Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

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Les transactions immobilières intéressent de plus en plus de Français. Mais faute de moyens financiers, nombreux sont ceux qui hésitent à s’y lancer. Heureusement, différents dispositifs, dont le recours à l’emprunt bancaire, facilitent désormais l’acquisition d’un bien immobilier. Avant d’y procéder, il est important de déterminer sa capacité d’emprunt immobilier. Cette étape vous préserve d’une éventuelle insolvabilité.

La capacité d’emprunt, c’est quoi au juste ?

La capacité d’emprunt est une valeur indiquant la possibilité ou l’aptitude d’une personne d’engager un emprunt auprès d’un établissement bancaire ou financier. La capacité d’emprunt dépend des principales ressources de chaque emprunteur

Dans un cas plus généralisé, l’emprunteur est un salarié et sa principale source de revenus est son salaire. Par définition simple, la capacité d’emprunt est la valeur maximale que la banque peut accorder lors d’une demande d’emprunt. Celle-ci est obtenue en fonction de la capacité de remboursement de chaque emprunteur. La capacité de remboursement dépend de plusieurs paramètres qui font l’objet du paragraphe suivant.

Capacité d’emprunt immobilier : quels éléments sont pris en compte ?

Pour déterminer la capacité d’emprunt immobilier et la capacité de remboursement d’un individu, voici les éléments à considérer :

  • Le salaire et autre revenu 

Le salaire constitue la principale source des revenus de nombreux ménages. Mais d’autres sources de revenus peuvent également être considérées comme les loyers pour les particuliers qui possèdent déjà un ou plusieurs immeubles en location. 

Les revenus nets des professionnels indépendants (médecin, vétérinaire, avocat…) sont également pris en compte dans la détermination de la capacité d’emprunt.  

  • Le taux d’endettement 

Cet élément fera l’objet d’un paragraphe entier ci-après. 

  • La durée d’endettement 

La durée d’endettement correspond à la durée pendant laquelle l’emprunteur s’engage à rembourser sa dette immobilière. Durant cette période, le remboursement s’effectue par des versements d’une somme d’argent appelée mensualité. Donc les paiements sont réalisés tous les mois. L’emprunt immobilier se contracte sur une longue période. Ainsi, la durée d’endettement varie en général de 5 ans à 20 ans.

  • L’apport personnel

L’apport personnel permet d’augmenter la capacité d’emprunt d’une personne. Les apports peuvent être des économies, une part d’héritage, une donation ou d’autres revenus complémentaires et ponctuels.

  • Les aides ou contributions de l’état

Les aides financières de l'État peuvent s’ajouter aux apports personnels. Sont considérés dans ce cadre : le PTZ, le plan d’épargne logement, la CAF ou un prêt à taux zéro.

  • Le crédit en cours 

Si une personne ou un couple a déjà contracté un autre emprunt bancaire, la banque le considère systématiquement afin de calculer la capacité d’emprunt.

Comment calculer ma capacité d’emprunt ?

Pour rappel, la capacité d’emprunt est la somme maximale que la banque peut octroyer à un particulier en réponse à une demande de crédit immobilier ou de prêt immobilier. À noter que le taux est généralement fixé à 33 % pour ce type d’emprunt. La banque décline toute mensualité supérieure à un tiers de votre revenu pour le remboursement. C’est la limite légale autorisée surtout pour les emprunteurs salariés. 

Il faut également considérer le montant des apports personnels. En effet, avec un apport représentant 20 % à 30 % du crédit, la chance d’obtenir une capacité d’emprunt plus conséquente peut être effective.

Calcul de la capacité d’emprunt sans crédit en cours

L’exemple suivant est une simulation proche de la réalité.

Si une personne (ou éventuellement un couple marié) a un revenu net mensuel de 3 000 €, salaires et autres revenus compris. Sa capacité de remboursement est de 3000 € x 33 % soit 1000 € par mois

Si l’emprunteur estime un remboursement sur une période de 10 ans, c’est-à-dire 120 mois, sa capacité d’emprunt est donc de 120 mois x 1000 €. En tout, l’intéressé aura droit à plus ou moins 120 000 €

Il faut déduire les frais et les commissions bancaires, les frais d’assurance ainsi que les intérêts. Notez que les taux d'intérêt bancaire varient en fonction de chaque banque. En France, 18,5 ans sont la durée moyenne d’un crédit immobilier. En considérant cette hypothèse la capacité d’emprunt de 18 ans est de 18 ans x 12 mois x 1000 €, soit 216 000 €.

Pour accéder à un crédit immobilier, une personne percevant 3000 € net de revenu peut obtenir un crédit immobilier allant jusqu’à 216 000 €. Cette somme est remboursable sur 18 ans par des mensualités égales à 1000 €.

Calcul de la capacité d’emprunt avec crédit en cours 

L’emprunteur a deux options :

  • Rembourser le reste du crédit en cours en une seule mensualité : en reprenant l’exemple précédent, il peut maintenir sa capacité d'achat ou d’emprunt de 216 000 €. 
  • Recourir à la compensation : la banque considère le montant de la dette de l’emprunteur et le considère comme charge mensuelle. Cela a pour effet de réduire le taux d’endettement et de réduire aussi la capacité d’emprunt.

Si le taux d’endettement est réduit à 23 %, alors la capacité d’emprunt est de : 18 ans x 12 mois x 3000 € x 23 %, soit 149 040 €

Capacité d’emprunt = nombre de mois x capacités d’endettement mensuelles

Nombre de mois = durée de l’emprunt en année x 12

 Capacité d’endettement mensuelle = total revenu net mensuel x taux d’endettement.

Taux d’endettement : comment le connaître ?

Le taux d’endettement est une simple formule facile à déterminer. Le taux de 33 % évoqué plus haut est le taux limite à ne pas dépasser. Cette limite a été étudiée pour éviter que les mensualités ne soient pas un fardeau pour l’emprunteur. Quoi qu’il en soit, il est possible d’avoir un taux plus élevé dans certains cas.

La formule pour avoir le taux d’endettement est la suivante :

Taux endettement = 100 x total des charges mensuelles/totales des revenus nets mensuels

Si le revenu net d’un ménage est de 4500 € et que les charges mensuelles sont de l’ordre de 1500 €, alors le taux d’endettement de ce ménage est de 100 x 1500 €/4 500 € soit un taux de 33 %.

Pour de nombreux français, l’achat immobilier demeure à ce jour impossible sans le recours à un crédit immobilier.