La différence en entre impôt sur les revenus et impôts sur les sociétés (IR ou IS)

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Lorsqu’un investisseur s’intéresse à la fiscalité de l’investissement locatif, il comprend qu’il doit faire un choix entre IR et IS… Du moins lorsqu’il exerce son activité de loueur en société ! Pour chaque société, la loi prévoit un régime fiscal de plein droit. Les possibilités d’option entre IS et IR varient en fonction de la structure juridique.

Qu’est-ce que le régime de l’IR ?

De plein droit, lorsque vous n’exercez pas l’activité de location en société, vous êtes assujetti à l’IR. Ce n’est que si vous souhaitez créer une société que vous aurez le choix entre IR et IS.

IR : le régime de la transparence fiscale

Le régime de l’IR s’applique :

  • Aux investisseurs particuliers (personnes physiques) ;
  • Aux sociétés de personnes, qui sont dites fiscalement transparentes (SCI, SARL de famille, EURL). On parle de transparence fiscale pour désigner le fait que les bénéfices de la société sont imposés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu.

L’impôt sur le revenu est une taxation portant sur l’ensemble des revenus d’un foyer fiscal de référence. Il comporte différentes catégories, dont, pour l’immobilier :

  • Les revenus fonciers, qui proviennent de la location nue ;
  • Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui sont perçus en location meublée.

Le régime fiscal applicable (micro-foncier, micro-BIC ou régime réel) permet de déterminer le montant net des recettes locatives

Les recettes locatives nettes sont ensuite ajoutées à vos autres revenus, puis imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition. C’est cela, le principe de l’IR en fiscalité de l’investissement immobilier.

Vous devez en outre payer des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs nets, au taux forfaitaire de 17.2 %.

Les régimes fiscaux micro et réel à l’IR

A l’IR, vous avez le choix entre plusieurs régimes fiscaux pour calculer les revenus locatifs nets :

  • Le régime micro-foncier : applicable de plein droit aux loyers d’une location vide jusqu’à 15 000 euros, il vous fait bénéficier d’un abattement de 30 % sur le montant brut des recettes ;
  • Le régime micro-BIC : applicable de plein droit aux loyers d’une location meublée jusqu’à 72 600 euros, il propose un abattement de 50 % (176 200 euros de plafond et abattement de 71 % en meublé de tourisme) ;
  • Le régime réel en location nue : vous pouvez déduire certaines charges des revenus locatifs (intérêts d’emprunt, frais d’acquisition, primes d’assurance…). Lorsque les charges sont supérieures aux revenus, vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros, hors intérêts d’emprunt. Ces derniers sont seulement déductibles de la catégorie des revenus fonciers. Le déficit foncier inférieur à 10 700 euros et ne provenant des intérêts d’emprunt est reportable sur le revenu global pendant 6 ans. Les autres déficits fonciers se reportent sur la catégorie des revenus fonciers, pendant 10 ans ;
  • Le régime réel en location meublée : vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation et pratiquer des amortissements. Le traitement du déficit varie selon votre statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). En LMNP, vous pouvez le reporter sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. En LMNP, vous pouvez l’imputer et le reporter sur le revenu global, sans limitation de montant, pendant 6 ans.

La plus-value immobilière à l’IR

À l’IR, les plus-values de cession (différence positive entre prix de cession et prix d’achat) sont imposées au régime des plus-values des particuliers. Celui-ci prévoit une double taxation :

  • À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
  • Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Le Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes.

Qu’est-ce que le régime de l’IS ?

IS : le régime de la fiscalité opaque

L’impôt sur les sociétés, ou IS, prévoit une taxation des bénéfices au niveau de la société. On parle alors de sociétés à fiscalité opaque, ou de sociétés de capitaux.

Les associés ne paient pas d’impôt tant qu’ils ne se versent pas de dividendes. S’ils décident de s’en verser, alors il y a aura une double imposition. À l’IS au niveau de la société, et entre leurs mains. Ils devront choisir entre :

  • La taxation au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax), au taux de 30 % (12.8 d’IR et de 17.2 % de prélèvements sociaux) ;
  • La taxation au barème progressif de l’IR, après un abattement de 40 %.

Les taux de l’IS

Le régime fiscal de l’IS prévoit deux taux d’imposition pour l’ensemble des revenus perçus, recettes locatives et plus-values :

  • Le taux réduit de 15 %, jusqu’à 38 120 euros de bénéfices ;
  • Le taux normal de 25 % au-delà.

Le déficit à l’IS

À l’IS, le déficit peut :

  • Être reporté en arrière (carry back), ce qui donne lieu à un crédit d’impôt ;
  • Être reporté en avant, pour diminuer le résultat imposable des exercices ultérieurs.

À savoir : les plus-values en sociétés à l’IS relèvent du régime des plus-values professionnelles. Il faut faire la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (qui réintègre les amortissements pratiqués), puis appliquer le taux normal ou le taux réduit d’IS.

Quand faut-il choisir entre IR et IS ?

