Investissement locatif à Marseille : que penser de cette ville ?

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Marseille tire son épingle du jeu depuis quelques années en étant l'une des villes les plus prisées de la région PACA par les investisseurs immobiliers.

Toutefois à Marseille, plus qu'ailleurs, les différences entre les quartiers sont importantes. Le choix géographique concernant votre projet d'investissement locatif est donc crucial : tout peut changer d'une rue à l'autre.

Voyons précisément trois particularités de l’investissement locatif à Marseille.

 

#1 Une stratégie d’investissement locatif qui n’est pas la même que dans les autres métropoles

Des prix immobiliers très abordable pour la 2ème métropole de France

Marseille est la deuxième ville française par sa population avec plus de 860 000 habitants en 2022. Cependant, les prix de l'immobilier à Marseille sont parmi les plus bas des 10 plus grandes villes françaises. Le prix moyen du mètre carré est de 3 578 euros, 3 474 euros pour un appartement et 4 305 euros pour une maison. L'investissement locatif à Marseille est donc idéal en raison du rendement locatif favorisé par ses prix très raisonnables.

Une ville “populaire”

Le décalage entre le statut de la plus grande métropole de France et les faibles prix de l'immobilier de la capitale phocéenne s'explique par un facteur principal : sa population dite " populaire ". Marseille affiche un taux de chômage de 9,6 %, supérieur à la moyenne nationale (7,3 %). Cependant, ce taux est en baisse depuis plusieurs années : il était de 12% en 2017 et de 10,3% en 2021. Il existe également une deuxième explication possible aux faibles prix de l'immobilier à Marseille : la ville est très étalée par rapport à d'autres villes comme Paris, ce qui crée moins de pression sur son marché immobilier.

Marseille : capitale régionale

Malgré un statut de ville populaire, Marseille est une ville à l'économie dynamique. Le port de Marseille est le premier port français en termes de trafic de marchandises et de passagers et se classe au cinquième rang en Europe. De plus, Marseille est de loin la ville la plus peuplée de Provence ainsi que de la région méditerranéenne ; Nice, sa principale concurrente, ne compte que 350 000 habitants contre 860 000 à Marseille. La ville est par ailleurs la 2ème ville de France en matière de recherche scientifique. 

Vous souhaitez investir en région PACA ? Découvrez notre guide complet sur l'investissement locatif à Marseille, Nice, Toulon et dans le reste de la région en cliquant ici.

Une ville étudiante

Marseille a la troisième plus grande population étudiante de France, avec 90 000 étudiants. L'université d'Aix-Marseille compte à elle seule 78 000 étudiants, ce qui en fait la première université francophone. Parmi les autres établissements d'enseignement supérieur, citons l'école Kedge Business School, l'école Centrale Marseille et Epitech. La dimension étudiante de Marseille est une caractéristique importante de la ville car nous verrons plus loin que la demande de biens locatifs se concentre sur les petites surfaces.

Le paradoxe marseillais : ville d’inégalité avec une excellente qualité de vie pour ses habitants

Au-delà des problèmes locaux qui font parfois la une des journaux dans les quartiers nord de Marseille, la vie à Marseille demeure très agréable. La douceur du climat méditerranéen et ses 300 jours de soleil par an rendent la ville très attractive. De plus en plus d'étudiants et de jeunes actifs quittent Paris et Lyon pour venir s'installer à Marseille où le bassin d'emploi est dynamique et où il fait bon vivre : proximité de la mer et des calanques, immobilier moins cher que dans les autres villes françaises.

Métropole touristique et culturelle

Chaque année, 5 millions de touristes visitent Marseille et 1,6 million de croisiéristes y font escale. C'est une autre particularité de la ville : elle ne connaît pas de baisse du tourisme pendant l'été. Bien au contraire ! Les raisons en sont multiples. La situation privilégiée de Marseille, qui est l'une des seules métropoles européennes de sa taille à disposer de belles plages et de sites naturels aussi grandioses que les Calanques. La réputation de Marseille auprès des touristes internationaux joue également un rôle. En effet, un classement de Trivago place Marseille parmi les cinq villes préférées des étrangers dans le monde. Nous le verrons plus tard, mais c'est un élément clé pour un investissement locatif et une situation immobilière unique !

#2 La ville parfaite pour optimiser son rendement locatif 

Des opportunités de rendement locatif dès l’achat

Comme nous l'avons déjà mentionné, les prix de l'immobilier à Marseille ont la particularité, malgré son statut de deuxième ville de France, d’être équivalents à ceux des petites villes de province. Même s'il existe des différences importantes d'un quartier à l'autre. Par exemple, les quartiers les plus populaires proposent des prix inférieurs à 2 000€ /m2, tandis que les prix de l'immobilier dans les secteurs les plus recherchés peuvent dépasser 5 500€ /m2. Nous détaillerons dans la suite de cet article quel arrondissement cibler pour que vous puissiez optimiser votre rendement locatif à Marseille.

Petites et moyennes surfaces

Les jeunes actifs et les étudiants sont parmi les plus enclins à louer à Marseille. Il est donc essentiel d'adapter votre projet d'investissement locatif à cette demande. Le marché locatif marseillais semble favoriser les appartements de petite et moyenne taille : 33% des locations sont des appartements de deux pièces et 24% des studios. C'est un bon point pour le marché locatif marseillais car un studio ou un petit T2 permettent en moyenne une rentabilité locative de 5 à 6% en grande métropole. Même chose au niveau de la vente : en immobilier plus c’est petit, plus c’est cher. 

