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Rentabilité versus cash flow !
17/09/2021
Investissement locatif

Rentabilité versus cash flow !

Vaut-il mieux s'intéresser à la rentabilité ou au cash flow pour son futur investissement locatif ? Qu'est-ce qui est le plus important ? Je réponds à la question de Sofiane et on élargi le débat sur l'utilisation de ces indicateurs et comment les manier au mieux. 

Salut à toi, très cher investisseur rentable. C’est Yann. C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour. Aujourd’hui, je vais répondre à la question d’un abonné, la question de Sofiane. Euh Sofiane qui va me poser euh... qui me pose une question sur euh le cash-flow contre la rentabilité. Qu’est-ce qu’il faut savoir ? Qu’est-ce qu’il faut faire ? Comment ça marche ? Euh juste avant que je réponde à cette question, tu peux cliquer juste en-dessous de cette vidéo, tu trouveras de quoi t’abonner à cette chaîne pour rejoindre des milliers d’investisseurs rentables déjà abonnés. Tu trouveras également un lien pour euh... aller vers quatre vidéos complètement inédites et complètement gratuites. Euh beih tu vas voir hein, tu cliques, ça va t’envoyer vers Hector, mon assistant virtuel, à qui tu pourras demander ces quatre vidéos et tu recevras tous les jours une vidéo quatre fois quatre erreurs, ce sont les quatre erreurs à ne pas faire dans l’investissement immobilier. Il y a quatre vidéos, quatre vidéos fois quatre erreurs, ça fait seize erreurs à ne pas faire et ça, ça sera gratuitement directement sur messenger. Je te laisserai regarder sur les liens pour voir comment ça marche. Alors je vais te répondre à Sofiane tout de suite.  

Le cash flow passe-t-il avant la rentabilité ? 

Alors Sofiane me dit : « Salut Yann » Question : Le cash flow passe-t-il avant la rentabilité ? Euh voilà, j’ai un projet d’achat, etc. Après, il me parle de son projet. Euh merci d’avance pour ta réponse, etc. Alors Sofiane euh... le cash flow et la rentabilité, ce sont deux statistiques, on va dire deux chiffres qui sont euh indépendants l’un de l’autre mais qui quand même ont corrélés puisque plus tu as de rentabilité plus tu es susceptible d’avoir du cash flow. Tu m’entends souvent te dire que aux alentours de 10-12 % de rentabilité suivant les montages, suivant les situations, suivant les montages fiscaux, etc. eh bien on arrive dans une situation qui devrait dégager du cash flow. Alors comment je traite avec tous ces chiffres ? Alors je vais te poser la question Sofiane, qu’est-ce que tu préfères, est-ce que tu préfères un pourcentage ou des euros ? Voilà. C’est aussi simple que ça. Euh la rentabilité, c’est un pourcentage. C’est un pourcentage de rentabilité, ça sert à euh... prendre un investissement, le mettre en face d’un autre et les comparer entre se rendre compte quel est le meilleur investissement en tout cas celui qui a le meilleur rendement.

