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Investissement locatif dans les petites et moyennes villes
17/09/2021
Investissement locatif

Investissement locatif dans les petites et moyennes villes

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Se lancer dans le locatif est une des meilleures solutions pour investir durablement pour votre avenir. Néanmoins, il est primordial de bien choisir votre bien avant tout achat ! Comment miser sur la bonne ville ? Est-il intéressant d’investir dans une petite ville ? Comment s'assurer du bon taux de rentabilité ? Pas d’inquiétude, on vous explique tout.

Pourquoi viser les villes moins grandes pour mon investissement locatif ?

 

Investir dans les grandes villes est un choix évident quand vous souhaitez faire du locatif. Le prix des loyers y sont généralement élevés et la demande y est de plus en plus forte. Cependant, l’investissement locatif dans les petites et moyennes villes semble aussi intéressant. En effet, le coût des biens immobiliers est généralement plus abordable dans ces localités. Ainsi, le propriétaire profite d’un taux de rentabilité égale à celui engrangé par un locateur dans une grande ville, comme Paris, par exemple.

 

Pourquoi certains investisseurs se tournent-ils vers les villes moyennes ?

 

Beaucoup d’investisseurs se tournent aujourd’hui vers les petites agglomérations pour leurs investissements locatifs. Ce choix découle principalement du prix des immeubles situés dans les grandes villes et du rendement brut envisageable. Ces derniers veulent ainsi fuir les centres et investir dans les périphéries et dans les villes à taille moyenne. Les périphériques, en France, regorgent souvent d’opportunités. 

D’ailleurs, les locataires sont aussi de cet avis. Bon nombre d’entre eux préfèrent habiter dans les périphéries et dans les plus petites villes pour profiter de location à un prix plus abordable. De plus, le coût de la vie global y est généralement moins important. 

 

Il est impératif de définir quelle ville pourrait être intéressante

 

Il faut comprendre que certaines petites villes n’intéressent que très peu de locataires. Pourtant, la rentabilité de l’investissement locatif dépend entièrement de la possibilité de trouver un locataire. Ainsi, nous vous conseillons de privilégier l’investissement sur des  logements proche du centre-ville, à 15 ou 30 mn en voiture, afin d’être sûr d’optimiser votre rendement brut. 

Généralement, même si le bien se situe dans une petite ville,  il doit être assez proche des bassins d’emplois et de quelques points stratégiques comme les gares ou les aéroports. Il est primordial de trouver une ville où il peut y avoir de l’avenir afin d’être sur du rendement de votre investissement. 

Prenons un exemple concret ! De plus en plus d'investisseurs préfèrent investir à Saint-Etienne plutôt qu’à Lyon. En effet, à St-Etienne, les taux de rentabilité nette sont plus importants, car les prix aux mètres carrés sont moins importants pour des loyers plutôt élevés. 

 

Quelques inconvénients des moyennes et petites villes pour un investissement  locatif

 

Néanmoins, il ne faut pas négliger au moment de l’achat d’un bien, le fait que la revente peut-être plus difficile, dans les villes moyennes et plus petites, car la demande est moins importante. Il y a moins de concurrence et donc moins d’acheteurs. Dans les grandes agglomérations comme Paris, en revanche, les offres autant que les demandes sont nombreuses. Vous pouvez même vous permettre d’acheter un immeuble en plus mauvais état et le rénover. Généralement, vous vous en sortirez toujours gagnant avec ce type d’investissement, néanmoins, il ne sont pas accessibles à tous. 

 

Les secrets d’un bon investissement locatif

 

  • La rentabilité est l’élément primordial

 

Le prix des loyers moins élevés par rapport à ceux appliqués dans les grandes villes ne doit aucunement constituer un obstacle pour votre investissement en immobilier locatif. Vous devez vous baser uniquement sur le calcul de la rentabilité. Surtout, rappelez-vous que vous allez payer moins pour un bien équivalent en surface habitable. Pour cette raison, le profit demeure l’élément essentiel lorsque vous prenez votre décision. Attention, la législation et les différents avantages locatifs diffèrent d’une commune à une autre. Pensez à vous renseigner avant de vous décider à investir.

