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Les charges de copropriété : Récupérable / Non récupérable ?
17/09/2021
Investissement locatif

Les charges de copropriété : Récupérable / Non récupérable ?

Les charges de copropriétés regroupent les frais courants relatifs aux logements mis en location. Ces charges servent à assurer le maintien en état des biens en location. Ces frais courants sont subdivisés en trois catégories : les frais d’entretien, les frais de conservation et les frais d’administration.

Le paiement des charges courantes est pris en charge par tous les copropriétaires qui définissent ensemble le montant. 

Qu’est-ce que les provisions sur charges ?

Les provisions sur charges désignent la somme d’argent supplémentaire versée par le locataire en plus du loyer. Cette somme d’argent correspond à une avance qui servira à payer les charges courantes. 

L’instauration des provisions sur charge découle de l’impossibilité de préciser le montant des charges réelles sans présence de facture. Les provisions sur charges sont applicables dans un immeuble en copropriété ou direct.

Détermination des provisions sur charges

Le calcul des provisions sur charges est basé sur les charges des années précédentes. À défaut, il est conseillé de se baser sur les charges engagées par les voisins. Nous vous recommandons de vous référer au montant acquitté par les occupants des logements similaires situés dans la même zone. Si vous venez d’acquérir le logement, interroger les autres copropriétaires sur la valeur approximative des provisions sur charge à l’année. 

Dans un immeuble en copropriété, les copropriétaires participent au vote d’un budget prévisionnel pour couvrir les dépenses courantes.

Pour rappel, les dépenses courantes couvrent : les frais de maintenance, les frais de gestion (fonctionnement général, administration des parties communes, entretien des matériels et équipements communs).

Les charges qui sont établies dans le budget prévisionnel constituent les provisions sur charges. 

Paiement des charges

Les provisions sur charges sont versées au syndic par chaque copropriétaire chargé de les collecter auprès du locataire. Tous les copropriétaires sont tenus de contribuer au paiement des charges communes. Leur part est calculée au prorata des tantièmes. Le règlement de copropriété peut aussi envisager la participation des certains locataires aux charges communes exceptionnelles. 

Les charges communes exceptionnelles sont des charges qui concernent seulement une partie des locataires. Par exemple : les charges communes d’un ascenseur utilisé seulement par une fraction des locataires. La clause de solidarité n’existe pas en copropriété. Chaque propriétaire n’est redevable qu’à hauteur de sa quote-part. 

Régularisation des provisions sur charges

Les provisions sur charges sont des valeurs estimatives et prévisionnelles que le locataire paie dans chaque mensualité. La différence entre les charges prévisionnelles payées par le locataire et les charges réelles sera seulement connue en fin d’année. La régularisation se fait donc en fin d’année quand toutes les charges sont déjà connues. Si le locataire a réglé un trop-perçu, le propriétaire lui rembourse la différence.

Pour éviter que la différence soit considérable, il est important de faire une bonne approximation dès le début.

Les charges récupérables

Les charges de copropriété peuvent être classées en deux catégories : les charges récupérables et les charges non récupérables. Le propriétaire doit impérativement connaître quels types de charges il peut récupérer et savoir comment s’y prendre.

Définition charges récupérables

Les charges récupérables sont des charges locatives que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire. Il s’agit des charges qui sont relatives à la gestion et aux parties communes de l’immeuble en copropriété. 

Les charges peuvent être courantes ou exceptionnelles. Les charges exceptionnelles sont des charges particulières et ponctuelles nécessaires au bon fonctionnement des services et des équipements collectifs.  

Les différentes charges récupérables

  • Les charges d’eau et d’électricité : ces dernières sont récupérables si le contrat est au nom du propriétaire et non du locataire. Rappelons que les dépenses en eau et en électricité sont normalement à la charge de l’occupant donc du locataire.
  • Le chauffage : des chauffages communs sont souvent installés dans la majorité des immeubles ou logements en copropriété. Quelle que soit la source d’énergie utilisée (fioul, gaz, électricité, carburants…), tous les locataires contribuent au paiement. Mais le locataire est exempté du paiement des frais d’électricité si la facture est à son nom. En effet, dans ce cas précis, le chauffage fonctionne au compteur inscrit à son nom.
  • L’entretien et réparation de l’ascenseur : ces frais sont récupérables seulement si le locataire utilise l’ascenseur. Évidemment, les locataires qui sont logés au rez-de-chaussée n’en auront certainement pas besoin. Il est insensé et illégal de refacturer l’entretien de l’ascenseur ainsi que tous les frais liés à son fonctionnement.
  • Les frais d’électricité communs : dans presque toutes les copropriétés, il existe toujours un compteur électrique collectif qui enregistre l’électricité collective. Il est du rôle du syndic de relever l’index et d’établir le coût d’électricité collectif.
  • Les frais de gestion et d’administration : les charges communes se rapportent à l’administration du logement ou de l’immeuble : honoraires des syndics, frais d’organisation de l’assemblée générale…) et l’entretien pour la conservation de l’immeuble.