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Un pari sur l'avenir ?
17/09/2021
Investissement locatif

Un pari sur l'avenir ?

Question d'un abonné qui souhaite en savoir plus sur les possibilités d'achat de bien locatif dans des quartiers chauds, ou dans des coins ou il y a des nuisances (bruit, trafic, odeur, incivilités...). Un pari sur l'avenir ? Ma technique est un peu différente...  

Et salut à tous très cher investisseur rentable !  C’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour.  Aujourd’hui, une petite vidéo vite faite pour répondre à la question d’un abonné – la question de : Axel, qui me pose une question,  tu vas voir sur un secteur et par rapport à des nuisances provoquées par des jeunes qui font un petit peu du trafic etc… à l’endroit où il a acheté.  On va faire cela assez rapidement, car, je suis hyper-pressé, je pars en formation sur la fiscalité. C’est qu’il est important de se former tout au long de sa vie.  On commence à apprendre le jour où on arrête l’école et donc moi, je continue à me former moi aussi de mon côté. Donc on est parti : Axel : qu’est qu’il nous dit ?  « Salut, Yann, je suis Axel …. » Je passe te les détails.  «Cet investissement, c’est mon premier … » Alors, je viens d’investir dans un studio à Toulon.  C’est investissement, c’est mon premier, mais c’est aussi un pari, car c’est un secteur en pleine rénovation. 

C’est en plein centre-ville - au centre ancien. Mais voilà, à cet emplacement, il y a des gens qui traînent et des vendeurs de chichons.  Je me dis, qu’ils sont amenés à se déplacer un jour ou l’autre, mais, je t’avouerai que j’ai un peu peur concernant ma location. J’ai quand même fait comme tu dis de l’actualité, mais, cette crainte est quand même là. 

Ma question est : que penses-tu des quartiers populaires ; où on ne se verrait pas spécialement vivre, parce qu’on a le moyen d’aller de l’autre part mais qui reste des emplacements rentables. Merci Axel etc…

Où investir?

Bon, je vais essayer de répondre à cette question de la manière la plus compétente possible et avec ma vision personnelle. 

Bon Axel, moi déjà ma règle est celle que je suis pour ma méthode - la méthode des investisseurs rentables, maintenant et pendant vingt ans : c’est juste d’être rentable maintenant et pendant vingt ans.  Donc je fais attention aux qualités du bien maintenant. C’est d’ailleurs que tu me dis qu’ils sont là, il y a du trafic, il y a des jeunes qui font du bruit, qui font le con avec les Scooters ou je ne sais pas. Ouais, ok, on est d’accord, il y a une chance qu’un jour ils partent. 

Mais, malheureusement, aujourd’hui ils sont là. Alors, il y a deux stratégies : il y a la stratégie une : Je fais un pari sur l’avenir. 

C’est un dire : je parie sur le quartier, voilà et il est bien placé pour moi.  Il est bien desservi : le commerce et les points d’intérêts. Le quartier est dynamique mais, il y a ce problème-là d’insécurité et à ce moment-là, je prends un pari, je joue : noir ou rouge comme au casino.  

Ou alors,  je n’investis que sur les endroits que sur un bien, un type de bien dans lequel je me verrai vivre. 

A moi personnellement, j’utilise cette deuxième condition. C’est-à-dire que si je ne me vois pas vivre dans cette deuxième condition (bien sûr on est d’accord, qu’on a les moyens d’aller ailleurs, si on parle d’un studio par exemple, c’est sûr  que si tu gagnes bien ta vie Axel et que t’as le moyen d’aller ailleurs, tu n’y as vas pas dans un studio). Mais imagine que si tu correspondais aux publics visés par ton appartement, est-ce que tu vivrais là ? Est-ce que tu ferais ta sélection à cet endroit-là ? C’est très simple, et cela t’aide même d’ailleurs, si toi tu veux  meubler un appartement. Tu veux décorer un appartement, tu veux faire des travaux, tu veux améliorer. Poses-toi cette question. Si moi, j’habitais là, qu’est-ce que j’aimerai ? Qu’est-ce que je ferai ? Est-ce que l’isolation phonique est importante. Réponse : si moi j’habitais là : est-ce que l’isolation phonique serait importante ?  Est-ce que d’avoir un double vitrage avec plus le vent qui passe sous les fenêtres, c’est important, si j’habitais-là ? Euh oui, ce sera important ! Bon voilà, cela va te régler déjà tout un tas de problèmes. Alors toi Axel, la question c’est : est-ce que oui ou non tu te verras habiter dans ce quartier ? Est-ce que ces nuisances sont rédhibitoires, ou est-ce qu’elles sont… bon, il y a une nuisance certes, mais est-ce que cela va s’améliorer et on va faire en sorte d’améliorer bien et d’attendre que cela se passe ? 

Parce que sans être en place, c’est dur de savoir si oui ou non il y a vraiment une nuisance de fou là à ce moment-là vraiment, il faut essayer de passer à côté de ce genre de bien.  Par contre, il y a un point sur lequel tu as cent pour cent raisons Axel, c’est que tu me dis que tu fais de la qualité, Bravo ! C’est exactement, ce qu’il faut faire. Cela au moins te permettre d’attirer de bons locataires. 

Parce que quoi qu’il arrive, si tu fais de la qualité, tu vas recevoir de la qualité.  C’est magique tu vas voir, cela fonctionne à tous les coups. Les nuisances, elles ne sont peut-être pas là toute la journée, à toute heure de la nuit. 

