Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

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Combien d'argent puis-je emprunter pour investir dans l'immobilier ? Est-ce possible de financer un investissement locatif avec un crédit déjà en cours pour ma résidence principale ? Autant de questions qu'il vaut mieux anticiper dès le début de son projet immobilier. 

Dans cet article, nous allons vous expliquer clairement comment calculer votre capacité d'emprunt en fonction de vos revenus et de vos charges. Ensuite, nous aborderons les moyens d'optimiser votre capacité d'emprunt afin d'obtenir un prêt correspondant à vos attentes. Enfin, nous utiliserons un exemple concret pour passer de la théorie à la pratique.

La première chose à savoir est qu’il n'existe pas de formule permettant de connaître à l'avance le montant exact que la banque vous prêtera et à quel taux. Il faut plutôt comprendre les critères utilisés par les banques pour décider combien vous prêter dans le cadre d'un investissement locatif.

Critère #1 - Le montant de vos revenus et de vos charges

Ce sont les deux variables principales que la banque utilise pour estimer votre capacité d'emprunt. Il est donc essentiel d'être clair sur le montant de vos revenus et de vos dépenses avant de vous rendre à la banque pour une étude de projet. En effet, il n'y a pas que le salaire qui est compté comme source de revenus par la banque mais d'autres sources de revenus sont possibles (ce qui est intéressant dans le cas d'un investissement locatif où vous percevrez des loyers). 

Voici les différentes sources de revenus qui peuvent être prises en compte dans l'estimation de votre capacité d'emprunt :

  • Revenus professionnels - salaires fixes, variables, les primes "sûres" comme les primes annuelles type 13ème mois définies dans le cadre d’une convention collective ou un accord d’entreprise. 
  • Résultats et bénéfices - Si vous êtes chef d'entreprise, commerçant, artisan, ou que vous exerciez une profession libérale vous n'avez pas de revenus mensuels réguliers. La banque vous demandera alors vos 3 derniers bilans comptables à partir desquels un revenu mensuel moyen sera calculé.
  • Pensions de retraites
  • Revenus fonciers
  • Revenus financiers réguliers - type rentes assurance vie, par exemple. 

Ne sont pas pris en compte comme revenus dans le calcul de votre capacité d’emprunt : tous les revenus non garantis comme les primes exceptionnelles ou les dividendes d’actions ainsi que les prestations sociales comme les allocations familiales. 

Enfin, vous devrez tenir compte de toutes vos charges fixes pour calculer votre capacité d'emprunt :

  • Les mensualités des crédits en cours - tels qu'un prêt automobile, un prêt étudiant ou un prêt immobilier si vous avez déjà investi dans une résidence principale et/ou un bien locatif 
  • Votre loyer mensuel - si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale
  • Et toutes autres charges fixes - comme une pension alimentaire versée à un ex-conjoint, par exemple. 

Le cas spécifique de l’investissement locatif :

Vous achetez non pas pour vivre dans ce nouveau bien mais pour le louer. Vous percevrez donc des revenus locatifs considérés comme des revenus complémentaires. Pour calculer votre capacité d'emprunt en intégrant ce revenu complémentaire, vous devez ajouter à votre revenu total 70% du revenu locatif estimé. Il s'agit d'une précaution mise en place par la banque en raison du caractère incertain de toute forme d'investissement, y compris l'investissement locatif (vacances locatives, loyers impayés, travaux imprévus, etc.).

L'autre point important à retenir dans le calcul de votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif est que vous conservez les charges liées à votre résidence principale (loyer si vous êtes locataire ou mensualités si vous êtes propriétaire) en plus des charges liées à votre futur emprunt. 

Critère #2 - Le taux d’endettement

En tenant compte de votre revenu net et de vos charges fixes, vous pourrez estimer le montant maximum des mensualités de remboursement de crédit que vous pouvez supporter. Comment ? En calculant votre taux d'endettement de cette manière : 

-> Taux d’endettement = (Charges ÷ Revenus) x 100

Ce taux représente le poids de vos revenus consacrés au paiement de vos charges fixes. Le taux d'endettement maximum autorisé par les banques est de 35%. C'est une règle restrictive pour les banques, qui ne peuvent y déroger que pour un nombre limité de dossiers de financement (dans certains cas, elles peuvent décider de s'intéresser à un autre indicateur pour estimer la situation financière de l’emprunteur : le reste à vivre, que nous allons découvrir en détail ci-dessous). 

