Chef-lieu du département des Bouches-du-Rhône, la ville de Marseille compte environ 870 731 habitants. Elle est également la préfecture de la région Provence-Alpes Côte d’Azur et la troisième ville la plus peuplée de France. La ville s’étend en effet sur 240,62 km² et possède une densité de population de 3 619 habitants/km². Située en bord de Méditerranée, Marseille possède de nombreux atouts qui attirent les investisseurs immobiliers.
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Investissement locatif à Marseille, la cité phocéenne
Près de la moitié des actifs de Marseille exercent un emploi dans les domaines du commerce, des transports ou des services (49,7%). Le deuxième secteur d’activité le plus répandu à Marseille est celui de l’administration publique, de l’enseignement et de la santé (39,4%). Le Vieux-Port participe également aux activités commerciales de la ville. Il concentre en effet de nombreux magasins et restaurants sur ses quais. En outre, Marseille possède un patrimoine environnemental, culturel, architectural et historique très riche. La ville est en effet connue pour ses sublimes calanques, mais aussi pour ses massifs montagneux dessinant ses contours. On retrouve plusieurs parcs naturels et urbains très appréciés des habitants et des touristes de Marseille. Parmi les monuments incontournables, on peut notamment citer le musée d’histoire de Marseille, le Jardin des Vestiges ou encore la grotte Cosquer.
Une ville étudiante et dynamique, les conditions idéales pour un investissement locatif rentable
Les tranches d'âge sont assez équilibrées. Bien que les retraités représentent 23,7% de sa population, Marseille est également la première ville étudiante de France avec plus de 56 000 étudiants, ce qui en fait une ville jeune et dynamique. Un mélange parfait pour se lancer dans l'investissement locatif dans cette ville.
Professions
Le taux de chômage à Marseille en fin d’année 2021 est estimé à environ 10%, ce qui est supérieur à la moyenne nationale et régionale. La population active est majoritairement composée de professions intermédiaires, d’employés et de cadres et professions intellectuelles supérieures. Les agriculteurs sont quant à eux quasiment inexistants.
La population marseillaise est composée de 55,8% de familles et de 40,7% de personnes seules. Parmi les familles, on compte 21,8% de couples avec enfants et 19,8% de couples sans enfant. Les familles monoparentales représentent quant à elles 13,3% du total des familles.
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Investissement locatif Marseille : des opportunités pour tous les budgets
Le parc immobilier marseillais se compose de 84% d’appartements et de 15,4% de maisons. La majorité des habitants vivent dans leur résidence principale (88,8%). Les résidences secondaires et les logements vacants représentent respectivement 3,2 et 8,1% des habitations.
Les typologies de logements les plus répandues sont les T3 et les T4. Les studios sont quant à peu nombreux puisqu’ils représentent moins de 10% du parc immobilier Marseille compte environ 43,4% de propriétaires et 54,3% de locataires. Cette répartition plutôt équilibrée permet d’assurer un bon entretien des logements, ce qui est un des points forts de la ville.
- Propriétaires : 43,4 %
- Locataires : 54,3 %
Les prix de l’immobilier de Marseille connaissent des variations importantes en fonction des arrondissements. Les quartiers les plus chers se situent sur le littoral, à l’ouest de la ville. On retrouve notamment le premier et le deuxième arrondissement, où les prix peuvent atteindre plus de 5000€/m². À l’Est de la ville, on trouve en revanche des quartiers beaucoup plus abordables, où les prix peuvent descendre en dessous de 2600€/m². C’est notamment le cas de plusieurs quartiers du 12ème, du 10ème et du 9ème arrondissements.
La moyenne des prix de l’immobilier à Marseille se situe autour de 3721€/m² en 2022 :
- Prix moyen pour un appartement à Marseille : 3279€/m², entre 2149 et 4559€
- Prix moyen pour une maison à Marseille : 4163€/m², entre 2733 et 5787€
En observant l’évolution des prix de l’immobilier phocéen depuis 2015, on constate une croissance constante. Si la hausse des prix a été modérée de 2015 à 2019 (environ 7,38%), elle a cependant explosé sous les effets de la crise sanitaire. On enregistre en effet une augmentation d’environ 24,12% de 2019 à 2022.
- Prix moyens de l’immobilier à Marseille en 2015 : 2792€/m²
- Prix moyens de l’immobilier à Marseille en 2019 : 2998€/m²
- Prix moyens de l’immobilier à Marseille en 2022 : 3721€/m²
Investissement locatif à Marseille : que recommandent nos experts ?
Le quartier du Vieux-Port (1er arr)
Si vous souhaitez partir sur un investissement locatif avec un bien ancien, vous serez séduit par l’architecture prestigieuse du Vieux-Port. Centre historique et culturel, il attire de nombreux amateurs de belles pierres. Les prix moyens sont aux alentours de 5120€/m², mais peuvent monter jusqu’à plus de 6000€/m² en fonction des biens. Ce quartier est adapté aux investisseurs locatifs ayant un budget assez conséquent. Les prix des loyers peuvent quant à eux atteindre les 18€/m² en fonction des biens. Si vous souhaitez investir dans le 1er arrondissement en dehors des quais du Vieux-Port, nous vous conseillons d’opter pour un studio ou un T2. Les étudiants sont en effet très nombreux dans ce quartier, ce qui vous permettra de louer facilement.
La Joliette (2ème arr)
Le quartier des affaires de la Joliette attire de nombreux cadres aisés et jeunes actifs. C’est le secteur idéal si vous souhaitez maximiser le montant de vos loyers et booster le cashflow de votre investissement locatif. Ces derniers se situent entre 13 et 19€/m² en fonction des biens. En choisissant la Joliette, vous avez également la garantie de trouver rapidement des locataires. Le cadre de vie dynamique et la proximité avec la mer attire en effet une demande locative très forte. Les prix de l’immobilier ne sont pourtant pas supérieurs à ceux du Vieux-Port. Il faudra débourser environ 3245€/ m² pour un appartement et 3278€/m² pour une maison. Certains biens peuvent quand même monter jusqu’à 4820€/m².
Les 4 quartiers du 4ème Arrondissement de Marseille : du potentiel pour un investissement locatif
La Blancarde, les Chartreux, les Chutes-Lavie et les Cinq Avenues sont particulièrement adaptés à des investissements de type T3, T4 ou T5. Ces zones de Marseille à la fois calmes et verdoyantes attirent en effet de nombreuses familles, ainsi que des retraités. Ces quartiers accueillent divers commerces et écoles qui séduisent les parents et les enfants. Les prix de l’immobilier sont également plus abordables que dans les 1er et 2ème arrondissements. Il faut en effet compter environ 2737€/ m² pour un appartement et 3954€/m² pour une maison. Les loyers se situent entre 11 et 16€/m² en fonction des zones et des biens.