Donc en fait, la rentabilité c’est vraiment pour comparer plusieurs investissements. D’ailleurs sur des investissements sur lesquels on peut calculer la rentabilité comme... comme par exemple, ne serait-ce que les intérêts d’un livret, par exemple. Prenons le livret A. le livret A rapporte actuellement, je crois que ça doit être quelque chose comme 0,75 par an, je crois. Bon beih la rentabilité du livret A, c’est 0,75 puisque tu sais que sur ce livret, il n’y a pas d’impôt. Donc il n’y a rien à enlever de cette rentabilité brute, c’est aussi la rentabilité nette. Donc la rentabilité, c’est 0,75. Ça va permettre de comparer, par exemple, si je te dis beih voilà euh... t’as un investissement immobilier qui est très bon euh où tu es à 10 % net de rentabilité donc tu enlèves les charges et les impôts donc net net, net de charges et net d’impôts, voilà ça va te permettre de comparer le livret A à 0,75 d’un côté et un investissement immobilier sympa, bien fait à 10 % de l’autre donc... tu vois, tu peux grâce au chiffre de rentabilité euh comparer des investissements entre eux et surtout comparer des investissements déjà bon beih qui ne sont pas les mêmes – on vient de le voir – et aussi dont l’ordre de gradeur n’est pas le même. Euh c’est-à-dire par exemple, tu peux comparer un immeuble – je dis des bêtises – un immeuble à 1 million d’euros avec un studio à 50 000 € puisque ce chiffre de rentabilité est un pourcentage qui va venir lisser, peu importe ce qui se passe eh bien la statistique en fait, la statistique, ça sera un pourcentage de 0 à 100 % et peu importe de quel bien il s’agit. Donc le chiffre de rentabilité va te servir à deux choses. La première, on vient de le voir, c’est comparer les biens entre eux et la deuxième, ça va être de te donner un premier aperçu rapide. C’est-à-dire que imaginons que tu sois en train de regarder les annonces et euh... beih tu peux facilement calculer la rentabilité.

Alors je te rappelle comment on calcule une rentabilité brute en tout cas c’est-à-dire la rentabilité vraiment brute une fois qu’on n’a rien enlevé. Tu fais la somme des loyers fois 12 donc les loyers annuels donc le loyer mensuel fois 12, la somme des loyers divisée par le prix d’achat, tout simplement fois 100 pour avoir un pourcentage donc euh... ça c’est très rapide à calculer, tu vois. Les loyers euh divisés par le prix d’achat fois 100, ça va très vite. L’avantage, c’est que ça nous donne un premier chiffre qui n’est pas du tout exact parce qu’il va falloir qu’on enlève les charges, il va falloir qu’on enlève euh les impôts, etc. et puis suivant le montage fiscal qu’on fera eh bien ça va changer énormément de choses hein. Attention à l’impact de la fiscalité, ça peut être tout ou rien. Une fiscalité bien menée et bien faite, un bon montage euh... tu peux arriver facilement à deux, trois, quatre points de pourcentage de différence hein. Mais toute proportion gardée, ce premier chiffre d’une première rentabilité même si elle est brute va nous permettre de commencer à comparer c’est-à-dire que beih voilà si la première annonce, j’ai une rentabilité brute à 15 % et l’annonce d’après, j’ai une rentabilité brute à 6 %... bon beih on peut faire ce qu’on veut hein peut-être qu’avec un meilleur montage d’un côté, je vais pouvoir augmenter de rentabilité, de l’autre côté beih elle va un petit peu s’éroder... peu importe, on voit quand même que la rentabilité de 15 % a une chance plus grande d’être une bonne affaire. Voilà.

