Loueur en mobilier professionnel ou LMP

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En investissement immobilier, le statut de loueur meublé professionnel présente des avantages fiscaux considérables. Plusieurs charges sont déductibles des revenus globaux et les amortissements permettent de réduire les impôts sur le revenu. Avant d’opter pour ce type de régime, portez d’abord une analyse sur ses spécificités et ses avantages.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Un loueur meublé professionnel est le statut donné à un propriétaire pouvant être un individu ou une société. Il met à la disposition des locataires un bien immobilier qui sera utilisé en guise d’habitation.

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Toutefois, bénéficier d’un statut de LMP n’implique plus, depuis 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés.

La loi stipule qu’un logement meublé doit être décemment équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisante pour que les occupants puissent y dormir, manger et vivre convenablement.

Les mobiliers obligatoires sont, entre autres, des étagères de rangement, du matériel d’entretien ménager, un four et des plaques de cuisson, un réfrigérateur et un congélateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, des luminaires, un lit, une table et des sièges.

Ce statut permet de déduire toutes les charges liées à l’actif immobilier, dont les factures de réparation et d’entretien, les travaux de rénovation pour optimiser le confort des occupants, les frais de gestion et de constitution de société, les primes d’assurances, etc.

Il a aussi l’avantage d’imputer les déficits sur les valeurs imposables et d’inclure l’amortissement dans les charges. En contrepartie, les inconvénients du statut LMP résident dans les obligations fiscales et comptables souvent lourdes. 

Comment investir en LMP ?

Hormis la disposition d’un bien locatif, deux conditions sont à respecter pour pouvoir investir en LMP :

  • Le chiffre d’affaires doit excéder 23 000 euros par an. Ce chiffre d’affaires comprend le loyer généré et/ou les indemnités d’assurance perçus en cas de loyers impayés.
  • Le chiffre d’affaires doit représenter plus de la moitié de la totalité des revenus perçus par le foyer fiscal. Les autres revenus peuvent comprendre les salaires, les bénéfices industriels, les pensions, etc.

Depuis le 1er janvier 2021, les LMP doivent payer des cotisations sociales qui représentent 35 à 40 % de leurs bénéfices. En cas de déficit, une somme de 1 145 euros annuels devra quand même être versée.

Les avantages fiscaux du statut LMP

Vous êtes éligible à plusieurs avantages fiscaux grâce au statut de LMP.

Régime Micro-BIC ou régime réel

En tant qu’investisseur LMP, vous pouvez opter pour un régime micro-BIC ou un régime réel. Pour le régime micro-BIC, les charges ne sont pas déductibles. En contrepartie, il vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % si vos recettes sont inférieures à 72 600 euros sur le bénéfice imposable. Il est donc à privilégier si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

Le régime réel est obligatoire si votre chiffre d’affaires dépasse le plafond de 72 600 euros. Il a l’avantage de déduire les revenus imposables sur les charges et/ou amortir le bien mis en location.

Déficits et amortissements en LMP

Les amortissements ne sont pas déduits de vos revenus si vous optez pour le régime réel. Vos revenus peuvent pourtant être défiscalisés si l’on prend en considération la déperdition de valeur de votre bien. En cas de déficit, l’amortissement ne sera pas intégré dans les écritures comptables. Il peut toutefois être reporté pour les années à venir et sans limite de temps.

Les plus-values professionnelles

Si vous exercez une activité commerciale depuis au moins 5 ans et que le loyer perçu en un an ne dépasse pas 90 000 euros, vous bénéficiez d’un supplément d’avantage fiscal. Vous n’êtes pas sujet à l’impôt sur la fortune immobilière et bénéficiez d’une exonération totale des plus-values immobilières.

LMP et LMNP, lequel choisir ?

Les particuliers qui veulent mettre leur bien meublé en location ont le choix entre les deux statuts : LMP et loueur meublé non professionnel (LMNP).

Votre choix peut être déterminé par les conditions d’admission aux statuts. Pour être LMNP, les loyers annuels perçus doivent être inférieurs à 23 000 € TTC et ne pas excéder l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal. Si vous n’êtes pas éligible à ce statut, vous pouvez investir en LMP.

En cas de déficit, une imputation peut être effectuée sur l’ensemble des revenus du foyer dans le cadre du LMP. D’autre part, seuls les revenus locatifs sont affectés dans le cadre d’une LMNP.

Le régime d’imposition des plus-values professionnelles en cas de cession fait aussi la différence entre les deux statuts. Pour le LMNP, elle sera imposée selon le régime privé, moins avantageux, si les plus-values sont soumises au régime professionnel en cas de LMP.

Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?

Que ce soit en vue de bâtir un patrimoine ou d'accroître le revenu, investir en LMP requiert vigilance et attention. Quelques erreurs sont à éviter pour rentabiliser votre investissement :

  • Manquer d’informations sur l’environnement fiscal et le marché immobilier
  • Payer trop cher à l’achat et fixer des loyers trop élevés
  • Ne pas calculer votre investissement
  • Ne pas savoir différencier le rendement brut et net
  • Manquer de fermeté en cas de retard de paiement
  • Omettre la rédaction d’un contrat de location

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