La fiscalité de revenus immobiliers – Investissement locatif

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Les loyers sont considérés comme source de revenus et sont donc soumis à l’impôt. Pour être plus précis, ils sont fiscalisés. Il est toutefois possible de bénéficier d’une réduction d’impôt avec l’immobilier locatif. Quel que soit le type de location, vide ou meublé, cet article regroupe toutes les informations relatives à l’imposition des loyers, ainsi que la fiscalité des revenus et les travaux pour baisser les charges.

L’imposition des loyers dépend du type de location : vide ou meublé.

  • Si le logement est loué nue ou vide, les revenus perçus sont déclarés dans la catégorie de la fiscalité des revenus fonciers : le régime micro-foncier ou réel. Ici, les revenus fonciers ne font pas partie du prélèvement à la source. L’impôt sera calculé sur les mêmes revenus fonciers. Le paiement s’effectue par acompte, chaque mois ou chaque trimestre.
  • S’il est loué meublé, il relève de la fiscalité des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans ce cas, l’investisseur est imposé sur la moitié de ces recettes locatives, comme dans le cas d’une location nue.

Baisser ses impôts avec l'immobilier locatif

Qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, il est possible de gagner en rentabilité tout en diminuant les impôts liés à l’investissement locatif. Un investissement locatif peut être, effectivement, considéré comme synonyme d’avantage fiscal ou de défiscalisation immobilière. 

Cette dernière désigne l’ensemble des dispositions légales permettant aux investisseurs ou aux contribuables d’obtenir une réduction fiscale. Ils profitent donc d’une diminution du montant de leur impôt sur le revenu. La loi de la défiscalisation vise ainsi à motiver les investisseurs immobiliers.

Cet ensemble d’avantages fiscaux accordés par l’État s’appuie sur plusieurs dispositifs comme la loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Duflot, loi Cosse… Tout dépend du type de location et du statut du loueur. 

La loi Pinel

Elle est entrée en vigueur en septembre 2014, après la loi Duflot. Lors d’un placement immobilier dans le neuf, le dispositif Pinel donne accès à un avantage fiscal. Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12 %, à 18 % ou à 21 % du prix d’achat, en contrepartie d’une location obligatoire interrompue respectivement de 6, de 9 ou de 12 ans. 

De nombreuses conditions sont à respecter pour bénéficier de ce dispositif. L’investisseur doit, entre autres, faire un investissement limité à deux acquisitions et à 300 000 euros par an. Aussi, la réduction d’impôt est appliquée jusqu’à 2 logements par an.  

Le Cosse ancien ou le « Denormandie » 

La loi « Denormandie » a été lancée le 1er janvier 2019. Elle donne droit à des avantages fiscaux aux investisseurs dans l’immobilier ancien se trouvant dans les communes en perte de vitesse. Ce sont les 244 villes du programme Cœur de Ville. Y investir permet de bénéficier d’un avantage fiscal, comme celui du Pinel, si le montant des travaux représente au moins 25 % du prix du logement acheté.

Le dispositif Censi-Bouvard

Créée en 2012, cette loi de réduction d’impôt permet également aux propriétaires de logement d’avoir une réduction sur le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf, plus précisément, dans une résidence de services. 

Ici, le bien doit être loué meublé ! Le propriétaire doit avoir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. La gestion immobilière doit, quant à elle, être assurée par un administrateur professionnel à travers un bail commercial. 

La loi Malraux 

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation immobilière entrant dans le cadre d’un programme de restauration complète d’un immeuble se trouvant dans les secteurs délimités par la loi (quartier ancien dégradé, site à valeur patrimoniale remarquable, etc.). 

Le dispositif n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an. L’investisseur peut avoir une réduction d’impôt conséquente. 

Le dispositif Girardin

Ce dispositif donne accès à une réduction d’impôt aux propriétaires investissant dans l’immobilier neuf dans les DOM-TOM. 

L’amortissement

La mécanique d’amortissement du bien et des charges s’étend entre 20 et 25 ans. Elle permet de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés, sans contrainte de location, ni de niveau de loyer, durant plusieurs années. 

Le statut LMNP et LMP

En location meublée, le régime réel du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une déduction de charges, comme les travaux, et des amortissements des recettes locatives. Les charges peuvent être même ramenées à zéro, et l’investisseur ne peut être imposé que sur 50 % de ses recettes locatives. 

Pour le régime forfaitaire, avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si la déduction des charges engendre un déficit foncier, ce dernier est déductible des revenus globaux. Ce qui est avantageux sur le plan fiscal. 

En location vide, il existe également des charges déductibles des loyers (travaux, intérêts d’emprunt qui a financé l’investissement locatif…) si une déclaration avait été déposée au fisc. Quand ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers imputés sur vos revenus globaux. Les revenus baissent, et donc, les impôts également.

La fiscalité des revenus en location vide

Les revenus issus de la location nue sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Ici, les loyers sont déclarés hors charges. Aussi, deux régimes d’imposition sont possibles, à savoir :

  •       Le régime réel
  •       Le micro-foncier ou le régime micro-forfaitaire

Le régime réel 

Cette formule s’applique généralement lorsque les revenus fonciers annuels dépassent les 15 000 euros. Le contribuable peut opter pour le régime réel qui est un choix irrévocable pendant 3 ans. 

Pour calculer le revenu net, le revenu brut (les loyers encaissés durant l’année) doit être déduit des charges (emprunt, travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, impôts fonciers, assurance, diagnostic, syndic, frais de copropriétés, etc.). L’investisseur doit déduire ses revenus fonciers des charges liées. Ce régime est intéressant si beaucoup de frais ont été engagés pour le logement. 

