Premier achat immobilier

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Le premier achat immobilier est un projet important qui suscite souvent de nombreuses interrogations. Voici les informations à connaître quand on s’apprête à investir dans l’immobilier locatif.

Préparer son premier achat immobilier

Définir vos objectifs

Primo, il vous faut d’abord définir votre objectif final. Désirez-vous acheter une maison pour en faire votre résidence principale ? Souhaitez-vous faire un investissement locatif et tout en agrandissant votre patrimoine ? Voulez-vous tout simplement acheter pour revendre plus tard afin de profiter de la plus-value de la vente ? C’est en répondant à ces questions que vous pouvez avancer dans votre projet d’achat immobilier.

Secundo, vous devez vous mettre à la recherche du bien. Des critères de choix bien précis doivent être mis en place pour trouver le bien idéal. 

Préparer le financement

Renseignez-vous sur le prix du bien afin d’avoir une idée concernant le budget nécessaire. Ensuite, vous devez envisager la manière dont vous allez financer l’acquisition. Avez-vous la somme sous la main ou faut-il emprunter ? Avez-vous d’autres pistes pour trouver du financement ?

Envisager les aides possibles à l’achat

En ce moment, il est possible pour un particulier d’obtenir de l’aide de la part de l’État pour le premier achat immobilier. Nous pouvons notamment citer :

  • Le statut de primo-accédant donne droit à un Prêt à Taux Zéro (PTZ). C’est un emprunt avec 0 % d’intérêt. Il est toutefois réservé à des particuliers dont les revenus sont inférieurs aux plafonds définis par la loi. Pour rappel, un primo-accédant est une personne qui achète pour la première fois sa résidence principale.
  • Le Prêt Épargne Logement qui est un crédit à taux préférentiel. Il est consenti dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale. Toutefois, il faut que le futur acquéreur détient un PEL (Plan épargne logement) depuis au moins 36 mois
  • Le Prêt Accession Sociale ou PAS, qui permet d’emprunter avec un taux d’intérêt préférentiel. Le PTZ et le PAS sont similaires, mais le plafond de revenus pour le PAS est généralement supérieur.

Connaître les dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation permettent de récupérer une partie de ses investissements au moyen de crédits d’impôt ou de réduction d’impôt. Les plus intéressants sont :

  • La loi Pinel qui est associée uniquement aux investissements locatifs neufs dans certaines grandes villes dites tendues. Elle permet notamment de récupérer jusqu’à 21 % des investissements via une réduction d’impôt.
  • La loi Denormandie qui s’applique aux biens immobiliers anciens. Cette loi permet aussi de récupérer jusqu’à 21 % de ses investissements.
  • La loi Censi-Bouvard qui concerne uniquement les biens mis en location meublée. Elle permet de récupérer jusqu’à 11 % de ses investissements HT en plus des taxes sur la valeur ajoutée.
  • La loi Malraux qui concerne surtout des immeubles anciens situés dans certains quartiers historiques. Cette loi permet de récupérer jusqu’à 30 % des investissements.

Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

2021 est le bon moment pour investir dans l’immobilier pour différentes raisons. Pour commencer, le secteur se porte bien, même face à la crise. En plus, l’immobilier est un investissement très peu risqué puisque la valeur des biens augmente généralement au fil du temps.

Par ailleurs, plusieurs dispositifs mis en place par l’administration permettent de récupérer et de rentabiliser son investissement rapidement. La loi Pinel fait, par exemple, partie des plus avantageux, puisqu’elle permet même des investissements sans apport.

Les taux d’intérêt très bas pratiqués actuellement par les banques sont aussi déterminants. Par exemple, si vous investissez dans un immeuble à 150 000 en 2021, vous devez rembourser environ 500 € par mois à votre banque. Avec la loi Pinel, vous êtes remboursé à hauteur de 2 % de vos investissements, c’est-à-dire 3 000 € les 9 premières années. En ramenant ce montant au mois, vous êtes donc remboursé de 250 €. Il vous suffit donc de trouver un locataire prêt à payer 250 € par mois pour ne rien payer de votre poche.

À noter que le rendement locatif dans les grandes villes françaises se situe entre 3,04 % (Paris) et 10,22 % (Perpignan). En prenant une moyenne de 5 %, donc un loyer de 625 €, vous dégagez encore un bénéfice brut de 375 € par mois.

Notez cependant que d’autres charges devraient encore être déduites de ce montant, comme les taxes foncières, les frais de gestion, les impôts, etc.

Choisir son premier achat immobilier

Voici une liste de critères qui peuvent être déterminants avant de vous rendre chez le notaire.

La taille du logement

Studio, T2, duplex…, le choix de la taille et du type du logement dépend de votre budget et de la clientèle que vous ciblez.