Excepté la micro-entreprise, qui est obligatoirement à l’IR, vous avez le choix entre l’IR et l’IS pour l’ensemble des sociétés. La loi prévoit un régime fiscal de plein droit pour chacune d’elle, IR ou IS. Sur option, vous pouvez choisir de passer une société à l’IR à l’IS, ou une société à l’IS à l’IR.

L’option fiscale peut être limitée dans le temps, ou devenir irrévocable après une période de 5 ans.

Synthèse des régimes fiscaux de plein droit et sur option par type de société

 

IR (impôt sur le revenu)

IS (impôt sur les sociétés

Micro-entreprise

X

 

Entreprise individuelle (EI)

X

Sur option, irrévocable sauf si renonciation dans les 5 ans

Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

X

Sur option, irrévocable sauf si renonciation dans les 5 ans

Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU)

Sur option, pendant 5 exercices maximum


X

Société par actions simplifiée (SAS)

Sur option, pendant 5 exercices maximum

X

Société à responsabilité limitée (SARL)

Sur option, pendant 5 exercices maximum

X

SARL de famille

X

Sur option, irrévocable sauf si renonciation dans les 5 ans

SCI

X

Sur option, irrévocable sauf si renonciation dans les 5 ans

 

Lire aussi : Comment choisir mon statut d’entreprise ?

Comment choisir entre IR et IS ?

Le choix entre l’IR et l’IS ne doit rien laisser au hasard. En effet, aux côtés du prix d’achat et du montant du loyer, il impacte directement le taux de rendement de votre investissement.

Pour savoir si la rentabilité sera meilleure à l’IR ou à l’IS, vous devez prendre en compte vos objectifs d’investisseur, votre taux d’imposition à l’IR et le régime social du dirigeant.

Choisir entre IR et IS en fonction de sa stratégie d’investisseur locatif

Quelle est votre stratégie financière et patrimoniale ? Souhaitez-vous vous verser régulièrement des loyers ? Les réinvestir pour acheter un autre bien immobilier ? 

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier pérenne, sans forcément vous verser de revenus, alors l’IS est une bonne option. Idem si vous souhaitez réinvestir les bénéfices. Ce sera en effet la société qui supportera seule l’impôt sur les bénéfices, vous n’aurez rien à payer. Si vous décidez de vous verser des dividendes à l’IS, il y aura double imposition.

À l’inverse, à l’IR, vous serez toujours imposé, que vous vous versiez ou non des dividendes, et que vous réinvestissiez ou non les bénéfices. Si vos charges sont élevées, et que vous êtes fortement fiscalisé, le déficit foncier constitue un bon levier à actionner pour réduire votre taxation.

Prenez aussi en compte le régime des plus-values si vous envisagez de revendre à court, moyen ou long terme ! Le régime des particuliers s’avère bien plus favorable que celui des professionnels, alors choisissez plutôt l’IR si vous pensez revendre.

Choisir entre IR et IS en fonction de son taux d’imposition

Le barème progressif de l’IR prévoit plusieurs tranches d’imposition, de 0 à 45 %. À l’IS, on l’a vu, il existe deux taux : 15 et 25 %. Si vous êtes dans les tranches marginales les plus faibles, alors l’IR est une bonne option. Vous serez peu fiscalisé, même si vous vous versez des dividendes.

Si au contraire, vous faites partie des TMI élevées, l’IS est à privilégier, pour ne pas augmenter votre base imposable de l’intégralité des bénéfices.

Choisir entre IR et IS en fonction des cotisations sociales

En exerçant en société à l’IR, les cotisations sociales du dirigeant social (travailleur non salarié) sont calculées sur le montant du bénéfice. En outre, elles ne sont pas déductibles du résultat.

En société à l’IS, les cotisations sociales du TNS sont calculées sur la rémunération et sont déductibles du résultat.

Le régime social peut donc aussi vous faire pencher pour l’IS que pour l’IR !

Synthèse des caractéristiques de l’IR et de l’IS

 

IR

IS

Qui paie l’impôt sur les bénéfices ?

L’investisseur ou l’associé d’une société à l’IR

La société, sauf si les associés décident de se verser des dividendes. Ces dividendes seront taxés au PFU ou à l’IR

Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs ?

Barème progressif de l’IR, dans la tranche marginale d’imposition de l’investisseur locatif

Taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 euros


Taux normal de 25 % au-delà

Quel est le régime applicable aux plus-values ?

Régime des plus-values des particuliers


Abattements pour durée de détention, puis IR à 19 % et prélèvements sociaux à 17.2 %

Régime des plus-values professionnelles


Taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 euros


Taux normal de 25 % au-delà

Les bénéfices réinvestis sont-ils taxés ?

Oui, tous les revenus sont imposables.

Non, s’ils ne sont pas distribués aux associés

Quel traitement pour les bénéfices ?

Déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt) jusqu’à 10 700 euros


Déficit global reportable sur revenu global pendant 6 ans


Déficit >10 700 euros ou provenant des intérêts d’emprunt reportable sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans

Report du déficit en avant ou en arrière

La rémunération du dirigeant est-elle déductible ?

Non

Oui

 

Vous hésitez encore entre l’IR et l’IS ? La formation sur la fiscalité immobilière vous aidera à prendre la bonne décision !