GREENBULL CAMPUS
>
immobilier
>
BLOG
>
Diviser sa résidence principale et bénéficier d’une exonération de taxe sur les plus-values
17/09/2021
Investissement locatif

Diviser sa résidence principale et bénéficier d’une exonération de taxe sur les plus-values

Une résidence principale bénéficie d’une exonération de taxe sur les plus-values en cas de vente. Mais cette mesure reste-t-elle d’actualité si ladite résidence a été divisée en plusieurs lots ? Théoriquement, il est impossible de bénéficier à chaque vente d’une déduction de la taxe. Cependant, il existe quelques cas d’exception. Comment dois-je m’y prendre si je suis propriétaire et que je souhaite vendre mon logement ? Quels sont les points importants à retenir sur les impôts au moment d’une cession ? Quelles sont les lois ? Quelle réglementation pour mon bien immobilier secondaire ? Nos experts vous expliquent tout, vous serez bientôt incollable en investissement locatif !

 

L’histoire de Gabriel, à l’origine de notre réflexion sur le sujet

Gabriel dispose d’un bien constitué de 3 lots : une maison de 90 m², une dépendance de 50 m² et un terrain constructible de 550 m². Ce dernier habite la maison et a déclaré le bien immobilier comme étant sa résidence principale. Au moment de la vente de son bien, en entier, Gabriel peut clairement bénéficier, au vu des dispositions de l’administration française, d’une exonération de taxe sur les plus-values. Cependant, son idée est de le diviser en trois lots afin de les revendre séparément. Ce dernier pense ainsi récupérer plus d’argent. Dans ce cas, peut-il toujours bénéficier d’une exonération ?  

Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence principale ?

Avant tout, notez que le terme résidence principale se réfère à votre résidence habituelle, là où vous logez la majeure partie de l’année. Ce bien immobilier peut être de n’importe quelle nature : appartement, maison, … Dans ce logement se trouvent également vos intérêts familiaux et professionnels. Par définition et suivant la loi, vous n’avez donc qu’une résidence principale, même si vous avez l’habitude de vivre des mois entiers dans un ou plusieurs autres logements. Ces derniers sont considérés comme des résidences secondaires.

La réglementation fiscale stipule que les plus-values de la vente d’une résidence principale sont exonérées de taxe. Il est important de noter que pour bénéficier de cette exonération de plus value, il est nécessaire que le propriétaire habite dans le logement, il faut que ce soit son habitation principale. Si ce n’est pas le cas, à cause d’un déménagement, pour l’achat d’un bien immobilier par exemple, l’exonération peut être suspendue au moment de la vente de votre bien immobilier. Les dépendances immédiates de votre habitation principale bénéficient aussi de cette règle. Il peut s’agir d’une cave, d’un terrain, d’un jardin, etc. Par contre, une résidence indépendante située à proximité en est exclue.

Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ? Contrairement aux idées reçues, il n’y a aucune loi émanant de l’administration française qui vous oblige à attendre un certain nombre d’années avant de vendre votre bien immobilier principal. Vous avez le droit de vendre quand bon vous semble, que vous ayez contracté un crédit ou non. Le tout est de faire le bon choix financier. 

Quelle est la règle lors d’un découpage de biens immobiliers ?

La règle est très simple : l’exonération de la plus value s’applique uniquement à la résidence principale. Dans le cas de Gabriel, seul le lot qui lui fait office de logement principal garde ce statut. À leur cession, les deux autres lots, en revanche, perdent ce titre et les avantages qui y sont liés, c'est-à-dire l'exonération d'impôt sur la plus value. En les revendant, Gabriel devra s’acquitter des 19 % d’impôts et des 17,2 % de charges sociales, une déduction à faire du prix vente.

La première solution proposée : une bonne affectation des valeurs

Si vous êtes dans l’obligation de diviser votre patrimoine en lots, nous vous proposons de jouer sur les valeurs, autrement dit sur leur prix. Lors de l’achat, votre bien était vendu en un lot unique avec une seule valeur. S’il y a division, vous êtes libre d’évaluer vous-même la valeur que vous allez affecter à chaque lot. Vous pouvez parfaitement tirer votre épingle du jeu sur ce point en variant les prix de vente et en faisant des travaux.

Revenons sur le cas Gabriel. Commençons par nous intéresser au lot constitué du terrain de 550 m². Ce lot semble le plus important des trois, car le terrain est assez grand pour construire plusieurs immeubles ou logements. Son propriétaire peut même envisager de les diviser encore une fois en plusieurs parts. Lors de la division et de la cession, Gabriel a donc tout intérêt à affecter à ce terrain la plus grande valeur, soit le prix le plus haut. Plus le prix de vente fixé par Gabriel sera élevé, moins il y aura de plus-values et donc moins d’impôts.

En contrepartie, il pourra donner à sa maison, qui est sa résidence secondaire actuelle, une plus petite valeur. Ainsi, lorsque viendra le moment où il va la vendre, il peut y avoir plus de plus-values, mais celle-ci sera exonérée d’impôts.

Cette technique est efficace, mais il est important de garder une certaine logique lors de l’affectation des valeurs des biens. Entourez-vous d’un notaire ou d’une agence immobilière pour vous assurer de faire les choses dans les normes afin d'éviter d’être hors la loi. D’ailleurs, il revient au notaire de calculer et de collecter l’impôt correspondant à la vente.

La deuxième solution proposée : un changement de stratégie d’investissement

La deuxième alternative qui s’offre à Gabriel est de changer complètement de stratégie. Au lieu de découper et de vendre séparément les lots, pourquoi ne pas bâtir et faire des habitations  ? Appartement ou maison, peu importe. Il est tout de même important de noter que le processus est long et qu'il peut demander des investissements supplémentaires comme beaucoup de travaux, mais il reste intéressant et peut apporter à Gabriel un bénéfice car le prix de vente des lots sera plus important . 

Pour profiter d’une exonération d’impôt, l’idée est de construire une habitation, de déménager et de vendre la précédente et ainsi de suite. De cette manière, Gabriel peut vendre à titre de résidence principale tous ses biens et profiter d’une exonération d’impôt sur la plus-value à chaque fois. Si ce type de manœuvre représente un trop grand investissement, n'hésitez pas à vous faire aider par une agence immobilière. 

La prochaine étape de la stratégie est calquée sur l’ancienne. Gabriel pourra construire une autre maison avec les fonds récupérés avec la vente avant de reconstruire à nouveau et ainsi de suite. Il peut même ériger une maison plus grande s’il arrive à trouver des financements supplémentaires afin de récupérer plus de fonds. Gabriel devra tout simplement habiter dans chaque maison qu’il souhaite vendre au moins un an. Ainsi, celle-ci pourra jouir du statut de résidence principale.