Donc ce chiffre de rentabilité te permet de comparer entre eux et te donne un premier avis sur le bien. Un premier, est-ce que j’y vais ? Est-ce que ça peut être peut-être intéressant ? Qu’est-ce que je fais ? Qu’est-ce que je décide sachant que bien sûr après il y a énormément de choses qui vont entrer en ligne de compte beih le montage fiscal, on l’a dit euh... est-ce que tu vas réussir à louer ? Est-ce que tes projections de location sont les bonnes, le type de locataire recherché, etc. enfin il y a énormément de choses et puis ton montage euh toi perso, est-ce que tu fais en perso ? Est-ce que tu fais une SCI ? Est-ce que tu fais du LMNP ? Euh... est-ce que tu te mets en société commerciale ? Est-ce que tu t’associes, tu ne t’associes pas, etc. Tout ça bien sûr, ça va jouer sur la rentabilité. Euh... donc OK voilà, on a fait le tour un petit peu de l’utilité et de l’intérêt de la rentabilité. Et puis une fois que tu connais bien sûr ta rentabilité nette, nette a bout du compte quand t’as tout fini euh... t’as fait tes travaux, t’as fait euh... beih t’as fait rentrer ton locataire, tu connais tes impôts, etc. ton montage est terminé eh beih même entre les biens de ton patrimoine, ça va te permettre tous les ans de dire : OK. Là, je connais... dans mon patrimoine, je connais la rentabilité nette nette. C’est d’ailleurs le seul moment où tu vas les connaître parce que tant que t’es en train de réfléchir, de projeter ce n’est que des chiffres sur un bout de papier. Tu n’en es jamais sûr tant que ce n’est pas vraiment dans ton patrimoine. Tu n’es jamais sûr de la vacance locative, tu n’es jamais sûr de est-ce que t’as loué tout de suite. Tu n’es jamais sûr des impôts, etc. Bien sûr avec l’expérience, plus le temps passe et plus tu vas faire des projections qui sont précises mais euh... la validation de tes projections, ça se passe au moment où t’es propriétaire. Mais cette rentabilité nette nette va quand même nous servir à ce moment-là à comparer encore une fois nos divers investissements entre eux en disant beih voilà mon premier immeuble beih ouais je me rends compte que je pensais être euh... à 10-11 et puis euh je ne me retrouve que à 8 alors que j’ai un autre studio où je suis à 12 euh beih voilà même si mon premier immeuble, il vaut 500 000 € et mon studio, il ne vaut que 50 000 € euh... si on occulte le poids des proportions beih mon studio est plus rentable.

Donc peut-être que ma stratégie euh dans le futur, ça sera peut-être beih de faire plus de studio et faire moins d’immeuble ou alors prendre en compte que mon studio est plus rentable et pour chercher les raisons de pourquoi mon studio est plus rentable. Peut-être parce que c’est une petite surface et dans mon immeuble, il y a des grandes surfaces. Peut-être que mon studio est meublé alors que mon immeuble est nu, etc. Donc tu vois, la rentabilité va te servir à toutes des étapes-là avant, pendant, après.  

Qu’est ce que le cash flow

Le cash flow, lui, ça n’a rien à voir. Le cash flow c’est de l’argent. Le cash flow, c’est de la monnaie sonnante et trébuchante donc euh... ça ne va pas te servir... enfin bien sûr que ça va te servir à comparer mais tu peux... bien sûr que sur ton immeuble, je reprends mon exemple, l’immeuble de 500 000 € d’un côté et le studio de 50 000 €, bien sûr sur l’immeuble de 500 000 €, tu auras beaucoup plus de cash flow, tu auras peut-être 1 000 ou 2 000 € de cash flow par mois alors que sur ton studio de 50 000 €, tu auras peut-être 100, 200 € si t’as fait un investissement exceptionnel mais tout ça, c’est de l’argent. Ça, c’est du vrai argent qui tombe sur ton compte en banque une fois que t’as tout payé. C’est ça la rentabilité maintenant et pas dans 20 ans dont je te parle toujours. Donc il faut aussi prendre en compte. Ces deux éléments, si tu veux, sont à prendre en compte tous les deux et il faut le jeu en vaille la chandelle. Souvent, on vient me demander conseil en disant : tiens Yann, regarde cet investissement qui vaut tant, qu’il vat 100 000 €, 200 000 € va me rapporter tant de cash flow 50, 100, 200, 300 peu importe. Bien, il faut que le cash flow en vaille la chandelle. C’est sûr que si, tu vois... tu te rends compte que d’un côté sur un studio, tu peux avoir ... je ne sais pas 50 € ou 100 € de cash flow, je dis des chiffres au hasard pour que tu comprennes un peu le principe et que l’autre côté, t’as un immeuble à 500 € donc bien sûr un immeuble à 500 000 € sûrement il va falloir que tu fasses un apport voire un plus gros apport, il va falloir... enfin ça va être plus compliqué pour toi pour avoir le prêt. Ça va être un dossier beaucoup plus lourd à monter qui va peut-être te bloquer plus longtemps que si t’avais acheté un studio ou t’en as pu enchaîner tout de suite donc il faut que le genre, il vaille la chandelle. S’il y a à peine plus de cash flow, tu vois encore une fois, sur un immeuble beih ça ne va pas être super optimal. Ça va aussi influer sur cette rentabilité dont on a parlé avant puisque s’il y a plutôt moins de cash flow, il y aura plutôt moins de rentabilité mais encore une fois la rentabilité ne prend pas en compte l’argent que tu as dépensé.

