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Investissement locatif : comment faire un investissement rentable ?
17/09/2021
Investissement locatif

Investissement locatif : comment faire un investissement rentable ?

Nombreux sont les particuliers qui décident d’investir dans l’immobilier pour disposer d’un complément de revenu. Le principe est simple : vous achetez un logement dans le but de le louer et d’élargir les sources de revenus. Il s’agit d’une option intéressante et encouragée par l’État ! À la différence des autres types de placement, l’immobilier est un actif qui peut s’acquérir à crédit. Il permet aux familles qui ont du mal à épargner de développer leur patrimoine. Ce type de placement permet aussi aux investisseurs de bénéficier de divers avantages fiscaux. 

Mais avant d’acheter un bien immobilier, il est important d’effectuer des études préalables et d’évaluer sa rentabilité locative. Aussi, plusieurs options existent en termes d’investissement immobilier et il est très facile de se perdre entre les différents termes techniques et juridiques. 

Ces quelques lignes vous aideront à mieux comprendre l’investissement locatif pour rentabiliser votre placement ! 

Sélectionnez un secteur géographique porteur et étudiez le marché

Le premier enjeu dans la sélection de la zone géographique, c’est de trouver une ville avec une population grandissante. Votre bien immobilier intéressera davantage les locataires. Une forte demande locative vous garantit un meilleur retour sur investissement. Pensez instinctivement à la revente avant de vous décider sur le bien immobilier à acheter. Considérez que si vous allez remettre le logement sur le marché, il doit pouvoir se vendre rapidement et à un prix intéressant. Privilégiez un investissement locatif dans un environnement plaisant et dynamique, desservi par les transports en commun et doté de commerces à proximité.

Les zones ayant la demande locative la plus tendue sont les villes universitaires, les zones frontalières et grandes métropoles et les agglomérations. Vous évitez les mauvaises surprises, comme la difficulté à trouver un locataire ou la perte de rentabilité à cause d’un loyer qui doit être revu à la baisse. Pour déterminer l’emplacement idéal pour un bien immobilier, mettez-vous à la place du futur locataire et pensez à répondre à ses besoins. Si vous optez pour une maison avec plusieurs chambres, par exemple, votre locataire sera une famille avec plusieurs enfants ou des étudiants en colocation. Renseignez-vous s’il y a ou non des crèches, des écoles ou des universités dans les environs. Acheter un logement situé à proximité des grandes industries vous permet aussi de mieux louer les locaux. Pour mieux connaître le marché locatif local, étudiez les tarifs pratiqués pour la location dans la région.

Plus un logement est cher, plus il sera difficile à louer. Aussi, dans les villes où l’offre est supérieure à la demande, les loyers ne vous permettent pas de rentabiliser votre investissement. Pensez donc à mener votre enquête en dressant un état des lieux. Vous pouvez consulter les annonces et avoir un aperçu du loyer, ou analyser le taux d’occupation dans les environs en vous référant au comparateur de territoires créé par l'Insee. Dans votre choix de placement, pensez aussi à vous projeter sur le long terme et ainsi cibler l’investissement. Votre décision va dépendre de ce que vous comptez faire du bien : le louer sur le long terme ou le reprendre pour y vivre dans quelques années. Dans le meilleur des cas, vous pouvez effectuer un achat près de chez vous. Vous aurez une meilleure connaissance de la région ainsi que du marché immobilier local. La proximité vous permet d’effectuer plusieurs visites avant de conclure le contrat et de gérer vos biens de façon optimale après l’achat.

