse, 65% de la population est locataire de son logement. Le loyer médian des appartements est de 12€ par mètre carré (hors charges). Les loyers sont en hausse : +0,6% sur un an et +5,8% sur cinq ans. Le loyer moyen d'un appartement meublé est de 715 euros, et celui d'un appartement non meublé de 639 euros. Voici le détail des loyers au mètre carré par type d'appartement :

 

Loyer au m² moyen

Meublé

Loyer au m² moyen

Non meublé

1 pièce

21,84 €/m²

18,36 €/m²

2 pièces

15,65 €/m²

13,75 €/m²

3 pièces

12,66 €/m²

11,49 €/m²

4 pièces

12,37 €/m²

11,43 €/m²

5 pièces

-

12,12 €/m²

Source : SeLoger

L’OPPORTUNITÉ DU NEUF

Toulouse, contrairement à Lyon, Marseille ou Paris, est une commune très vaste et dispose de beaucoup d'espaces pour les plans d'urbanisation. De plus, la ville est située en zone Pinel. Ce qui vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 63.000€ si vous investissez dans l'un des nombreux programmes neufs éligibles. Les prix du logement neuf à Toulouse restent stables et " abordables " par rapport à certaines autres villes : le prix moyen du mètre carré y est de 3.522€ selon SeLogerNeuf.

Raison #3 Des opportunités de rentabilité locative supérieures aux autres grandes métropoles françaises (Lyon, Bordeaux, Nantes)

UNE VILLE TENDUE

Le marché de la location à Toulouse est favorable aux propriétaires. Le “Tensiomètre Locatif” de LocService.fr indique que les propriétaires n'ont aucun mal à trouver des locataires car la demande est supérieure à l'offre. Cette situation semble concerner toutes les surfaces, du studio au T5+. 

DES CANDIDATS LOCATAIRES SOLVABLES

Toujours selon LocService.fr, le niveau moyen des loyers par surface est en adéquation avec le budget moyen des locataires (un élément rassurant concernant la solvabilité des candidats locataires). Voici les niveaux de loyers moyens par surface :

Type d’appartement

Surface moyenne

Loyer moyen

Studio

24m²

510€

T2

41m²

660€

T3

65m²

865€

T4

87m²

1.124€

T5+

101m²

1.210€

Source : LocService.fr

QUI CIBLER ?

L'un des principes de base de l'investissement locatif est de répondre à une demande réelle. La taille moyenne des ménages toulousains est de 1,9 personne et la majorité des locataires sont des célibataires (52%) et des couples (19%). L'âge moyen des habitants de la capitale de la région Occitanie est de 37 ans, et le revenu médian est de 23.600€. Voilà qui donne une bonne idée du locataire type à Toulouse.

LES PETITES ET MOYENNES SURFACES

Il n'est donc pas étonnant que 35% des recherches de location concernent des T2 avec un loyer moyen recherché de 694 euros/mois et 29% des recherches de location concernent des T3 avec un loyer moyen recherché de 950 euros/mois. Enfin, en troisième position, on trouve les studios, qui représentent 17% des demandes de location pour un loyer moyen recherché de 551 euros/mois. 

OÙ INVESTIR ?

Dans l'immobilier locatif, il est préférable de se concentrer sur le centre-ville et les zones bien desservies par les transports. De plus, pour savoir où investir, vous devez analyser le rendement locatif potentiel. Pour le calculer, divisez le montant annuel de vos loyers par le prix d'achat du bien (frais de notaire compris), puis multipliez le résultat par 100. C'est votre rendement brut. Pour obtenir un rendement net, vous devez déduire de vos loyers l'ensemble de vos charges (taxe foncière, frais de gestion locative, assurances...).

Si vous voulez en savoir plus sur les principes fondamentaux de l'investissement immobilier, cliquez ici et vous aurez accès à 6 heures de cours gratuits. Vous découvrirez notamment la méthode pour dénicher des biens avec un rendement locatif exceptionnel. 

L’HYPERCENTRE

Investir dans l'hypercentre de Toulouse (Capitole, Les Chalets, Saint-Cyprien, Saint-Michel et Saint-Agne) offre un excellent rapport risque/rendement. Les petits appartements (studios et T2) sont donc à privilégier. D'autant que l'achat de ce type de logement en centre-ville reste abordable à Toulouse - contrairement à des villes comme Lyon et Bordeaux. En termes de rendement locatif, vous pouvez espérer un rendement d'environ 3,5% ou plus.

LES QUARTIERS LIMITROPHES

Il suffit de s'éloigner un peu du centre-ville pour trouver des rendements plus élevés. Le quartier de Rangueil en est un bon exemple. Il compte de nombreuses universités et centres scientifiques et est populaire auprès des étudiants. Investir dans un appartement en colocation et dans des résidences étudiantes y est plutôt judicieux. Le quartier de Saint-Martin-du-Touch est également un secteur prometteur car il attire les jeunes actifs et la ligne 3 du métro y arrivera bientôt. La Croix Daurade, quartier très résidentiel au nord de Toulouse, séduit par son cadre de vie. Le prix moyen du mètre carré dans ces zones se situe entre 3 000 et 3 500 euros/m2. Vous pouvez espérer un rendement locatif de 5 à 7%.

LES QUARTIERS IDÉAUX POUR LE NEUF

Toulouse est située en zone B1, ce qui la rend éligible à la loi Pinel. Il existe de nombreux programmes neufs à Toulouse pour répondre aux besoins en logements. Par exemple, dans le quartier de la Cartoucherie. D'ici 2024, il comptera 3.300 logements, des commerces, des bureaux et toutes sortes d'équipements. Le quartier Saint-Martin-Du-Touch est également en pleine phase de renouvellement et offre des opportunités d'investissement Pinel en raison des nombreuses rénovations nécessaires. Enfin, le quartier Guillemet, au pied de la butte de Jolimont, est l'un des plus grands projets de développement urbain de Toulouse. Sa construction a débuté en 2019 et il accueillera à terme 1.200 logements bioclimatiques, des bureaux et un jardin central.