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Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?
17/09/2021
Financement

Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?

L’investissement locatif sans apport a le vent en poupe. En effet, 60 % des prêts immobiliers, souvent à hauteur de 110 %, sont accordés sans apport. Voyons de plus près l’intérêt des banques à proposer ce type d’emprunt et comment en bénéficier.

Qu’est-ce qu’un apport ?

Lors d’un achat immobilier, un apport désigne la somme que vous fournissez avec vos finances personnelles. Il s’agit d’une somme d’argent non empruntée vous permettant de bénéficier d’un crédit immobilier.

Le montant d’un apport immobilier n’est pas souvent défini à l’avance, ni limité. Plus celui-ci est important, plus vous pouvez améliorer vos conditions pour obtenir un bon prêt. Tout dépend des moyens qui vous permettent de cumuler de l’argent pour constituer l’apport.

  • Vos économies : un projet d’achat immobilier ne vient pas comme ça du jour au lendemain. Il s’agit du résultat de plusieurs années de réflexion et de préparation. Avant de vous lancer dans ce projet, l’argent mis de côté en guise d’épargne peut vous servir de levier dans le cadre d’un investissement locatif.
  • Des bénéfices : votre apport peut également provenir d’un exploit professionnel qui vous a permis récemment de générer des bénéfices.
  • Un héritage : un héritage peut servir pour garantir votre demande de crédit immobilier pour investissement locatif.
  • Un financement par votre entreprise : la participation de votre entreprise peut aussi former un apport. Il faut toutefois justifier le versement en mentionnant le motif et les conditions d’obtention.

L’apport est généralement nécessaire pour crédibiliser votre dossier dans le cadre d’un investissement locatif en collaboration avec une banque ou un établissement de crédit.

Cependant, l’apport ne peut pas forcément être un fond en espèces. Il est également possible d’utiliser un immeuble, un logement, un fonds de commerce et même une entreprise. Les biens doivent néanmoins être à votre nom.

Pourquoi les banques en ont-elles besoin ?

Pour la banque ou l’établissement de prêt, l’apport est d’une importance cruciale. Déjà, cela permet de soigner votre image de demandeur, tout en renforçant la crédibilité de votre dossier.

Avec un apport équivalent à 20 % du montant à emprunter, votre banque n’aura sûrement pas d’hésitation à vous accorder un prêt. L’emprunteur doit donc avoir un statut fiable et non donner l’impression d’être quelqu’un qui présente de grosses difficultés financières.

Acheter un bien immobilier pour en faire un investissement locatif peut vite générer un excellent rendement sous bonne gestion. Les banques le savent ! Cependant, l’apport vient prouver que vous êtes un demandeur qui peut très bien effectuer le remboursement à temps.

Pour les banques, le plus important, c’est d’accorder des prêts à des personnes qui ont des apports afin d’éviter les impayés. De plus, demander un prêt pour un investissement locatif sans apport n’est pas une mission impossible.

Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Les banques peuvent accorder un prêt immobilier sans apport, mais à certaines conditions. Généralement, l’apport minimum demandé par les établissements de crédit est de 10 % du prix du bien. Pour beaucoup d’emprunteurs, réunir la somme équivalente à ce taux n’est pas un jeu d’enfants. Ce sera donc à la banque de décider si vous êtes éligible ou non pour un crédit immobilier pour investissement locatif sans apport.

Les conditions classiques à savoir

Situation professionnelle stable

Un salarié en CDD aura moins de chance d’obtenir un crédit immobilier sans apport par rapport à un employé en CDI. Votre situation professionnelle doit être parfaitement stable pour garantir votre capacité à bien payer les mensualités.

Situation financière

Au moment de définir le montant des mensualités, votre banque va faire le calcul pour déterminer votre « reste à vivre ». Il s’agit de la somme qui assurera votre vie quotidienne après la déduction de la mensualité pour le prêt immobilier.

Avec un salaire de 2 500 euros et une mensualité de 400 euros, par exemple, votre reste à vivre est de 2 100 euros. La banque devra s’assurer que cette somme soit suffisante pour vous faire vivre pendant le mois. Sinon, elle devra trouver une offre plus adéquate à votre situation ou dans certains cas, vous refuser le prêt.

Rentabilité

Lors de votre demande de prêt pour un investissement locatif, l’établissement financier vous demandera la rentabilité espérée du placement. Avec un dossier fiable, la banque pourrait accepter la demande de prêt malgré l’inexistence d’apport.

