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Les meilleurs conseils pour un éventuel refus locatif
17/09/2021
Investissement locatif

Les meilleurs conseils pour un éventuel refus locatif

CCes dernières années, le marché locatif séduit de plus en plus les investisseurs particuliers. Les raisons de cet engouement sont nombreuses : c’est un investissement à moindre risque, plus rentable, mais surtout, c’est un placement durable ! Mais le statut de propriétaire n’implique pas forcément que tout peut se dérouler sans encombre. Avant la signature du bail, la recherche d’un bon locataire est la première démarche à entreprendre, pour assurer un contrat de location à long terme. Existe-t-il des modèles de lettre pour refuser une location ? Y a-t-il des obligations légales ? Un futur locataire peut-il faire une réservation pour un logement ? Quels sont les droits d’un bailleur ? Nos experts vous ont concocté le guide à suivre pour apprendre à dire non.

 

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Top 3 des meilleurs conseils sur les annonces de biens locatifs

Par où commencer la recherche d'un locataire lors d'un investissement locatif ? La recherche d’un locataire commence par la publication de vos annonces sur un support média, comme des sites de location en ligne. Cette méthode permet d’avoir une visibilité rapide à moindre coût. Les réponses aux annonces se font, généralement, assez rapidement. Notez seulement que si certains appellent pour se renseigner, d’autres le font pour plaisanter. N'hésitez pas, en cas de difficulté à trouver un locataire pour votre logement à passer par une agence immobilière. 

Pour gagner du temps et repérer les locataires potentiels, voici quelques conseils de nos experts :

1. Faire un premier tri 

Une des premières astuces est de faire un premier tri exploitable entre toutes les candidatures. Pour y parvenir, abstenez-vous, par exemple, de communiquer un numéro de téléphone sur l’annonce. Donnez plutôt une adresse e-mail. En consultant les courriers entrants, vous pouvez faire une présélection et choisir les mails qui vous semblent sérieux. L’idée de la méthode du premier tri est de faire en sorte que les locataires potentiels ne vous contactent pas directement. Vous ferez personnellement le premier pas une fois la séance de tri terminée. L’étape suivante consiste à passer aux entretiens (téléphoniques ou par mails), et probablement à une visite du logement.

2. Obtenir les bons renseignements durant l’entretien

L’entretien dont il est question ici n’est pas forcément une conversation en tête-à-tête. L’idée est simplement de pouvoir obtenir tous les renseignements permettant de vous faire une première impression sur le locataire. Vous pouvez envisager des échanges de mail, des discussions par vidéo (en ligne), des conversations téléphoniques, etc. Le but est d’en savoir davantage sur la situation de l’intéressé : vit-il seul ou en famille ? Où travaille-t-il ? Combien de personnes occupe le logement ? Est-ce pour une colocation ? Combien il touche comme salaire ou qu’elle est sa principale source de revenus ? 

Notez que ces informations sont autant utiles pour une éventuelle demande de souscription à une assurance loyer impayée. Tentez de connaître avec précision le niveau de salaire du futur locataire. Si le montant du loyer dépasse plus de 50 % de son salaire, il y a un grand risque de loyers impayés. 

3. Organiser des visites groupées

C’est avantageux de regrouper au maximum les visites des lieux. Cette démarche permet de gagner du temps et de réduire les frais de déplacement. Pensez tout de même à réserver plusieurs créneaux pour de potentielles seconde visite. 

Est-ce qu'un propriétaire peut refuser un locataire ?

Après l’étude du dossier et le constat des possibles difficultés du locataire à s’acquitter du loyer, les motifs à évoquer sont nombreux pour justifier le refus de la location de votre logement. La garantie de loyer impayé, l’assurance… Vous pouvez avancer comme raison, l’obligation à souscrire une assurance. Notifiez, d’ailleurs, au locataire que ce type de contrat stipule que l’occupant doit percevoir un salaire supérieur au loyer mensuel. Le salaire doit faire trois fois le montant du loyer. Si le revenu de ce dernier est inférieur à cette limite, le risque d’impayés est élevé. Il en est de même si le locataire a un revenu instable.

