Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation est un ensemble de dispositifs permettant de réduire ses impôts sur le revenu. Elle a été mise en place afin d’inciter les contribuables à effectuer des investissements locatifs et relancer ainsi le marché de l’immobilier.

Plusieurs lois de défiscalisation immobilière ont été mises en place. Cependant, le principe est généralement le même. Un pourcentage du montant investi est remboursé par l’administration fiscale sous la forme d’une réduction d’impôts échelonnés sur plusieurs années. Des conditions bien précises doivent être remplies afin de pouvoir en bénéficier. Parmi les conditions possibles et selon le cas, on retrouve entre autres :

•       Les restrictions géographiques,
•       Les fourchettes de loyers,
•       Les plafonds de revenus des locataires.

Les différentes lois de défiscalisation immobilière

La loi Pinel

C’est de loin la loi de défiscalisation immobilière la plus connue en France. Elle permet une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % de l’investissement initial. Pour un investissement immobilier en régions d’Outre-mer, le montant de la réduction peut même aller jusqu’à 32 %. Le bien immobilier doit être neuf ou ancien. Le plafond annuel de réduction est de 6 000 euros.

L’investisseur qui souhaite bénéficier de la loi Pinel doit remplir les conditions suivantes :

•       Le bien foncier doit être mis en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans. L’augmentation de la durée de l’engagement de location permet d’augmenter le montant de la réduction.
•       Le bien doit être situé dans les zones dites tendues, dont la liste est fournie par l’administration. Le bien est loué nu et au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux.
•       Le contribuable ne doit défiscaliser que deux immeubles et le montant de l’investissement total ne doit pas dépasser les 300 000 €.
•       Un plafond de loyer défini selon la localisation géographique doit être respecté
•       Les revenus du locataire sont calculés en fonction d’une fourchette qui varie selon la zone géographique.
•       Le bien ancien doit faire l’objet de travaux de rénovation sans quoi la location aurait été impossible.
•       Depuis le 1er janvier 2021, le bien doit être situé dans un immeuble collectif.
•       Le bien immobilier doit être labellisé BBC ou Bâtiment Basse Consommation et respecter la réglementation thermique RT 2012 sur la performance énergétique.

À noter qu’un contribuable qui souscrit à un SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier peut aussi bénéficier de la défiscalisation Pinel.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est un complément de la loi Pinel. Cette loi de défiscalisation immobilière s’applique essentiellement aux biens immobiliers anciens. La réduction d’impôt varie de 12 à 21 % du prix du bien, sans dépasser les 300 000 €. En Outre-mer, elle peut aller jusqu’à 32 % de la valeur de l’investissement.

Ce dispositif est mis en place pour inciter les contribuables à investir dans les biens vétustes dans les grandes villes. L’immeuble concerné doit faire l’objet de travaux de rénovation à hauteur de 25 % de l’investissement total.

Pour bénéficier de la loi Denormandie, plusieurs conditions doivent aussi être remplies :

•       Les travaux sont réalisés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2022.
•       Le bien doit être situé dans des zones définies par l’administration.
•       Les travaux doivent comprendre l’amélioration énergétique et la création de nouveaux espaces habitables
•       Les revenus du locataire ne dépassent pas le plafond défini selon la zone géographique.
•       Le bien doit être mis en location nu dans une période allant de 6 à 12 ans.
•       Un plafond de loyer par mètre carré défini selon la zone géographique doit aussi être respecté.

La loi Censi-Bouvard

Contrairement aux lois Pinel et Denormandie, la loi Censi-Bouvard concerne uniquement les biens immobiliers mis en location meublée. Elle permet de récupérer 11 % de l’investissement HT et le montant des TVA de manière linéaire pendant neuf ans. En plus, il est possible de reporter cette période de six années supplémentaires si le crédit d’impôt est supérieur au montant dû.

Cette loi de défiscalisation immobilière est limitée aux biens répondant aux types de résidences suivants :

•       Les résidences de tourisme classées ;
•       Les logements avec services loués aux étudiants, à des personnes âgées ou handicapées ;
•       Les résidences d’accueil et de soins agréées.

Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, plusieurs conditions doivent aussi être remplies :

•       Le bien doit être loué meublé selon les dispositions fixées par la loi.
•       Les investissements doivent être réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.
•       Le bien doit être mis en location au moins 12 mois après la fin des travaux.
•       Le bail ne doit pas être réalisé à titre professionnel et ne doit pas dépasser 50 % des revenus du contribuable.
•       Les recettes doivent être imposées selon le dispositif BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
•       Le plafond des investissements est de 300 000 €.

La LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel

Comparée aux dispositifs de défiscalisations cités ci-dessus, la LMNP fonctionne de manière différente. En effet, dans le cadre de la LMNP, la défiscalisation ne concerne pas un investissement immobilier récent. Au contraire, elle s’adresse à tous les propriétaires, à condition qu’ils mettent leur bien en location meublée. 

En bénéficiant du statut LMNP, ces derniers peuvent profiter d’un abattement de 50 % de leur revenu locatif après déduction des charges, entrant dans le cadre du calcul des impôts.