Les leviers efficaces

Outre les conditions classiques, vous devez aussi miser sur vos atouts pour obtenir le prêt dépourvu d’apport. Augmentez vos chances grâce aux conseils suivants :

Mettez en avant votre jeunesse

Si vous avez entre 30 et 40 ans, vous êtes encore dans la fleur de l’âge. Cette jeunesse peut aussi renforcer la fiabilité de votre dossier. Vous avez encore la possibilité de rembourser avant d’entrer dans la période de la retraite. Si vous avez moins de 30 ans, vous avez aussi une belle chance d’obtenir le prêt. À cet âge, l’absence d’apport est encore justifiable : vous venez de finir vos études à l’université et vous débutez dans le monde professionnel. Avec un bon CDI, un jeune de moins de 30 ans n’aura aucune difficulté à contracter un prêt.

Misez sur les atouts du bien à acheter

Lorsque vous décidez de demander un prêt pour un placement immobilier, vous avez sûrement déjà ciblé le bien à acheter. Autant miser sur les atouts de ce dernier pour favoriser votre demande de crédit. C’est tout aussi valable pour un bien neuf qu’ancien.

Parlez de sa localisation, son état, son envergure, son usage, son design et tout ce qui pourrait créer un bon rendement. S’il s’agit d’un immeuble à usage commercial, notifiez la banque de l’avantage qu’auront les locataires avec le bien (proximité des commodités et du transport, quartier fréquenté, etc.).

Justifiez pourquoi vous n’avez pas d’apport

Votre banque doit comprendre pourquoi vous êtes dans l’incapacité d’avoir un apport pour votre crédit immobilier. Vous devez fournir les bons arguments pour convaincre la banque d’accepter votre situation.

Faut-il défiscaliser pour obtenir un prêt sans apport ?

La fiscalité est souvent un grand blocage quand on parle d’investissement locatif. On reconnaît l’importance de payer des impôts pour contribuer à l’organisation financière du pays. 

Cependant, quand cela devient un élément perturbateur dans notre business, trouver des solutions s’impose. Défiscaliser se révèle être l’alternative la plus appropriée. Sans la défiscalisation, vous vous retrouverez dans une situation financière plus ou moins instable.

Pour votre investissement locatif sans apport, voici les options pour alléger les impôts.

Loi Pinel

Tant qu’il est possible de réduire les impôts à payer, autant en profiter ! Le dispositif Pinel a été introduit par la loi des impôts français en 2015 pour constituer une solution de réduction sur le revenu. Celle-ci s’adresse aux personnes qui demandent un prêt immobilier sans apport en vue de faire un investissement locatif.

Pour en bénéficier, l’emprunteur doit respecter quelques engagements. Le bien en question doit aussi être éligible pour profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. Cela inclut certains points : localisation stratégique et prisée, excellente performance énergétique, loyer plafonné.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Bouvard permet d’espérer des réductions au niveau de la fiscalité pour le projet locatif sans apport. Achetez un logement neuf et mettez-le en location pendant une durée minimum de 9 ans. Le bien doit proposer des services pour les personnes âgées ou les étudiants. En échange, vous bénéficiez d’une réduction pouvant atteindre les 11 %.

Crédit immobilier sans apport : faut-il créer une société ?

Si vous voulez vous lancer dans l’investissement locatif sans apport, créer une SCI ou Société Civile Immobilière peut être avantageux. La SCI représente l’union de plusieurs membres pour une gestion partagée du bien à acquérir.

Vous utiliserez donc le nom et le statut de la SCI pour demander un prêt immobilier à votre banque. C’est valable pour une SCI familiale, professionnelle ou collaborative. De cette manière, vous avez plus de chance d’avoir le crédit. Cette pratique vous permet aussi de bénéficier d’un bon taux de prêt.

Le prêt demandé avec la SCI inclut l’engagement de tous les membres. La banque va donc prendre en compte la situation de chaque membre. Créez votre société avant de contracter un prêt sans apport pour permettre à la banque de se rassurer à votre égard. Le cumul des salaires des membres de votre SCI est une garantie suffisante à la banque. C’est d’ailleurs la seule préoccupation des banques et des établissements de prêt.

La création de SCI est la solution qui a le plus de chance de fonctionner si vous n’avez pas d’apport. Dans une SCI, vous pouvez demander un gros crédit immobilier dans le cas où il faut encore investir pour des travaux de rénovation.