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Comment maintenir son prêt et vendre sa maison ?
17/09/2021
Patrimoine immobilier

Comment maintenir son prêt et vendre sa maison ?

Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier : maison, appartement, etc. les particuliers recourent souvent au prêt bancaire. Généralement, le remboursement d’un prêt immobilier s’étale sur une longue durée, à savoir une dizaine d’années minimum. Mais, durant cette période, il peut arriver que le propriétaire envisage de revendre le bien en question. Si le remboursement du crédit immobilier est toujours en cours, certaines clauses du contrat de crédit interdisent cette vente.

Rembourser un crédit est-il obligatoire en cas de vente ?

Le propriétaire peut à tout moment décider de vendre son bien immobilier que celui-ci fasse l’objet d’un prêt immobilier ou non. Souvent, une telle décision est prise sans que le prêt soit définitivement acquitté. Pour cette raison, les banques et organismes de prêts prévoient cette éventualité avant de conclure le contrat de crédit immobilier.

Plusieurs hypothèses peuvent être envisagées :

  • La maison a été gagée pour l’obtention d’un crédit :

Dans ce cas de figure, la maison sert de garantie afin d’obtenir un crédit. Le fond obtenu sert à une autre utilisation (achat de voiture, financement d’une réhabilitation, constitution de capital, nouvelle acquisition de terrain ou d’autre bien immobilier). La mise en vente de la maison ne peut être effective que si :

    • Le prêt est remboursé
    • Le gage est levé
    • Une mainlevée a été effectuée
  • La maison a été acquise sur demande de prêt :

Dans cette hypothèse, il y a deux possibilités : la maison est soit hypothéquée soit non hypothéquée. Dans le cas d’une hypothèque, le remboursement du crédit est obligatoire. Il s’agit alors d’un remboursement anticipé. Le transfert de crédit pourrait être aussi une solution s’il est stipulé dans le contrat de prêt.  

Le remboursement anticipé 

Le remboursement anticipé d’un crédit consiste à régler en une seule fois le capital restant dû au prêteur. Ce règlement doit être réalisé avant que le délai de remboursement n’arrive à son terme. 

Le remboursement anticipé libère le créancier de tout engagement envers le prêteur. Rappelons que les mensualités à verser incluent également les intérêts calculés suivant la période considérée. Lors d’un remboursement anticipé, l’emprunteur ne paie plus les intérêts des mensualités restantes. Seule la part du capital non encore versé est à rembourser.

Il existe deux types de remboursement anticipé :

Le remboursement total 

Le remboursement total consiste à régler la totalité du prêt correspondant au capital restant dû. Le remboursement anticipé peut être déclenché suite à la vente de l’immobilier ou à la suite d' une renégociation de crédit. Une renégociation de crédit désigne la liquidation du crédit en cours afin de négocier un nouveau crédit. Un prêt qui va servir au financement d’une autre acquisition.

Le remboursement partiel

Un emprunteur disposant d’une liquidité et désirant un réajustement des mensualités peut soumettre la révision de son contrat d’emprunt. Ici, l’objectif est de se voir accorder un remboursement partiel à hauteur de la somme que possède l’intéressé. 

Cette démarche conduit à une baisse du montant des versements mensuels. Une réduction du nombre de mensualités restant à payer peut également en découler. Attention ! La banque se réserve le droit de refuser ce recours si le montant prévu est inférieur à 10 % de la totalité du prêt (le capital initial). 

Le transfert d’un prêt

Cette pratique permet l’annulation d’un prêt existant dans l’optique d’en contracter un nouveau plus en adéquation avec la situation actuelle du créancier. Notez que les avantages appliqués sur le prêt en cours seront gardés dans la clause du contrat nouvellement conclu. 

Les conditions du transfert

Une demande de transfert reçoit seulement une suite positive de la banque si le contrat initial en fait clairement mention. Ainsi, avant de signer une convention de crédit, assurez-vous que cette clause y figure.

D’autres conditions peuvent également compter :

  • Le coût d’acquisition de la nouvelle maison doit être au moins égal au solde du capital à rembourser auprès de l’établissement de crédit
  • Le transfert doit concerner les mêmes types de logements : résidence principale contre une autre…
  • Le délai entre la cession de l’ancienne maison et l’acquisition de la nouvelle doit être court (ne dépasse pas les quatre mois).

