Peur de perdre dans l'immobilier : 5 conseils

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour la vidéo immobilière du jour. J’ai reçu pas mal de mails et je me rends compte qu’il y a pas mal de gens qui se posent des questions, qui sont débutant, qui ont la volonté de se former ! Si ce n’est pas fait inscris toi à la newsletter dont le lien figure en barre d’information pour me suivre et ne rien rater. Les gens ont peur de perdre de l’argent avec l’immobilier ! Je vais te donner 5 conseils pour ne jamais perdre d’argent dans l’immobilier. Si tu appliques ces conseils tu as 99% de chance de ne jamais perdre de l’argent dans l’immobilier ! Pas besoin d'avoir peur.

Mes conseils

Conseil numéro 1 : Investir sous le marché. Nous investisseur rentable, on n’a pas le même marché que le marché. Il faut bien comprendre que l’on cherche de la rentabilité haute, au moins 10%. On cherche si possible à acheter avec des travaux. On est plutôt bon pour négocier et on est conscient du pouvoir de la négociation. On est donc capable d’acheter sous le marché. En achetant sous marché on évite de perdre de l’argent si on veut revendre. Si tu achètes un bien qui est demandé dans un secteur intéressant moins cher que le marché, tu imagines bien que si tu as besoin de le revendre tu l’as acheté moins cher donc tu vas pouvoir le revendre soit au même prix rapidement, soit plus cher ! Si tu as besoin de revendre tu vas pouvoir vendre quitte à ce que ton bien se vende au même prix auquel tu l’as acheté. Quand tu fais des travaux tu bloques une plus-value latente puisque déjà tu as acheté le bien sous marché mais en plus tu augmentes sa valeur car tu l’as rénové, tu vas donc pouvoir vendre plus cher. Pas besoin d'avoir peur.

Conseil numéro 2 : L’emplacement. Il faut chercher des secteurs qui sont demandés. Un bon emplacement ne veut pas forcément dire en centre-ville.  Ce qui nous intéresse c’est que ce soit un emplacement demandé, c’est-à-dire qu’il y ait des points d’attractions autour. On voit souvent sur des annonces, proche école, proche tramway, proches commerces, proche aéroport, proche gare… Tous ces points d’intérêts attirent les gens. Dans un pôle où il y a du monde, il y a forcément besoin de se loger. Ton logement va être plus demandé ! Attention avec les villages où il y n’y a qu’un seul employeur ! Si tu as une grosse usine qui embauche tous le village c’est dangereux car le jour où l’usine se délocalise tu perds tous tes locataires à vie. L’emplacement veut dire demandé mais non soumis à un seul facteur. Il faut que tu fasses une étude de marché pour savoir qui sont les gens qui habitent là ? Pourquoi ils habitent là ? Est-ce qu’ils sont susceptibles d’habiter là dans les années à venir ? Il est plus simple de trouver de bonnes rentabilités ailleurs qu’en centre-ville.

Conseil numéro 3 : La rentabilité. Si tu as une rentabilité intéressante avec 10-12% de rentabilité et que tu as besoin de vendre tu vas vendre très rapidement car tu vas proposer à un investisseur un montage avec un locataire en place et une rentabilité à 10%. Tous les mois ton locataire paye son loyer qui va payer ton crédit et même plus puisqu’il va te rester de l’argent. Tu vas rembourser du capital donc si tu as besoin de vendre tu auras une partie du capital de remboursé donc tu vas gagner de l’argent. Tu as en plus du cash-flow tous les mois donc c’est de l’argent en plus qui te permet de mettre de côté et de te faire une épargne de sécurité.

Conseil numéro 4 : Prendre un emprunt long. Nous investisseur rentable maintenant et pas dans 20 ans, on emprunte en général sur 20 ans car ça permet d’avoir la meilleure balance entre le cash-flow disponible tous les mois et le montant des intérêts que l’on va payer sur toute la durée du prêt. Si on fait beaucoup de cash-flow on se sécurise en cas de besoin de revente.

Conseil numéro 5 : Ne pas négliger les frais. Beaucoup d’investisseurs oublient ce détail. Ils se disent j’achète un appartement à 100.000€, j’ai fait mon montage, je suis à tant de pourcentage de rentabilité, sauf que tu oublies les frais de notaire, les impôts, le syndic, la copropriété, les charges… Lors d’un investissement immobilier il y a beaucoup de charges auxquels on ne pense pas tout de suite. Quand tu as l’habitude et si tu les anticipes il n’y a aucun problème, ça veut dire qu’elles sont inclues dans ton montage et tu les anticipées. Le risque c’est d’oublier de les occulter et là tu peux te mettre en difficulté. Les frais de notaire représentent quand même 8% du prix, si tu l’oublies ça fait un sacré trou dans le budget. Attention aux impôts. Il faut savoir à quoi s’attendre en termes d’impôt et il faut les anticiper. Si tu n’as pas la connaissance de tes frais d’impôts tu ne pourras pas y arriver. Petite astuce : Attention, parfois tu as des biens pas chers et tu ne sais pas pourquoi ! Si tu t’en rends compte trop tard tu vas te faire avoir. Le même appartement dans le même secteur, la même surface, même étage… l’un est dans une petite copropriété de 3 lots et l’autre est dans une grosse copropriété de 80 lots. La différence qu’il va y avoir c’est au niveau de la copropriété, plus elle est grosse et plus il y a de charges de copropriétés. C’est toi qui les paye en tant que propriétaire. Tu en récupères une partie sur le loyer mais pas tout ! Ça se paye au trimestre mais à l’année ça peut faire très cher, si tu as 200€ de charges par mois sur un appartement, tu imagines bien qu’à l’année ça fait hyper mal ! Ces appartements qui ont beaucoup de charges sont peu cher car le marché applique une décote, les agents immobiliers appliquent une décote, les vendeurs appliquent une décote sur ces biens puisque le loyer que tu vas percevoir sur cet appartement va être grever par une partie de ces grosses charges. Attention, si tu ne t’en rends pas compte que tes charges sont énormes, quand elles vont tomber ça va être une sacrée mauvaise surprise. Si tu avais peur de te lancer car tu avais peur de perdre de l’argent, j’espère que cette vidéo t’aura aidé dans le cheminement de ta pensée.

On se revoit demain comme d’habitude pour parler d’immobilier. Tu as toujours le lien de la newsletter en barre d’information pour recevoir mon bouquin gratuitement. C’est Yann, on parle d’immobilier, c’est tous les jours, à plus !