La rentabilité peut être la même en ayant dépensé 500 000 € qu’en ayant dépensé 100 000 € enfin en ayant dépensé que la banque t’ait prêté hein, on ne va pas rentrer dans les détails mais j’essaie vraiment de te faire comprendre la corrélation entre ces deux indicateurs. Ces deux indicateurs sont à prendre ensemble. Moi, ce que je fais perso, c’est ce que je t’ai dit un petit peu plus tôt c’est-à-dire que je regarde rapidement une première analyse de rentabilité très rapide c’est-à-dire que quand je regarde l’annonce, quand je visite, quand voilà on m’appelle pour me dire : tiens, viens voir ça ou que je suis sur place et que je visite.

Très rapidement, je me dis : OK. Combien je peux obtenir de loyer. Pouf pouf pouf, je regarde. Qu’est-ce que je peux faire... j’essaie de... j’ai déjà fait une vidéo sur le sujet et tu sais dès que je sorte de visite, je fais un petit débriefing, je prends un papier et un stylo et je projette plusieurs solutions sur le papier, un maximum de solutions. Essayer de projeter un maximum de solutions quoiqu’il arrive, de ne pas rester bloquer sur une seule possibilité. Donc je projette un maximum de solutions, je regarde les loyers que je peux en tirer à priori en restant réaliste sur le marché, etc. Ça me donne un chiffre de loyer global. Je n’ai plus qu’à faire mon calcul de rentabilité par rapport à ce chiffre, par rapport au prix que j’espère escompter en négociation et boum j’ai un premier calcul de rentabilité, tu vois. Même si mon offre n’est pas passée, même si... enfin je n’ai encore rien de fait, j’ai juste visité une seule fois, j’ai un premier calcul qui commence me dire : OK, peut-être est-ce qu’il faut y aller ? Est-ce qu’il faut négocier le prix ? Qu’est-ce qu’il faut faire ? Voilà. Soit je n’y vais pas du tout, soit j’y vais, soit j’y vais plus loin, je revisite, je fais des offres. Tu vois ça me donne une première idée et une fois que j’ai cette première idée qui me dit : bon Yann, qu’est-ce que tu fais, tu vas ou tu n’y vas pas ? Beih si je décide d’y aller, je vais calculer beaucoup plus en profondeur donc là, je vais rentrer vraiment dans les calculs. Je vais rentrer les mains dans le cambouis hein comme j’ai mal dire et je vais regarder le cash flow donc là, je vais projeter les impôts, je vais projeter le montage donc peut-être que beih suivant le type de bien, je vais regarder plusieurs montages voilà en propre, en SCI, en SAS, en SARL peu importe euh... et je vais projeter mon cash flow, je vais essayer de le faire au mieux alors bien sûr, ça ne sera jamais hyper jute hein euh... des fois, t’auras un résultat à 150 € et puis en fait, ça fera 140 € mais bon t’as quand même un ordre de vendeur. Et ce cash flow projeté eh bien me permet de décider si oui ou non, j’y vais. Si oui ou non j’y vais voilà alors OK, ma rentabilité, ça va être à peu près ça. Bon par rapport au reste de ce que j’ai visité bon, on est dans les clous hein. On est un peu mieux ici bon alors fais voir, avec le montage, combien je peux espérer ? OK, je peux espérer à peu près ça, pour cet investissement-là et après voilà, je regarde par rapport au reste des investissements, au reste du patrimoine, au reste des prêts en cours et puis qu’est-ce que je peux me permettre, etc. C’est vraiment une vision euh... qui doit être long terme et euh... les indicateurs entre eux doivent se répondre. C’est pour ça que je te dis toujours qu’il faut que tu te formes et que tu apprennes le plus de choses possible parce que il n’y a pas de recettes toutes faites où je vais te dire : tiens, fais ça et ça marche à tous les coups. Non, ce n’est pas du tout ça l’immobilier. C’est plein d’indicateurs et là, tu viens d’en voir deux euh... c’est plein d’indicateurs, plein d’indices, plein de possibilités, tu sais, de flaire qui te permettent au bout de compte de prendre des décisions et de faire des montages et de faire des investissements et ainsi de suite. Et tu verras que même quand tu seras propriétaire euh... il y a un syndrome dont on est tous atteint, les investisseurs rentables c’est-à-dire que vu que t’as fait une bonne affaire et que ça te rapporte de l’argent, si tu le revends, ça va aussi te rapporter puisque tu auras toujours des gens qui vont vouloir acheter une bonne affaire même si elle est moins bonne que toi et vu que toi, t’en avais fait une vraiment bonne euh... beih tu vas pouvoir dégager une plus-value en gros quoi.