Avantages du transfert de prêt

Souscrire un nouveau prêt après remboursement total d’un prêt en cours revient généralement plus cher qu’un transfert. 

Voici les nombreux avantages qui peuvent découler d’un transfert de prêt :

  • Réduction des frais : certains frais liés à un remboursement anticipé sont évitables : les frais de pénalités, les frais du notaire, les autres frais de dossiers.
  • Démarches administratives moins contraignantes : le transfert permet une réduction des démarches administratives à entamer.
  • Conservation des conditions d’emprunt, dont le taux initial d’emprunt : le taux d’emprunt baisse rarement. Mais si c’est le cas, pensez à faire une simulation entre un nouvel emprunt et un simple transfert. La simulation va vous permettre de comparer les deux opérations afin de prendre la meilleure décision.  

La solution d’hypothèque

L’hypothèque est l’une des conditions exigées dans l’octroi d’un crédit immobilier par la banque. En cas de défaillance de l’emprunteur, d’arrêt de versement des mensualités, la banque revend le bien hypothéqué aux enchères.

Les démarches à suivre pour la vente d’un bien hypothéqué

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une hypothèque, l’inscription au registre des hypothèques est une étape obligatoire. L’insertion au registre des hypothèques permet de protéger le banquier contre la vente du bien à son insu. En effet, cette démarche interdit au propriétaire de procéder à la vente de sa maison. 

Si le propriétaire souhaite revendre son patrimoine, il doit obligatoirement demander la mainlevée. Ce procédé consiste à effacer l’hypothèque dans le registre. C’est le notaire qui est en charge de cette procédure qui coûte entre 600 euros et 800 euros.

Les rôles du notaire dans la vente d’un bien hypothéqué

Lorsque la mainlevée est obtenue, le notaire a pour rôle d’encaisser le fonds issu de la vente du bien. Ensuite, ce dernier notifie la banque de l’acheteur pour que la somme d’argent soit versée au bon compte. La banque du notaire jouit du statut de bénéficiaire, vu que le bien faisait l’objet d’une hypothèque. En d’autres termes, le propriétaire ne reçoit pas directement le fonds. 

Lorsque la somme d’argent est créditée sur le compte du notaire, celui-ci est chargé d’en effectuer la distribution. La banque avec qui le propriétaire a souscrit le crédit immobilier est prioritaire dans l’ordre des paiements. Le notaire demande donc le montant de la somme restante à rembourser par l’emprunteur et procède au paiement. Le professionnel s’acquitte aussi du paiement des impôts sur la plus-value. Ce solde sera versé au propriétaire emprunteur.

La solution caution

Le cautionnement est une autre alternative à l’hypothèque. Ce dernier peut à titre solidaire, particulier ou passé par une société de cautionnement.

Définition caution

La caution est une garantie nécessaire lors de la demande d’un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un bien. Il existe d’autres types de garanties comme l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers ou PPD. Mais, la banque privilégie l’hypothèque, car la caution est généralement attribuée aux dossiers à faible risque pour le prêteur. Certains organismes financiers et banques ont adopté des systèmes de cautionnement permettant d’éviter l’inscription aux registres de commerce.

Conditions et mode de fonctionnement de la caution 

Le système de caution est une démarche plus souple et plus simple que l’inscription hypothécaire. Ce système est le plus adapté aux besoins des emprunteurs. Celui-ci offre de nombreux avantages psychologiques et financiers à ces derniers.

Les sociétés de caution choisissent et sélectionnent les dossiers de soumissions et réalisent des études sur la solvabilité du débiteur. Ce paramètre est plus déterminant que la valeur du bien immobilier ou le montant du prêt.

Mécanisme de la vente d’un bien cautionné

Lorsque le propriétaire est décidé à vendre sa maison cautionnée, il a l’obligation d’en aviser la banque. Ainsi, l’institution sera informée de la date de la vente. Comme le bien a été acquis grâce au crédit, le propriétaire doit d’abord prioriser le remboursement de son prêt. S’il a l’intention d’acheter une autre, il peut envisager le transfert de crédit. Pour pouvoir vendre son bien, il doit faire mainlevée. C’est plutôt le notaire qui procède à la levée du cautionnement.

Pour prêter de l’argent, la banque prend des risques pour octroyer du fonds d’argent à l’emprunteur. Les moyens les plus efficaces de s’assurer que son argent ne soit perdu sont la garantie de cautionnement ou l’hypothèque.