Un prêt relais est un type de crédit accordé dans le cadre de la vente d'un bien immobilier servant à financer l'achat d'un autre. C'est un emprunt à court terme facilitant la transition entre les deux opérations.
Le prêt relais, une avance sur la future vente d'un bien immobilier
Un prêt relais est un emprunt à court terme, permettant à un propriétaire de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier, avant que la vente de son bien actuel ne soit effective. Il s'agit donc d'un crédit utilisé pour effectuer la transition entre deux biens immobiliers, sans avoir recours à une location provisoire, et sans avoir à financer deux déménagements. En effet, il est généralement impossible de faire coïncider la date de la vente d'un bien immobilier avec celle de l'achat d'un autre. Le propriétaire doit à la fois attendre la meilleure offre possible dans le cadre de sa vente, et être très réactif en ce qui concerne les démarches d'achat, une fois qu'il a trouvé un bien à sa convenance. Les établissements de crédit proposent donc des prêts relais à leurs clients, pour pallier le manque de trésorerie entre l'achat et la vente, qui entrave généralement une démarche de changement de résidence. Ce type de crédit est accessible à tous les propriétaires d'un bien immobilier mis en vente, qu'il soit détenu par l'intermédiaire d'une SCI (Société civile immobilière), ou en bien propre.
Les prêts relais étant des contrats à court terme, ils s'étendent habituellement sur des durées de 12 à 24 mois. C'est durant cet intervalle que l'emprunteur doit vendre son bien immobilier d'origine dans les meilleures conditions possible. S'il parvient à effectuer sa vente rapidement (dans les premières semaines ou les premiers mois de l'emprunt), il n'aura à rembourser à sa banque que le capital emprunté et les intérêts préétablis. Ces intérêts sont fixés par les établissements de crédit eux-mêmes, en fonction notamment des taux directeurs en vigueur à la date de l'emprunt. Le montant d'un prêt relais s'élève en moyenne à 70% de la valeur totale du bien immobilier mis en vente par l'emprunteur. Généralement, ce montant varie de 50 à 80% du prix du bien tout au plus, car si l'emprunteur peine à vendre son bien, il se verra contraint d'en diminuer le prix. Les montants les plus importants sont accordés par les banques lorsqu'un compromis de vente a d'ores et déjà été signé. Par conséquent, il est tout à fait possible pour l'emprunteur de dégager une plus-value, en vendant son bien immobilier à un prix supérieur au montant du prêt relais. Ce petit capital ainsi généré peut être épargné, utilisé pour rembourser un autre emprunt, ou encore pour financer d'éventuels travaux nécessaires sur le nouveau bien.
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Il existe différents types de prêts relais. Tout d'abord, le prêt relais sec, proposé lorsque le prix d'achat du futur bien immobilier est inférieur au prix de vente du bien d'origine. Par ailleurs, le prêt relais jumelé à un autre crédit, dans le cas où le prix d'achat du futur bien immobilier est supérieur à celui du bien vendu. Le second type est beaucoup plus répandu, car plus avantageux pour les établissements de crédit. Dans le cadre de ce type de prêt relais, le montant de la vente permet de rembourser en partie le crédit immobilier contracté afin d'acquérir le nouveau bien, sans aucune pénalité de remboursement anticipé. Le remboursement d'un prêt relais inclut, comme un prêt classique, le capital emprunté, les intérêts, ainsi que d'éventuelles primes d'assurance. Il est possible pour l'emprunteur de rembourser à la fois la totalité du capital emprunté ainsi que les intérêts lors de la vente de son bien d'origine (franchise totale). C'est généralement le cas dans le cadre des prêts relais secs. L'emprunteur peut également rembourser les intérêts ainsi que les primes d'assurance de manière mensuelle, et le capital total à la fin du prêt (franchise partielle). Le premier type de remboursement est moins avantageux pour le client, car les intérêts s'accumulent chaque mois et augmentent ainsi la somme totale due jusqu'à la vente. Le prêt relais est particulièrement intéressant pour les prolétaires souhaitant changer de logement. Il permet notamment de couvrir les frais relatifs à la possession simultanée de deux biens immobiliers, en plus d'éviter une location de transition et le financement d'un déménagement supplémentaire.
En outre, le prêt relais offre à l'emprunteur la possibilité de chercher le meilleur acheteur possible pour son bien immobilier d'origine, et d'en obtenir ainsi le meilleur prix. Toutefois, les prêts relais ont l'inconvénient de présenter des taux d'intérêt supérieurs aux taux classiques en vigueur pour les crédits immobiliers à long terme. Une simulation est par conséquent primordiale afin d'anticiper les futures mensualités, et d'élaborer un prêt financièrement adapté.
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