Louer meublé : différencier son offre locative

Une autre façon d'optimiser votre investissement est de louer en meublé. En effet, les jeunes actifs et les étudiants apprécient de louer des espaces meublés de petite et moyenne surface. Cela correspond à leur mode de vie, beaucoup plus mobile que le reste de la population. De plus, en louant votre bien immobilier en meublé, vous différenciez votre offre sur le marché de la location marseillais. Une location meublée est en effet plus attractive qu'une location nue. Cela vous permet d'augmenter la valeur perçue de votre bien et de le louer plus cher

L'un des avantages de choisir de louer un bien meublé réside dans ses avantages fiscaux. En choisissant de louer un bien meublé en tant que location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez être partiellement ou parfois totalement exonéré de charges. Découvrez comment et profitez de 6 heures de formation gratuite sur les fondamentaux de l'investissement locatif ici.

Location saisonnière : faites coup double

Comme nous l'avons vu à Marseille, le nombre de touristes est élevé, y compris pendant la période estivale. Cela vous donne une occasion unique de faire coup double. Comment ? En combinant la location saisonnière et la location classique. Surtout si vous louez en meublé et disposez ainsi d'une plus grande flexibilité. L'astuce consiste à cibler la population étudiante une partie de l'année en faisant un bail étudiant de 9 mois (généralement de septembre à juin). Puis, louez de manière saisonnière en été pour cibler la masse de touristes qui visitent Marseille. En procédant ainsi, vous boostez la rentabilité de votre investissement, qui peut alors monter jusqu'à 8%.

#3 Différentes zones géographiques pour différents objectifs d’investissement locatif

L’importance de l’emplacement

Dans le cadre d'un investissement locatif et encore plus si vous souhaitez investir à Marseille, l'emplacement est un critère essentiel pour réussir votre projet. D'un arrondissement à un autre, d'un quartier à un autre, voire même d'une rue à une autre, tout peut changer. Que ce soit le prix de vente au m², la réputation du quartier ou la population qui le compose. Et en fonction de votre objectif concernant votre investissement locatif, vous ne devrez pas forcément cibler le même quartier. C'est ce que nous allons voir en détail.

Où investir pour acquérir un patrimoine

Une première stratégie possible pour votre investissement immobilier locatif à Marseille est de viser un rendement sur le capital. C'est-à-dire, essayer de réaliser une belle plus-value à la revente. Dans ce cas, sans surprise, vous devez vous concentrer sur les quartiers les plus recherchés. Par exemple, dans les 7e et 8e arrondissements, on trouve des quartiers luxueux à l'ambiance bourgeoise avec des espaces verts et des plages attrayantes. L'offre de biens à l'achat y est très limitée pour une forte demande, ce qui permet de réaliser de belles plus-values à la revente. Ce sont des quartiers centraux, qui offrent un très bon accès à l'ensemble de la ville en bus/tramway ou en train (gare située à 5 minutes à pied). Quant au prix, comptez en moyenne 5 255€ /m2 dans le 7ème et 4 700€ /m2 dans le 8ème. 

Où investir pour obtenir un bon rendement sans prendre de risques

La deuxième stratégie d'investissement locatif possible à Marseille consiste à obtenir des rendements intéressants en ciblant des quartiers où les prix d'achat sont plus modérés. A cet égard, les 4ème et 5ème arrondissements offrent des rendements attractifs pouvant atteindre 6,5% pour les petites surfaces et 7,5% pour les appartements en colocation. Ce sont des quartiers étudiants, à proximité immédiate de la faculté de médecine ou de l’école de journalisme. Le centre ville et la côte sont assez proches puisque ces quartiers sont bien desservis par le métro. Aussi, et surtout, les prix au mètre carré sont modérés : en moyenne 2.861€ /m2 dans le 4e et 3.361€ /m2 dans le 5e.

Où investir pour des rendements supérieurs ? 

Il existe une troisième stratégie d'investissement locatif à Marseille : celle, plus risquée, qui consiste à rechercher des rendements à deux chiffres dans les quartiers populaires ou en périphérie de Marseille. C'est ce que l'on appelle le "coût du risque". C'est le cas, par exemple, dans le 3e arrondissement, un quartier bien desservi par les transports et où le prix du mètre carré est plus faible (en moyenne 2.150€ /m2). Il y est possible d'obtenir des rendements locatifs allant jusqu'à 10%. Cependant, ce quartier est composé de nombreux logements sociaux et de banlieues. C'est pourquoi ce type d’investissement est réservé aux investisseurs aguerris qui savent trouver des pépites dans ce genre d’emplacement sans prendre trop de risques.

Les quartiers à éviter

Enfin, à Marseille, il existe des quartiers qui sont trop peu sûrs pour un investissement locatif. Ces zones sont connues sous le nom de Zones Urbaines Sensibles (ZUS). C'est le cas, par exemple, des quartiers nord qui n'offrent pas toujours la sécurité que vos locataires pourraient attendre. De plus, la plupart du temps, ces quartiers ne sont pas bien desservis par les transports. Ce type de critères fait toute la différence lorsque vous mettez un bien sur le marché de la location. Vous devez en tenir compte dès le début et les intégrer dans votre décision d'achat.