Ainsi, la formule la plus souvent retenue pour estimer la capacité d'emprunt d’un emprunteur est directement liée au taux d'endettement

-> Capacité d’emprunt = (Revenus nets - Charges fixes) x 35%

Les investisseurs expérimentés parviennent à financer leurs projets d'investissement locatif avec un taux d'endettement souvent supérieur à 35%. Ils y parviennent car ils maîtrisent parfaitement les techniques de négociation bancaire et savent jouer sur la partie psychologique pour convaincre une banque. Vous trouverez plus d'informations et 6 heures de contenu gratuit sur ce sujet en cliquant ici.

Critère #3 - Le reste à vivre

Après avoir calculé votre taux d'endettement, il est important d'estimer votre “reste à vivre”. Ce terme désigne le montant qu’il vous reste pour vivre dans le mois une fois que vous avez payé toutes vos charges régulières et incompressibles (les charges fixes décrites ci-dessus ainsi que les impôts, les frais de logement, y compris l'assurance, l'eau, l'électricité et le chauffage, les transports, etc.).

Il n'existe pas de montant de référence pour le reste à vivre. Tout dépend de la situation personnelle de l'emprunteur. Toutefois, il existe une règle : plus vos revenus sont faibles, plus votre reste à vivre doit être élevé ! De plus, en fonction de votre lieu de résidence et de la composition de votre foyer, une banque peut exiger un reste à vivre plus élevé. Par exemple, un couple vivant à Paris a besoin d'un reste à vivre plus élevé qu'un couple vivant en province - en raison du coût de la vie plus élevé dans la capitale. De même, pour les couples avec enfants, le montant du reste à vivre exigé est plus élevé que pour les couples sans enfants.

2 LEVIERS POUR BOOSTER SA CAPACITÉ D’EMPRUNT

Alors, pouvez-vous améliorer votre capacité d'emprunt ? Oui, car nous venons d'identifier les critères utilisés par les banques pour évaluer votre capacité d'emprunt. Nous savons donc maintenant quels sont les leviers à actionner pour optimiser votre dossier de financement pour votre investissement locatif. Il existe deux leviers principaux.

Levier #1 - Diminuer votre niveau de charges 

Lorsque vous empruntez pour un investissement locatif, votre niveau de charges augmente fortement avec une nouvelle mensualité en plus de votre loyer ou de votre crédit immobilier pour votre résidence principale. Sans que vos revenus locatifs puissent équilibrer vos mensualités, puisque comme nous l'avons vu, la banque ne prend en compte que 70% de vos revenus locatifs potentiels pour calculer votre capacité d'emprunt. Mais nous allons voir qu'il existe différentes possibilités pour réduire votre niveau de charges dans le calcul de votre taux d'endettement.

Une des clés pour convaincre une banque de vous prêter est de prouver la rentabilité de votre investissement. C’est le saint graal de l’investissement locatif : trouver la bonne affaire qui vous permettra de gagner de l'argent chaque mois, même après avoir déduit vos mensualités et les impôts. C’est ce qu’on appelle le cash-flow positif. Pour en savoir plus à ce sujet et pour bénéficier de 2 heures de formation gratuite sur les principes fondamentaux de l'investissement immobilier, cliquez ici.

Allonger la durée de crédit

​​L'avantage d'allonger la durée de remboursement est que vous diluez le montant du capital à rembourser dans le temps. Donc mécaniquement, vous diminuez le montant des mensualités. Cela permet de réduire les charges mensuelles et donc votre taux d'endettement. 

L'objectif est de trouver la durée de remboursement optimale. Comment ? Plus vous empruntez, plus vous devez allonger la durée du prêt. A l'inverse, si vous souhaitez emprunter une somme moins importante, il est préférable de raccourcir la durée du prêt. A noter qu’il est désormais très rare de pouvoir emprunter pour une durée supérieure à 20 ans dans le cadre d’un investissement locatif (contre 25 ans pour une résidence principale).

Augmenter votre reste à vivre

Prenez soin de vos finances en éliminant ou en réduisant vos dépenses. Avez-vous des abonnements qui ne sont pas indispensables ? Pouvez-vous réduire le montant de certaines charges fixes comme certaines factures d'énergie ou de téléphone ? Avez-vous des prêts conso en cours que vous pourriez rembourser en vous "serrant la ceinture" pendant quelque temps ? 