Donc il y a aussi ce deuxième syndrome, tu vas voir, qui vient après de dire : beih... et si jamais je le vendais. Et là, on arrive dans l’arbitrage de patrimoine c’est-à-dire beih voilà t’as fait des bonnes affaires, maintenant il faut arbitrer, lesquels je vends, lesquels je garde. Si je vends, combien je récupère et ainsi de suite. Donc là, tous ces éléments vont aussi te servir. Tiens combien j’ai de rentabilité nette au bout de compte sur celui-là, tiens et celui-là. Voilà, j’ai du cash flow, ah ouais, c’est vrai que celui-là, il rapporte bien et ainsi de suite. Donc voilà Sofiane, j’espère que je t’ai un peu éclairé euh... mais malheureusement j’aimerais hein, ça serait tellement simple qui est une vérité vraie boung mais ça... ça ne fonctionne pas. D’ailleurs dans tous les domaines euh... de l’investissement, de l’entreprenariat, prenant la bourse, prenant euh... l’entreprenariat a monté une boite, etc. il n’y a jamais de règle toute faite, il n’y a jamais de marmite de potion magique, il n’y a jamais de baguette magique où on dit : ping, tiens il faut faire ça de A à Z et beih voilà le résultat. Non. Il y a beaucoup de chemins et en effet, tu peux apprendre tous les chemins un à un. Tiens, il faut faire ça de A à Z dans ce cas-là ; il faut faire de A à Z dans ce cas-là ; il faut faire de A à Z dans ce cas-là et après une fois que... beih plus tu apprends de chemins et plus ta culture générale, on va dire, immobilière grandit mais il n’y a pas hein de A à Z pour tout le mobilier. Ça, ça n’existe pas ; ce n’est pas possible. Tu imagines le nombre de possibilité qu’il y a euh... voilà les locaux commerciaux, les bureaux, les changements de destination, la construction, la rénovation enfin... il y a beaucoup beaucoup beaucoup trop de choses pour dire : voilà, c’est ça, c’est clé en main donc reste dans cette dynamique qui est très bonne. Toi qui me regarde et toi, Sofiane, de euh... beih de chercher à gratter, à aller plus loin, c’est très bien. Euh je vais essayer de faire plu de vidéos de réponses aux questions ; je reçois énormément de questions. Encore une fois, si tu m’écris, je suis désolé mais je... enfin c’est fou hein entre les mails, etc. youtube, facebook, je ne sais pas, je dois avoir 50 questions par jour ou un truc comme ça. Donc tu vois, je suis obligé de... beih de... d’édulcorer enfin de sélectionner et de... de répondre en vidéo.

Donc on se revoit très vite. J’espère que cette différence cash flow versus rentabilité t’aura aidé à y voir plus clair. T’es sur la chaîne des investisseurs rentables. Clique un petit peu partout sur s’abonner. Mets-moi un gros pouce et puis beih écoute, on se revoit très vite. « A plus ».