Les conditions suivantes doivent être respectées pour que l’investissement locatif soit éligible au statut de LMNP : 

•       Le logement concerné doit être mis en location meublée et directement habitable, selon les dispositions précisées par la loi
•       La location ne doit pas être réalisée à titre professionnel et ne doit pas dépasser 50 % des revenus du contribuable
•       Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 euros par an
•       L’activité doit être déclarée au moins 15 jours après sa mise en location auprès du Centre de Formalités des Entreprises. Un numéro SIRET vous sera délivré par le CFE.

La loi Malraux

La loi Malraux (ou loi des Monuments historiques) concerne uniquement les bâtiments situés dans des sites bénéficiant de statuts spéciaux. Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt qui correspond à 22 % ou 30 % du montant des travaux entrepris. Le pourcentage diffère selon le statut particulier du site concerné. Les travaux sont plafonnés à 400 000 € pour le calcul de la réduction d’impôt.

Les sites concernés sont :

•       Les sites patrimoniaux remarquables (SPR) avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV),
•       Les secteurs sauvegardés comme les quartiers anciens dégradés (QAD) ou les quartiers conventionnés.

Pour bénéficier de la loi Malraux, la mise en location du bâtiment est exigée. Les travaux doivent être contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France ou ABF.

Les anciennes lois de défiscalisation

Loi Duflot

La loi Duflot a été remplacée par la loi Pinel le 1er janvier 2015. Même si les deux lois sont très proches, elles présentent cependant des différences notables. Certaines conditions ont par exemple été assouplies, comme la possibilité de louer à des ascendants ou la possibilité d’étendre jusqu’à 12 mois.

Par ailleurs, la loi Duflot fixait la réduction d’impôt à 18 % étalée sur 9 ans, tandis que la loi Pinel offre aux contribuables différentes possibilités. La loi Duflot a succédé à la loi Scellier, elle-même précédée par la loi Robien, la loi Besson et la loi Périssol. 

Loi Borloo

On distingue deux versions différentes de cette loi de défiscalisation immobilière : le Borloo neuf et le Borloo ancien. Le premier dispositif a pris fin le 1er janvier 2010 tandis que le second a perduré jusqu’au 1er janvier 2020. La loi Borloo permettant un amortissement à hauteur de 65 % et 70 % d’un investissement locatif pendant 9 ans.

Loi Demessine

La loi Demessine concernait uniquement les investissements locatifs dans le secteur du tourisme. Elle était aussi limitée aux ZRR ou Zones de revitalisation rurale. Le dispositif Demessine a permis une réduction d’impôts allant jusqu’à 25 % du montant total de l’investissement. Il a pris fin au 1er janvier 2011.

Loi Girardin

La loi Girardin a permis aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôts à la suite d’un investissement immobilier dans les régions d’Outre-mer. La défiscalisation pouvait varier de 18 à 48 % des investissements.

Cette loi n’est plus valable depuis le 1er janvier 2018 et n’a pas été remplacée. Néanmoins, les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent encore en bénéficier. Cette loi a elle-même succédé à la loi Pons et à la loi Paul.

La défiscalisation dans l'immobilier neuf

Dans l’immobilier neuf, il est tout d’abord nécessaire de distinguer la location non meublée et la location meublée. Dans le premier cas, la loi Pinel est valable, à condition que l’immeuble soit situé dans les zones prévues par la loi. En revanche, pour la location meublée, le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard est disponible si les conditions sont remplies.

La défiscalisation dans l'immobilier ancien

Pour l’immobilier ancien non meublé, il y a le dispositif Pinel ancien. Il concerne un logement jugé inhabitable, impliquant des travaux de réhabilitation très importants. Les avantages fiscaux offerts par ce dispositif sont les mêmes que pour la loi Pinel pour logement neuf.

Pour la location meublée, les dispositifs Censi-Bouvard et LMNP sont toujours valables et peuvent toujours être cumulés. Par ailleurs, il est nécessaire de vérifier si le bien correspond à une position géographique concernée par la loi Malraux.

Cumuler différents dispositifs, c'est possible ?

Il est possible de cumuler plusieurs dispositifs fiscaux sur des biens immobiliers différents. Par exemple : un investisseur peut être à la fois le propriétaire d’un studio meublé (LMNP), d’un appartement neuf (Pinel) et d’un logement ancien rénové (Denormandie).

Il faut néanmoins considérer le principe du plafonnement global des avantages fiscaux. Ce principe stipule qu’un contribuable n’a pas le droit de cumuler trop d’avantages fiscaux. En 2021, un plafond annuel de 10 000 € est appliqué pour un investissement dans la métropole et 18 000 € dans les pays d’Outre-mer. Mais ce plafonnement ne concerne pas tous les dispositifs. À titre d’exemple, la loi Malraux n’est pas prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

En revanche, le cumul de plusieurs dispositifs sur un seul bien immobilier n’est possible en aucune manière. La raison en est assez simple : chacun des dispositifs concerne un type de bien précis. Comment prétendre bénéficier d’une défiscalisation pour un logement neuf avec un bien ancien ? De plus, les critères d’éligibilité pour chaque loi de défiscalisation  immobilière sont différents. Il y a donc un problème évident de compatibilité.