Sa position géographique

La proximité avec les commodités (commerce, transport, établissement de santé…) rend le logement plus facile à louer.

Sa situation

Le bien se trouve-t-il dans un quartier ou une ville où la demande locative est supérieure à l’offre ? En effet, votre bien doit se trouver dans un marché dynamique si vous voulez diminuer les risques locatifs.

Son prix

Bien entendu, le prix est déterminant. Renseignez-vous sur le prix moyen par mètre carré dans la région. Vous devez aussi considérer plusieurs éléments. Les réparations à prévoir ont, par exemple, des incidences sur le prix.

Ses caractéristiques

Est-ce un immeuble de copropriété ? Y a-t-il un ascenseur si l’appartement concerné est à l’étage ? Est-ce une maison avec un jardin, une véranda, une piscine ? Combien y a-t-il de pièces et quelle est la surface disponible pour chaque pièce ? Chaque maison a son propre profil. Un profil que vous devez considérer pour savoir si elle convient à votre situation.

La qualité de la maison en général

Vérifiez l’état de la maison ou de l’immeuble. Ne négligez pas les clôtures et le portail. Réclamez aussi l’historique des réparations des circuits électriques ou de la plomberie. Demandez si la fosse a été vidangée récemment. Demandez-vous aussi où en est la maison par rapport à la performance énergétique. Le dossier de diagnostics techniques vous sera d’une grande aide.

L’environnement

Dans quelle ville se situe la maison ? Comment est le quartier ? Renseignez-vous auprès du voisinage, des employés de la commune ou sur Internet. Même si la maison n’est pas pour vous, rappelez-vous que votre investissement ne sera pas rentable si vous ne trouvez pas de locataire au plus vite.

Les charges qui vous attendent

Vous devez vous renseigner sur les charges de copropriétés, les impôts ou d’autres charges qui vous attendent. Elles entrent en effet dans le calcul du rendement locatif. 

La checklist pour investir dans l’immobilier locatif

Un investissement locatif est avant tout un placement financier. Mettez de côté les critères secondaires comme le profil du logement ou le quartier où il se situe. La priorité reste la rentabilité de votre premier achat immobilier. Voici une checklist de ce qui vous attend.

Investissez dans le neuf ou l’ancien

Vous avez aussi la possibilité de choisir d’investir dans le neuf ou dans l’ancien. Souvenez-vous toutefois que l’ancien nécessite des travaux de réhabilitation afin de bénéficier d’une défiscalisation.

Ciblez vos recherches

Définissez les filtres qui seront appliqués à vos recherches de bien locatif. Si vous souhaitez investir dans le Pinel, par exemple, vous pouvez vous limiter à certaines zones géographiques et réduire votre budget. 

Définissez votre capacité de remboursement

Si vous avez la chance de trouver un investissement sans apport, cette étape est moins importante. Si le rendement locatif net est inférieur au loyer dès le départ, vous serez obligé de compenser.

Le calcul est très simple : votre effort d’investissement mensuel = remboursement - loyer perçu - part mensuelle des avantages de la défiscalisation.

Votre situtation personelle va aussi influer votre capacité, réflichissez donc bien si vous souhaitez investir seul ou en couple !

Comment obtenir un crédit immobilier ?

Les banques et les établissements de crédit exigent les mêmes pièces justificatives dans le cadre d’un dossier de demande de prêt immobilier. Il vous suffit de réunir une seule fois tous les documents en question pour pouvoir remettre le même dossier à tous les organismes financiers que vous souhaitez consulter.  Vous fournirez dans un premier temps les documents originaux. Puis vous laisserez à la banque les copies une fois que les documents originaux ont été vérifiés par le banquier.

En règle générale, vous devez justifier des revenus réguliers et une situation stable pour obtenir un crédit immobilier. Les établissements financiers se montrent également très exigeants à propos de votre capacité d’endettement. En principe, le total de vos mensualités (les sommes à rembourser par mois) ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Vous devez donc effectuer ce calcul pour estimer votre prêt.

Si vous remplissez leurs conditions, les banques seront prêtes à vous accorder un prêt pour votre premier achat immobilier. Vous aurez alors l’embarras du choix, mais il est important de bien choisir. Le taux est bien entendu le premier critère à considérer. Néanmoins, ne vous laissez pas distraire par ce chiffre. Il vaut mieux considérer le montant du remboursement mensuel et le montant total dû. Demandez à plusieurs banques de vous faire des simulations et comparez.

Dernier conseil : anticipez votre situation familiale, personnelle et professionnelle dans quelques années. Par exemple, un bébé qui vient ou un conjoint qui va quitter son emploi vont forcément changer votre situation financière. Cela vous évitera d’éventuels défauts de paiement pour insuffisance de ressources financières.