Tout sur l’investissement locatif meublé

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Une location meublée est un logement qui doit disposer des mobiliers indispensables au locataire. Que faut-il savoir si vous voulez devenir un loueur en meublé ? Comment louer en meublé non professionnel ou professionnel ? De quoi devez-vous disposer dans votre logement ? Quelle charge le fisc peut vous déduire selon votre statut de location meublée non professionnelle ou LMNP ? Focus sur l’investissement locatif meublé.

Le marché du locatif

Depuis le déconfinement, le marché de l’immobilier a explosé. C’est le bon moment pour se lancer dans l’investissement locatif. La location meublée représente une part importante du marché immobilier.

Comment faire pour investir dans le locatif meublé ? Commencez par étudier l’offre et la demande grâce aux sites immobiliers comme le tensiomètre locatif et les petites annonces. Une grande ville avec peu d’offres de location présente une forte demande, mais s’il y a beaucoup d’offres, vous aurez sûrement beaucoup de concurrents.

En parallèle, une petite ville peut présenter une demande même s’il y a peu d’offres de location. Mais vous risquez de ne pas trouver de locataire en cas de location saisonnière ou lorsque la concurrence est rude. Bien que la location saisonnière soit soumise à une réglementation et une fiscalité particulière, il faut choisir le type de bien et sa rentabilité avant d’investir.

Louer en meublé : courte ou longue durée ?

Si vous choisissez de louer un logement meublé sur une courte durée, vous serez sur un investissement d’un local vacant avec la plupart des impositions à la charge du propriétaire.

Dans le cas où vous êtes locataire, le choix d’une location de courte ou de longue durée dépend de vos préférences, de votre situation et du logement qu’il vous faut. Dans le long terme, certaines impositions sont à la charge du locataire et le propriétaire bénéficie de revenus stables.

Rentabilité de la location meublée

La rentabilité de l’investissement dépend surtout :

  • De la zone géographique,
  • De l’emplacement du local,
  • De l’état du logement,
  • Des cours et du marché de l’immobilier.

Toutefois, un logement meublé et un autre nu qui sont de même type, ayant la même surface habitable et se trouvant dans la même ville ne bénéficient pas forcément d’une même rentabilité.

Tout dépend de la demande et des préférences des locataires. Une résidence principale serait plus rentable qu’une résidence étudiante. En effet un logement meublé est plus rentable sur le long terme et bénéficie d’une fiscalité plus flexible.

Est-il plus avantageux de louer un meublé ?

Pour le propriétaire, la location meublée est plus avantageuse que la location nue. Dans le cas où la location est de courte durée, il est acquitté des impositions comme la taxe foncière, l’impôt sur les revenus locatifs, la taxe d’habitation et les taxes sur les ordures ménagères. Ces impositions sont cependant à imputer au locataire lorsque le bail est de longue durée.

Quelle fiscalité pour l'immobilier locatif ?

Les investissements locatifs sont soumis à la taxe sur les revenus appartenant à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Le régime fiscal qui vous sera attribué correspond au montant de votre revenu ou de votre déclaration et de la façon dont les revenus locatifs sont imposés.

Si le montant de vos revenus fonciers pour la location de logement meublé est en dessous de 72 600 euros par an, vous serez soumis au régime micro-BIC. Dans le cas où vous investissez dans des chambres d’hôtes ou des logements meublés de tourisme, ce régime est applicable lorsque les revenus annuels ne dépassent pas 176 200 euros. Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 % si vous êtes un particulier. L’imposition sur les revenus locatifs meublés professionnels bénéficie d’un abattement de 71 %.

Les impositions qui vous seront imputées dépendent de votre appartenance à un centre de gestion agréé et de la déclaration de vos revenus. Si le régime réel vous est attribué, vous disposerez de l’amortissement immobilier qui réduira significativement vos impositions. En cas de revente en LMNP, les amortissements de la location meublée ne seront pas compris dans la plus-value.

Que vous soyez professionnel ou non, en optant pour une location meublée, vous serez soumis aux prélèvements sociaux et obligé d’obtenir un numéro SIRET. Vous serez acquitté de la contribution foncière des entreprises et vous devrez payer la TVA et la CVAE.

Quel statut choisir pour une location meublée ?

Lorsque vous investissez dans le locatif meublé et qu’il s’agit de chambre d’hôte, d’hôtel ou de logement meublé pour accueillir des touristes, le statut de loueur meublé professionnel ou LMP vous est attribué. Vous êtes soumis à une fiscalité correspondant à votre statut LMP. Le régime réel simplifié s’applique au propriétaire si son chiffre d’affaires est entre 170 000 et 789 000 euros.

Si vous êtes un particulier et que vous louez votre logement à des locataires normaux, le statut de loueur en meublé non professionnel s’adresse à vous. 

Les meubles indispensables pour une location meublée

Le statut de LMNP est attribué lorsque les conditions sont remplies, notamment en ce qui concerne le mobilier incluant :

  • La literie
  • Le mobilier nécessaire en cuisine (plaques de cuisson, ustensiles, vaisselle…)
  • Les chaises et les tables
  • Les mobiliers de rangement

Où investir en location meublée ?

Le meilleur endroit pour investir est dans une grande ville qui présente peu d’offres de location. Toutefois, un emplacement qui ne présente pas beaucoup de concurrents est plus rentable. Vous pouvez également investir dans une petite ville où le risque de vacance est faible. Voici quelques villes où les investissements génèrent plus de profit :

  • Paris
  • Marseille
  • Bordeaux
  • Rennes
  • Lyon

Pour trouver la ville la mieux indiquée pour investir en location meublée, pensez aussi à déterminer vos cibles. Si vous vous intéressez, par exemple, aux étudiants, attachez une attention particulière aux villes universitaires comme Toulouse, Lyon ou Montpellier.