Risques locatifs : comment se protéger de la mauvaise foi des locataires ?

En France, la location immobilière figure parmi les principales sources supplémentaires de revenus des particuliers. L’immobilier est un investissement à long terme ayant la réputation d’être plus sûr par rapport aux autres types d’investissements.

Mais, cette transaction a également ses lots de risques. Parfois, de nombreux propriétaires bailleurs se retrouvent dans des circonstances inattendues et malheureuses suite aux mauvais coups des locataires.

Quels sont les différents risques locatifs ? 

À partir du moment où le contrat de bail est signé, les deux parties sont tenues d’en respecter les termes mentionnés. Malgré l’engagement du locataire, les risques locatifs subsistent toujours. 

Voici quelques cas de figure que le bailleur peut rencontrer durant ou au terme du bail :

Loyers impayés 

Occuper un logement engage le locataire à payer un loyer en contrepartie. Mais il peut arriver que l’intéressé interrompt le paiement d’une manière volontaire ou non. Les raisons sont nombreuses : réduction de revenus, désaccords…

Séparation du couple locataire

La séparation est un phénomène courant dans la société. Indépendamment du régime qui engage le couple locataire (contrat de mariage, pacs, concubinage), celui-ci est solidairement lié au contrat de bail. S’il y a séparation, l’un des locataires peut continuer la location. À défaut de paiement, le bailleur peut réclamer les impayés à celui qui a quitté les lieux. 

Décès du locataire

Le décès du locataire constitue également un risque qui peut se produire. Le transfert de bail s’applique alors, mais sur demande uniquement. Le conjoint ou la conjointe, les descendants ou ascendants directs à charge sont concernés par le transfert. La condition est que ces derniers occupent avec le locataire décédé le local depuis au moins un an.

Dégradations locatives

Au terme du contrat, la dégradation peut affecter le bien immobilier ou mobilier (cas de location meublée).

Dégâts des eaux – incendie 

Durant le contrat, des catastrophes naturelles peuvent également détériorer le bon état du bien immobilier : des dégâts des eaux, un événement incendiaire…

Nuisances sonores 

Le locataire peut être à l’origine de nuisances sonores qui perturbent les voisinages. Le respect d’autrui est une obligation exigée par la loi et toute forme de nuisance (bruit, violence…) sonore répétitive ou puissante est non autorisée.

Squatteurs de logement 

Une habitation est dite squattée lorsque l’occupant s’y est installé délibérément par voie de fait alors qu’il n’est lié à aucun contrat de bail.

Quelles sont les obligations du locataire ?

La location d’un logement implique au locataire le respect de certaines obligations qu’il s’est engagé de remplir dès la signature du bail. La majorité des engagements du locataire sont stipulés dans le bail outre ceux déjà exigés par la loi.

Paiement du loyer

Le paiement du loyer est une obligation du locataire conformément au contrat. En général, la date limite de paiement est clairement définie dans le bail. En cas d’impossibilité de paiement, une lettre de notification pourra être exigée. Si l’incapacité à payer le loyer se révèle ponctuelle, l’affaire peut se régler à l’amiable.

Règlement des charges locatives

Au même titre que le loyer, les charges locatives doivent être payées par le locataire selon le contrat. Généralement, les charges locatives sont réglées annuellement.

Divers entretiens

Hormis les gros travaux qui sont à la charge du propriétaire, le locataire est tenu d’entretenir l’habitation durant la durée du bail. Par contre, la dégradation naturelle ou vétusté est exempte de cette obligation. Le locataire est donc tenu d’utiliser le local comme un bon père de famille. Ainsi, ce dernier est responsable des petits entretiens et réparations. Les changements de forme ou de destination du logement sont donc strictement interdits.

Ne pas sous-louer le logement 

Sauf accord spécifique entre le bailleur et le locataire, la sous-location est interdite.

Le respect d’autrui

Même si cette clause n’est pas stipulée dans le contrat, la loi impose le respect d’autrui pour maintenir le calme et la tranquillité du voisinage et des autres locataires.

Souscription d’assurance

Le locataire est tenu de souscrire auprès de son assureur une assurance multirisque habitation - dommages causés. La couverture d’assurance doit correspondre à la durée du bail.

Comment se protéger contre les risques locatifs ?

Les risques locatifs sont nombreux bien que l’immobilier soit un investissement durable. Pour se protéger des mauvais locataires, le propriétaire dispose de plusieurs prérogatives :

Choix du locataire

En tant que bailleur, il est plus prudent de confier le logement à un locataire sérieux, solvable, stable et fiable. De nombreuses astuces sont possibles pour connaître les qualités d’un locataire : situation ou statut social, emploi du locataire, nombre de personnes à charge…

Caution et garantie loyers impayés

Les cautions et les garanties sont des moyens qui peuvent être utilisés pour se couvrir contre les risques d’impayés ou les dégradations. On distingue : le dépôt de garantie de trois mois de loyer au minimum ou garantir des loyers impayés GLI, le chèque de caution, garant physique…

L’assurance PNO ou propriétaire non occupant 

L’assurance couvrira les sinistres à partir du moment où le locataire est parti. L’assurance PNO est imposée à tous les propriétaires de maison en copropriété.

La souscription d’assurances

Le moyen le plus sûr de se protéger contre les risques locatifs est la souscription d’assurance. Il existe plusieurs catégories d’assurance en fonction de la possibilité du souscripteur et de l’étendu de la couverture : assurance multirisque, assurance habitation, assurance risques, assurance loyers, assurance loyers impayés.