Comment faire si certains candidats sont plus intéressants que d’autres ? Donnez à ces derniers le temps de préparer tous les documents nécessaires pour monter un dossier de qualité. En même temps, offrez un délai d’attente aux autres.

Lettre de refus de logement : les conseils pour la rédiger

Il existe deux types de lettres de refus de logement :

  • Lors d’une attribution d’un logement social 
  • Lorsqu'un propriétaire qui envisage de louer un bien immobilier

Dans les deux cas, le respect de quelques règles est crucial pour formuler votre réponse. Voici les meilleurs conseils pour rédiger une lettre de refus de logement en bonne et due forme.

Préparer la lettre de refus à l’avance 

« Prudence est mère de sûreté » dit-on. Vous devez donc prévoir le risque de refus quand vous entamez un processus de mise en location. Vous pouvez télécharger de nombreuses lettres types en ligne et vous en inspirer. 

Formuler les messages de la lettre comme il faut

Lors de votre réponse, le contenu de la lettre est aussi important que la forme qui doit obligatoirement suivre un modèle prédéfini. Il convient de prioriser le ton et la formulation convenables. Pour dire non à la location d’un logement, le ton doit être concis, clair et affirmé. Gardez en tête que le refus de louer votre bien immobilier est un droit et non une obligation. Il est ensuite possible d’envoyer cette lettre par courrier recommandé ou par mail. 

Rester poli et circonspect

Pour décliner une offre de location à un locataire, il est toujours conseillé de rester courtois et poli. Adoptez un esprit professionnel. C’est pour cette raison qu’une lettre de refus bien préparée est nécessaire. La sincérité et l’honnêteté sont des qualités que vous ne regretterez jamais. 

Quelle que soit la raison du refus, soyez franc dans vos argumentations. Surtout, ne donnez pas de faux espoirs à vos candidats. Votre réponse doit être déterminée, claire, affirmative et fondée.

La signature du bail, une étape à ne pas négliger 

Si vous avez enfin trouvé la bonne personne pour mettre votre bien immobilier en location, les aventures ne sont pas terminées ! En effet, il y a ensuite l’étape du bail, dans le détail, la signature du contrat est le début des engagements pour les deux parties. 

Signature égale pièces complètes !

C’est un droit fondamental quand vous êtes bailleur, il faut exiger au futur locataire de compléter les pièces nécessaires. Cette étape est nécessaire pour fixer un rendez-vous pour la signature du contrat : tous les documents d’assurance, le dépôt de garantie ou un chèque de caution. Si des justificatifs manquent le jour du rendez-vous, le locataire devra faire l’effort de régulariser tous les dossiers manquants. Si ce dernier rencontre des problèmes, il reviendra vers vous pour étayer ses motifs. Dans le cas où le locataire doute encore, il prendra le temps de bien préparer les documents. Ce dernier vous fera donc attendre pour une période plus ou moins longue, si vous êtes sûr de ce candidat vous pouvez tout à fait faire une sorte de réservation de l’appartement ou de la maison.

Les clauses du bail

Pour se protéger des éventuels risques locatifs, il ne faut pas se contenter seulement du modèle de contrat fourni en ligne. Délais de préavis, gestion en cas de dégradation du logement, définition du montant du loyer et des charges…  Il est important d’insérer des clauses spécifiques pour pouvoir se protéger contre les risques locatifs. Il est d’usage de consulter un avocat ou de s’enquérir auprès d’un spécialiste dans ce domaine. Le locataire prendra conscience que les procédures sont sérieuses et fondées. Il est aussi important, quand vous êtes bailleur, de bien préparer l'état des lieux, surtout si vous louez un bien meublé.