En outre, le propriétaire doit faire une déclaration de solde appelé bénéfice foncier ou déficit foncier s’il est négatif.

        S’il réalise un bénéfice, c’est cette somme qui sera imposable.

        S’il y a un déficit foncier, c'est-à-dire lorsque les loyers versés par le locataire sont inférieurs aux montants des frais et des charges relatives au logement, le déficit peut être déduit de son revenu global. Ce déficit déductible est limité à 10 700 euros par an, hors les intérêts d’emprunt. Il se peut que l’excédent non pris en compte puisse être déduit des revenus fonciers des dix années à venir.  

Pour bénéficier du régime réel, il faut remplir le formulaire 2044, avec le détail du calcul du revenu net foncier. 

Le micro-foncier ou le régime micro-forfaitaire

Il s’applique quand les revenus fonciers annuels hors charge sont supérieurs à 15 000 euros. La déclaration des revenus s’effectue sur le formulaire 2041. L’administration fiscale calcule un abattement fiscal de 30 %. Et le propriétaire ne sera imposé que sur 70 % de ses revenus. 

À noter que les travaux et les charges liées sont compris dans cet abattement forfaitaire. Ils ne sont pas déductibles.

La fiscalité des revenus locatifs meublés

Qu’il s’agisse d’un logement loué à titre résidence principale ou secondaire, la location meublée est soumise au régime BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Deux régimes d’imposition sont possibles selon le montant des revenus :

  •       Le micro-BIC
  •       Le régime dit « bénéfice réel » 

Le régime micro-BIC ou le régime forfaitaire

Ce type de régime s’applique lorsque le montant des loyers ne dépasse pas les :

        72 600 € pour les locations de logements meublés ;

        176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublées, et tourismes classés. 

Selon le statut du loueur (LMNP ou LMP), il pourra bénéficier, par la suite, d’un abattement fiscal de 50 % ou de 70 % (avec un minimum de 305 €), du montant déclaré, que l’administration fiscale calcule automatiquement. 

Pour bénéficier de ce régime, il suffit de déclarer les revenus dans la partie BIC du formulaire n°2042-C-PRO.

Le régime du bénéfice réel

Lorsque les revenus locatifs annuels sont au-dessous des 72 600 euros, ou de 176 200 euros, selon le type de la location meublée, le régime du bénéfice réel est appliqué automatiquement. 

Le contribuable peut pourtant choisir volontairement ce régime. Pour le calcul, le revenu net imposable doit être déduit des frais et des charges.

Les travaux pour réduire ses impôts

Entreprendre des travaux dans un bien immobilier peut permettre une réduction d’impôt. Cependant, attention, tous les travaux ne se valent pas et ne sont pas éligibles à la déduction fiscale. 

L’amélioration de la performance énergétique dans un logement, la réalisation de l’isolation thermique et acoustique, la mise en place d’un double vitrage et l’installation de système de chauffage fonctionnant à énergie renouvelable ouvrent à l’obtention d’une aide fiscale, plus précisément, d’un crédit d’impôt. Il en est de même pour l’amélioration et l’accessibilité aux personnes âgées et handicapées. Pourtant, ces travaux ne concernent que les résidences principales. 

Pour les logements locatifs, les travaux de réparation et d’entretien pour garder et remettre l’immeuble en bon état sont déductibles des revenus fonciers. Il s’agit notamment de la réfection de toiture, du ravalement de façade, des travaux de peinture, de l’installation électrique, de l’évacuation des eaux usées ainsi que des frais d’études et de diagnostics divers. 

Les travaux d’amélioration de confort (l’installation d’un chauffage central, de matériaux ou d’équipement isolant, la création d’un parking dans la cour d’un immeuble…) permettent aussi de profiter d’une déduction des dépenses engagées du revenu foncier. 

La construction, la reconstruction, la démolition totale ou partielle, l’agrandissement, l’aménagement interne, la restructuration après démolition ainsi que les travaux ayant pour objectif d’apporter une modification importante au gros œuvre, d’augmenter le volume ou de la surface habitable du logement n’ouvrent pas droit à une réduction d’impôt. 

Défiscalisation et versements sous forme de don

Sachez que les versements faits sous forme de don ou de cotisation à des organismes d’intérêt général ou reconnus d’utilité publique peuvent ouvrir droit à une défiscalisation. Le taux de réduction d’impôt accordé est de :

        66 % des sommes versées à l’organisme d’intérêt général, et ce, dans la limite de 20 % du revenu imposable ;

        75 % des sommes versées à un organisme d’aide gratuite aux personnes en difficulté, dans la limite de 552 euros de versement. 

Acheter un logement ancien ou neuf pour ensuite le louer constitue un moyen efficace pour assurer des revenus réguliers. De plus, il peut être loué vide ou meublé, selon vos choix. 

Le type de la location ainsi que le statut du loueur (LMP ou LMNP) permettent de bénéficier de nombreux avantages fiscaux ou d’une défiscalisation immobilière (réduction d’impôts, déductions fiscales, etc.), mais à certaines conditions. 

Les loyers perçus en location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (régime micro-foncier et régime réel), tandis que ceux issus de la location meublée sont à déclarer en tant que revenus de type BIC (Micro-BIC et régime de bénéfice réel). Chaque régime fiscal a ses propres avantages et ses inconvénients. Il doit obéir à des règles spécifiques qu’il faut respecter. Il existe d’ailleurs des travaux permettant d’alléger la note fiscale quand ils permettent au contribuable d’imputer un déficit foncier sur le revenu global.