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Tout savoir sur les charges de copropriété

17 sept. 2021
Par Greenbull Campus

Vous venez d'acquérir un bien dans un immeuble et vous devez régler des charges de copropriété, c’est malheureusement une des dépenses incontournables. Vous connaissez maintenant les joies d’être copropriétaire. Il est, d’ailleurs, primordial avant un achat de se renseigner sur ses dépenses afin de calculer la rentabilité de votre bien. Mais savez-vous vraiment à quoi correspondent ces frais ? Pas d’inquiétude, on vous explique tout ! Nos experts vous livrent tous leurs conseils pour que vous deveniez incollable sur le sujet. 

Définition des charges de copropriété 

 

Avant de définir ce que sont les charges de copropriété, il est essentiel de comprendre ce qu’est une copropriété. D’un point de vue légal, une copropriété est un bien immobilier, généralement un immeuble, divisé en plusieurs lots. En résumé, c’est un bien réparti en plusieurs parties privatives et partagées. Les parties partagées doivent donc être entretenues par tous les propriétaires, c’est ce qu’on va appeler les charges de copropriété. 

Par définition, les charges de copropriété correspondent donc à toutes les dépenses courantes et exceptionnelles nécessaires au bon état du bien immobilier comme par exemple le paiement d’une femme de ménage pour l’entretien des parties communes. Bien évidemment, ces frais sont divisés entre tous les propriétaires. Tous les propriétaires de la copropriété forment une assemblée générale qui va décider des différentes actions à mener en collaboration avec le syndic et donc, in fine, des différentes dépenses.  

Il est, d’ailleurs, obligatoire, pour toute copropriété, de faire appel à un syndic, c’est même une obligation légale. C’est, d’ailleurs, entre autres, le syndic qui gère la récolte des fonds auprès de copropriétaires.  

Les charges de copropriété s'organisent de la manière suivante : les charges courantes et les charges exceptionnelles. Les charges courantes correspondent à toutes les dépenses indispensables à l’entretien et l’administration des parties communes. Elles sont généralement prévues annuellement car prévisibles. Entre autres, on y retrouve, les frais d’assurance, le gardiennage, les frais de syndic...  

Il existe aussi des charges exceptionnelles. Ravalement de façade, changement d’un ascenseur, gros travaux… Les charges exceptionnelles correspondent à toutes les charges imprévues et ponctuelles représentant, généralement, de gros travaux et donc un budget important. 

Comment est établie la répartition des charges d’une copropriété ? 

 

La répartition des charges de copropriété permet de définir les copropriétaires devant participer a telle ou telle dépense. Mais avant de savoir comment sont calculés et dispatcher ces charges, il faut comprendre les deux types de charges. 

Il y a premièrement les charges de copropriété générales, elles impactent toutes les propriétaires d’un bien. Nettoyage des parties communes, paiement du syndic, frais de tenue des assemblées générales… Elles correspondent, aux frais d’administration, d’entretien et de conservation d’un immeuble. Et il y a aussi les charges spéciales, qui elles ne concernent qu'un poste spécifique et n’impactent pas tous les propriétaires. 

C’est la nature de la charge, générale ou spéciale, qui va permettre de répartir les frais entre les copropriétaires. Les charges générales, quant à elles, se calculent par rapport à votre quote-part. Et les charges spéciales, elles sont divisées en fonction de l’utilité que représente la dépense pour le copropriétaire. 

Quote-part, quezako ? 

En copropriété, c’est une donnée calculée selon votre logement, et même, plus précisément suivant votre lot. Dans le détail, elle est calculée sur la base des tantièmes possédés par chaque propriétaire. La valeur d’un tantième étant précisée dans le règlement de copropriété. Généralement, sont pris en compte pour définir le tantième : 

  • La superficie des espaces 
  • L’accessibilité et la situation du bien 
  • Le type de bien ( studio, appartement, parking…)
  • La valeur 

Plus simplement, un tantième correspond à la part de l’immeuble détenue par le copropriétaire. 

Comment sont calculées les charges d’une copropriété ? 

 

Tous les ans, une assemblée générale doit être organisée par la copropriété afin de prévoir un budget global. L’objectif, que tous les copropriétaires prévoient les frais annuels prévisionnels nécessaires à l'entretien du bien immobilier. Bien évidemment, ce budget doit prévoir les charges générales et les charges spéciales. Si ce sont des dépenses exceptionnelles (travaux de dernière minute, études techniques…), l'assemblée de copropriétaires doit voter. 

Mais comment se passe précisément une assemblée générale ? Généralement, le syndic de votre immeuble va vous envoyer une convocation quelque temps avant cette convocation, au minimum 21 jours avant le rassemblement. Une fois l’assemblée générale terminée et le vote des montants prévisionnels établi, le syndic doit envoyer un procès-verbal. Notez qu’il est tout à fait possible de contester les décisions faites pendant cette assemblée, vous avez deux mois après l'envoi du procès-verbal. Si aucune contestation n’est faite dans les deux mois, les applications votées sont mises en place. 

Pour le paiement des charges générales, c’est ensuite le syndic qui va réaliser un appel de fonds. Généralement, cet appel de fonds doit indiquer la date maximum du paiement de cette redevance. Attention, le paiement des provisions de la part des copropriétaires auprès du syndic est obligatoire. 

Bailleur ou locataire : qui paye les charges de copropriété ? 

 

Vous êtes copropriétaire dans un immeuble et vous souhaitez louer ? Vous vous demandez si vous devez continuer à payer les charges de votre logement ? On vous explique tout. En tant que propriétaires, vous devez continuer à payer de nombreuses choses comme les équipements collectifs, le ravalement des façades, bref les travaux en tout genre. 

Mais il existe des charges récupérables aussi appelées charges locatives. Par définition, ce sont des charges payées par les propriétaires et remboursées par les locataires, généralement, via son loyer. Par exemple, le paiement du nettoyage des parties communes peut faire partie des charges récupérables si vous avez un locataire ou encore l’eau. 

Le paiement de ces charges se fait généralement par forfait ou par provision pour charges. Une provision pour charge est un processus de régularisation annuel généralement utilisé pour les locations vides. Les forfaits, eux, correspondent à une somme fixe demandée mensuellement et régulariser annuellement. 

Attention, l'électricité ne peut être une charge récupérable. En effet, chaque locataire doit souscrire à un contrat auprès d’EDF. 

Qui paie les charges de copropriété lors d’une vente ? 

Attention, aux idées reçues, ce n’est pas parce que vous vendez votre bien que vous n’êtes pas redevable des montants prévisionnels établis lors de l’assemblée générale des copropriétaires. La loi est, d’ailleurs, très claire à ce sujet. Vous êtes redevable du montant prévisionnel prévu à l’appel de fond ou vous étiez présent. Il est tout de même possible de mettre en place un prorata temporis dans le contrat de vente.