Tous ces efforts vous permettent de constituer une épargne qui pourra être utilisée soit pour préparer un apport, soit pour rembourser un prêt en cours. Le résultat sera le même : votre taux d'endettement diminuera.

Regrouper vos emprunts

C'est la solution idéale si vous avez plusieurs prêts en cours. Notamment si vous avez déjà un crédit pour rembourser votre résidence principale. Vous pouvez négocier un rachat de crédit et regrouper tous vos crédits en un seul avec une mensualité moins élevée que si vous gardiez des mensualités séparées. De plus, depuis septembre 2022 dans le cadre de la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment dès la signature de votre prêt et ainsi pouvoir faire jouer la concurrence pour réduire le taux de cette assurance. Avec à la clé des économies qui peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros. 

Il existe également des types de prêts dédiés aux investisseurs, comme le prêt in fine. Avec ce prêt, vous ne payez pas de mensualités, mais vous remboursez votre crédit via un produit de placement comme une assurance vie. Pour en savoir plus sur le prêt in fine et les autres types de prêts disponibles pour financer votre projet d'investissement locatif, rendez-vous sur cet article.

Levier #2 - Prévoir un apport personnel

Le deuxième levier est la conséquence logique du premier. Plus vous réduisez vos dépenses, plus vous êtes en mesure d'épargner. Cette épargne peut alors vous permettre de négocier un montant de prêt plus élevé auprès de votre banque en l'utilisant comme apport personnel. Il est d’ailleurs recommandé d'avoir un apport personnel équivalent à au moins 10% du capital emprunté

Toutefois, il est possible de mettre plus si vous souhaitez négocier de meilleures conditions pour votre prêt, comme un taux plus bas. Car il faut voir cet apport comme une garantie que vous apportez à votre banque. Cette dernière veut pouvoir vous aider dans votre projet d'investissement locatif tout en prenant le moins de risque possible quant à votre remboursement des mensualités et des intérêts. Un apport personnel démontre à votre banque votre solvabilité et votre sérieux dans la gestion de vos finances personnelles. 

1 EXEMPLE CONCRET

Vous êtes un investisseur avec un revenu mensuel net de 3 500 euros et vous remboursez déjà un crédit immobilier pour votre résidence principale de 800 euros.

Combien pouvez-vous emprunter ? 

Commençons par estimer votre capacité de remboursement maximal en calculant votre taux d’endettement. En respectant le taux d’endettement maximal de 35%, votre capacité de remboursement maximale s’élève à 1 225 euros par mois - assurances et frais complémentaires compris. De ces 1 225 euros, il faut déduire 800 euros déjà consacrés au remboursement de votre résidence principale, ce qui nous fait donc une capacité d’emprunt à 425 euros par mois. 

Imaginons maintenant que vous avez jeté votre dévolu sur un petit studio à 100 000 euros que vous comptez louer 600 euros par mois. En utilisant un simulateur d’emprunt en ligne comme celui de MeilleurTaux vous constatez que pour financer cet achat vous avez besoin d’un prêt sur 15 ans avec taux d’intérêt à 1,85% assorti d’une assurance emprunteur à 0,34%. Ce qui nous fait une mensualité pour ce nouveau prêt à 665 euros par mois, assurance incluse. 

Cet achat locatif est-il envisageable au vu de votre capacité d’emprunt ?

Il faut tout d’abord estimer vos potentiels revenus globaux. Ceux-ci passent à 3 920 euros (3500 euros de salaire + 70% des futurs loyers). Puis, il faut estimer vos charges globales avec ce nouvel emprunt. Celles-ci passent à 1 465 euros (800 euros + 665 euros). Votre taux d’endettement serait alors de 37,4%, . Soit légèrement au-dessus des 35% recommandés. 

Quelles solutions envisagées pour tout de même financer cet investissement locatif ? 

Première possibilité : étaler l’emprunt sur 20 ans pour diminuer les mensualités - elles passeraient à 553 euros par mois. Ce qui abaisserait le niveau de charges global à 1 353 euros (800 + 553). Le taux d’endettement serait alors de 34,5% et donc dans les clous. 

Il est également envisageable de fournir un apport de plus 10% pour diminuer l’effort d’épargne et rassurer la banque. Sachant que même avec un taux d’endettement à 37,4% le reste à vivre serait d’environ 2 500 euros. A priori largement suffisant pour vivre confortablement seul.