Donc, les gens vont-ils vraiment visiter. Ils ne vont peut-être pas se rendre-compte ou alors, peut-être que les nuisances sont quand-même assez tempérées.  Ce n’est pas la folie toute la journée. Donc le risque moi, que je vois pour toi Axel, c’est peut-être que en faites la vacance locative augmente. C'est à dire que voilà autant de turnover tout du moins. C’est à dire que voilà ton locataire va rentrer et bien peut-être qu'au bout de six mois au bout d'un an et il va en avoir marre, il va en avoir plein le dos que les jeunes fassent le con en bas et qu’il y a du deal et que voilà, c’est presque de l'insécurité. Il y a de l’insécurité.  Mais il faut savoir où on place la limite.  Est-ce que le quartier est vraiment craignos ? 

Bien là, il faut partir en courant. Où bon, est ce que le quartier est la limite, on a un espoir, sachant que les municipalités, dont toutes les villes on a les quartiers comme à ça.  Les quartiers où il y a un petit trafic qui placent, où il y a des jeunes qui traînent où on sent que cela commence à sentir un peu le roussi… Les municipalités où d’un moment traînent les problèmes, très peu de problèmes.  Par l’installation de caméra, par des rondes de police, parce que tu veux, et en général ce qui se passe. En général, c’est malheureux : on ne traite pas le problème, on les déplace. Les jeunes au lieu d’être là, ils vont allez à  cinq cent mètre, ils vont aller à un kilomètre. Ils vont partir et peuvent ils vont revenir, on ne sait pas ce qu’il va se passer. Là c’est vraiment très spécifique. En tout cas pour toi pour traiter au mieux la chose la qualité tu le fais c'est parfait. Le turn over, est bien, tu vas attendre de voir si tu as beaucoup de turn over. Et bien poses-toi des questions sur : est-ce que je conserve mon bien ou pas ? Sachant que tu l'as amélioré, bon tu vas pouvoir le revendre, je pense en sécurité avec peut-être une plus valu, ou au moins sans perdre d'argent. Parce qu’encore une fois Axel, c'est ton premier investissement. C'est le plus important. Les premiers investissements et le premier investissement sont ce qu’il y a de plus importants. Alors si tu te tires tout de suite une balle dans le pied dès ton premier investissement, et que tu traînes un boulet derrière toi, cela va être compliqué. Donc, ne paniques pas. Attends de voir ce qui se passe.  

La solution

Mets en location. Regardes déjà si tu trouves un locataire facilement. Choisis un locataire de qualité. Si tu vois qu'il y a beaucoup de turn over et qu’il y a de la vacance locative, et bien là, il faudrait peut-être penser éventuellement à revendre. Mais, toute cette période où tu vas louer et bien, tu vas gommer un peu. Utilisez un peu ton déficit pour faire baisser la fiscalité. Vu que tu me dis que tu fais de la qualité, je pense que tu as fait des travaux. Donc voilà, le plus optimal pour moi dans cette dans ta situation, c'est soit le quartier s'améliore et tant mieux génial pari gagné, soit le quartier ne s'améliore pas. 

Et, bon, une fois que tu auras défiscalisé un peu, tu revends. Ou soit, le quartier ne s'améliore pas et on pleure quoi. Mais, j'espère vraiment que les ne nuisances sont pas si importante que cela, puisque tu as décidé d'acheter. Si tu as décidé d'acheter, à priori au moment où tu as visité, où tu as fait peut-être une visite, deux visites, il n’y avait pas. Tu ne t'es pas rendu compte de tout cela. Donc c'est peut-être que c'est quand même discret ou qu’à certaines heures. Donc peut-être que pour tes locataires aussi, cela ne sera pas une nuisance si énorme. En tout cas, toi qui me regardes, pense bien aux emplacements. Faites attention à checker le quartier, à faire vraiment un tour d'horizon. C’est important. Je sais que, quand on cherche des biens, on met le couteau entre les dents, on est hyper motivé, on a vraiment envie d’en trouver. Et quand on trouve enfin, la perle rare après 10, 20, 30, 40 visites ; 5, 10, 15, 20 offres, et bien on a un peu des œillères. On est un peu comme tu sais, le cheval de course, il leur met des œillères là les jockeys, pour qu'ils n’aillent pas peur, pour qu'ils voient ce qui se passe sur les côtés. Bien c'est un peu pareil, tu en as les œillères. On ne voit plus que le bien. Et on ne voit pas les éventuels travers, les éventuels problèmes qui pourraient avoir autour de cela. Et c'est vraiment un biais de l’investisseur, et un gros problème pour les investisseurs. Il faut savoir rester objectif. Il faut toujours suivre la check-list.

D'ailleurs, j'en profite de cette vidéo pour te dire que la formation la machine à détecter les bonnes affaires est disponible. Et en ce moment, il y a des conditions spéciales. Donc bon bien, tu cliques. Et regarde par toi-même. Tu as un lien en tout cette vidéo tu cliques dessus, tu auras les conditions spéciales. C'est limité dans le temps, donc si ça t'intéresse et Si tu veux, toi aussi avoir cette check-list de oui ou non, est-ce que je trouve une bonne affaire ? Comment trouver une bonne affaire ? Qu'est-ce qu’une bonne affaire ? Quels sont les critères ? Quels sont les points d'attention ? Quelles sont les choses à regarder pour être justement en sécurité ? Et puis pour avoir du Cashflow, du rendement et du potentiel parce qu'on est là aussi pour faire de bons investissements. Tu as les liens en dessous. Moi, je vais filer en formation parce que je suis en retard. Et on se revoit très vite. Clic en dessous. Clic au-dessus. Abonnes-toi à cette chaîne. Met moi des gros pouces. Et puis, comme d'habitude on va se revoir très bientôt. Je te souhaite une très bonne journée. Tu es sur la chaîne des investisseurs rentable. Et à plus