Détérioration immobilière, la hantise des bailleurs

Qu’est-ce qu’une détérioration immobilière ?

Définition

Aussi appelée « dégradation immobilière » ou « dépréciation physique immobilière », la détérioration immobilière désigne l’altération d’un bien immobilier entraînant une dépréciation de sa valeur. Cette perte de valeur peut être :

• purement immobilière, elle concerne alors l’aspect physique du bien immobilier (dégradations dues à l’action d’un tiers, à la vétusté…) ;
• fonctionnelle (par exemple : un appartement situé en haut d’un immeuble sans ascenseur) ;
• économique, notamment si la zone de situation du bien voit son environnement économique se dégrader. 

Au sein d’un immeuble ou d’une résidence, les détériorations immobilières concernent non seulement les appartements en eux-mêmes, mais aussi les éléments rattachés, tels que les équipements communs, toitures, fenêtres, portes, portails extérieurs, et systèmes de sécurité.

Les détériorations causées par le locataire

Tout au long de la location, le locataire a le devoir d’entretenir le logement qu’il occupe. La plupart des réparations locatives sont ainsi sous sa responsabilité et à sa charge financière, comme le stipule la loi du 6 juillet 1989. 

Détériorations immobilières : qui est responsable ?

Dans le cadre d’une location, le propriétaire-bailleur et le locataire ne sont pas responsables des mêmes détériorations, notamment en fonction de l’origine de ces dernières :

• Les détériorations dues à la négligence, qui résultent d’un manque de soin ou d’une absence totale d’entretien (parquet abimé, trou dans un mur…), sont sous la responsabilité du locataire. Idem pour les dégradations causées par toute personne invitée dans le logement par le locataire (ami, artisan, sous-locataire…).
• Les détériorations dues à la vétusté, qui résultent de l’usage normal du bien immobilier et du passage du temps (peinture passée, revêtement usé…), sont sous la responsabilité du propriétaire. 

A noter : une grille de vétusté, définissant une durée de vie théorique des matériaux et équipements du bien loué, peut être élaborée dès la signature du bail, afin de distinguer vétusté et détérioration dans le futur.

• Les détériorations dues aux cas de force majeure (orages, tempêtes…), sont sous la responsabilité du propriétaire, et ce même si les dégradations qui en résultent prennent la forme de réparations locatives. 
• Les détériorations dues aux cambriolages, qui surviennent de fait dans le bien immobilier, sont sous la responsabilité du locataire. Toutefois, les locataires sont assurés contre ce type dégradations.

Détériorations immobilières du locataire : comment s’assurer ?

La plupart des contrats d’assurance loyers impayés incluent les dégradations immobilières. De fait, les propriétaires-bailleurs s’étant d’ores et déjà protégés contre les impayés disposent généralement de garanties contre les détériorations immobilières causées par le locataire.

Pour un montant situé en moyenne entre 3 000 et 10 000 euros, les assurés sont ainsi indemnisés en cas de dégradations immobilières uniquement (concernant les murs, sols, plafonds, et tout élément fixé au mur et ne pouvant être démonté), causées par le locataire. L’indemnisation n’entre en jeu que si le dépôt de garantie versé par le locataire ne permet pas de couvrir les frais. 

En outre, ces dégradations doivent être constatées par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, selon les conditions du contrat. 

Détériorations immobilières du locataire : quels recours ?

Lorsque le propriétaire-bailleur constate, au cours de l’état des lieux de sortie, que le bien immobilier a subi un certain nombre de détériorations, plusieurs recours s’offrent à lui :

• Retenir la totalité du montant du dépôt de garantie. C’est son droit, mais mieux vaut également faire parvenir au locataire une lettre expliquant les raisons de cette décision, accompagnée de justificatifs (rapports, photos…).
• Envoyer une mise en demeure au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de tous les justificatifs adéquats. Cela s’avère nécessaire lorsque le montant des travaux dépasse celui du dépôt de garantie, et que le locataire se doit donc de payer les réparations. Le garant du locataire peut lui aussi être mis en demeure.
• Faire jouer son assurance. Si le bailleur dispose d’une assurance loyers impayés, il peut vérifier si celle-ci couvre également les détériorations, et suivre le cas échéant les démarches adéquates pour être indemnisé.
• Tenter une conciliation. Si la situation demeure bloquée ou sans réponse de la part du locataire, le propriétaire peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à un conciliateur de justice, qui organisera une rencontre afin de régler le litige, sans recourir à la justice.
• Saisir la justice. En dernier recours et si la situation reste dans l’impasse, le propriétaire peut alors saisir le Tribunal d’instance de la commune de situation du bien immobilier, via une déclaration au greffe.