Par ailleurs, si vous faites le choix d’investir dans un bien immobilier dans une petite ville, révisez vos objectifs de rentabilité à la hausse. Si ceux-ci s’élèvent à 10 % dans une grande ville, rajoutez-en plus pour une petite ville. Tablez, par exemple, sur un taux de rentabilité minimum de 15 % voire 20 %. En effet, le risque de difficulté de revente est à considérer.

Rappel, en amont du calcul de rentabilité nette locative, il est primordial de calculer le rendement brut de votre bien. Pour cela, rien de plus simple, il vous suffit de diviser le revenu locatif annuel par le prix d’achat du bien. Prenons un exemple, vous achetez un appartement à 200 000 euros et vous comptez le louer 700 euros par mois , soit 8400 euros par an. Le taux de rendement locatif sera de 4,2%. A savoir, qu’on estime, en France, le taux de rendement brut aux alentours de 6% (attention ce taux peut varier suivant les villes en France)

Le taux de rentabilité nette de votre investissement immobilier en locatif, lui, correspond au rendement brut auquel on enlève les diverses charges locatives associées ( taxe foncière, charges de copropiété, frais de travaux…). C’est une donnée extrêmement importante à calculer lors de votre choix de bien immobilier, elle va vous permettre de savoir concrètement quel prix vous rapporte ce bien. 

 

  • Les difficultés de revente sont possibles

 

Cette difficulté de revente de votre bien immobilier vous ouvre, en tant qu’investisseur, un avantage qu’il ne faut pas négliger. Vous êtes en position d’avoir un fort pouvoir de négociation. N’hésitez pas à marchander les prix. Certains spécialistes arrivent à négocier jusqu’à 50 % dans les petites et moyennes communes. De cette façon, vous pourrez atteindre plus de 15 % de rentabilité. Un pouvoir qu’il est très rare de voir dans les grandes villes comme Paris. 

 

  • Investir pour louer et non pour revendre

 

Ce qui est une conséquence directe du paragraphe précédent. N’achetez pas pour une vente immédiate. En effet, il vous sera difficile de revendre rapidement. Envisagez plutôt de louer et de profiter des rendements locatifs. Si vous arrivez à vous rapprocher des 15 % de rentabilité brute, vous serez tranquille même si vous avez emprunté sur 10 ans. Et si vous avez signé un emprunt sur 20 ans, vous aurez assez de liquidité pour vous lancer dans d’autres projets.

 

  • Il ne faut pas hésiter à faire appel à un gestionnaire pour votre investissement locatif

 

Louer demande de la disponibilité, sauf si vous faites appel à un gestionnaire comme les agences immobilières, ou les conciergeries. Charges locatives, locataires… Ces prestataires peuvent gérer votre immeuble, votre maison ou votre appartement sans problème, vous évitant ainsi les casse-tête et les va-et-vient incessants. De cette manière, la limite de la proximité n’est plus valable. Vous pouvez ainsi faire une offre d’achat sur un bien immobilier situé à des milliers de kilomètres de chez vous. Plus d'excuses pour ne pas investir à Lille, même si vous habitez Marseille. 

Cependant, il ne faut pas oublier d’inclure le coût de cette agence dans votre calcul de rentabilité. En outre, définissez bien aussi vos objectifs. Si vous envisagez de vendre au bout de quelques années, informez — en l’agence responsable de la gestion de votre bien. Cette dernière pourra ainsi prendre toutes les dispositions nécessaires.

On entend toujours ce principe qui dit que le choix de l’emplacement est primordial dans un investissement locatif. Cependant, il est souvent mal interprété par certains investisseurs qui excluent d’office les petites et les moyennes villes lors d’un investissement dans le locatif. En effet, c’est dans les grandes agglomérations que les demandes sont élevées et que les loyers sont chers. Toutefois, il est tout à fait possible de faire un investissement rentable dans des villes moins grandes, à taille humaine. Le tout est de savoir bien calculer.