Achetez un logement : un investissement

Gardez en tête que l’achat d’un logement représente un investissement important. Les émotions, la sympathie et la sensibilité ne doivent pas faire partie des paramètres de décision. Votre affect peut, en effet, vous détourner de votre principal objectif qui est la recherche d’un placement rentable. Pensez donc objectivement dans la sélection du bien immobilier à acquérir et réalisez des analyses au préalable. Lors de l’achat, il est également important de réaliser que votre investissement immobilier fait désormais partie de votre patrimoine. Considérez le régime juridique de l’achat et les différents aspects des droits de succession. Comme l’objectif est de faire des bénéfices, ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements. Au lieu d’opter pour un grand immeuble et d’y mettre tout votre argent, optez pour plusieurs lots de biens immobiliers. Cette option vous permet de répartir les risques et de garantir des revenus complémentaires une fois l’achat amorti.

Le choix entre l’immobilier neuf ou ancien : quel est le plus rentable ?

Une fois que vous avez décidé d’investir dans l’immobilier et choisi l’emplacement le plus stratégique, vous aurez à choisir entre acheter du neuf et de l’ancien. Les deux options sont tout aussi avantageuses.

Les avantages d’investir dans un immobilier neuf

En optant pour du neuf, vous acquérez un bien immobilier suivant les dernières normes d’isolation. Vous pouvez argumenter sur la performance énergétique de la maison lors de la recherche de locataires. Ces derniers pourront réaliser des économies importantes grâce aux installations réduisant au maximum la déperdition de chaleur. Généralement, les bâtiments neufs sont dotés de parkings et facilitent le quotidien des occupants. L’attractivité de votre investissement est ainsi optimisée. Cette option vous permet aussi d’être propriétaire d’un logement en parfait état. Vous êtes épargné des dépenses liées à la rénovation. Par ailleurs, votre maison bénéficie également d’une :

  • Garantie biennale pour les menuiseries et les diverses installations
  • Garantie décennale sur la construction et ses éléments structurels comme la charpente, les murs porteurs, etc.

Le principal avantage du neuf reste les frais de notaire qui sont coûteux pour un immobilier ancien. Les droits de mutation à votre charge représenteront 3 à 4 % du prix d’achat, s’ils s’élèvent à 8 % pour une acquisition ancienne. Le neuf, comme l’ancien, bénéficie de plusieurs avantages fiscaux, l’investissement immobilier étant sujet à des réductions et des crédits d’impôt. Sachez toutefois que vous êtes plus avantagés en termes de fiscalité en achetant un logement neuf.

Les avantages d’investir dans un immobilier ancien

Le prix d’acquisition d’un immobilier ancien est son principal avantage. Il vous coutera 20 % moins cher qu’un logement neuf dans la même catégorie. Vous optimisez alors votre retour sur investissement. Considérez toutefois le prix des travaux de rénovation à réaliser avant de le louer. Vous devez veiller à ce que le logement respecte les normes et réglementations liées à la performance énergétique. Ce surplus d’investissement sera compensé par la valeur croissante de votre bien. Si son emplacement est stratégique, son attractivité va augmenter avec la rénovation que vous venez d’entreprendre. Investir dans l’ancien vous permet aussi d’opter pour un bel emplacement. Avec un quartier actif et non isolé, vous avez moins de risques de vacances locatives. En effet, si les immobiliers neufs sont souvent construits dans les périphéries, les logements anciens sont situés en pleine ville.

Le rendement d’un investissement locatif

Un placement est réalisé en vue de faire des bénéfices. Le rendement locatif et la rentabilité locative permettent de mesurer la portée d’un investissement immobilier. Ils déterminent si l’investissement est intéressant ou non pour un propriétaire. Exprimé en pourcentage, le rendement locatif fait référence aux revenus (loyer obtenu) en un an par rapport au montant initialement investi. La rentabilité locative, quant à elle, considère les dépenses que vous réalisez au cours de l’année.

Déterminez la rentabilité brute du bien

La rentabilité locative brute se calcule à partir du cumul des loyers sur une année. Vous allez ensuite rapporter cette recette par le prix d’acquisition de l’immobilier. Le pourcentage obtenu vous donnera déjà un aperçu du gain que vous réalisez. À titre d’exemple, considérons que vous avez acheté un logement à 200 000 €, avez payé 1 000 € pour les rénovations, 16 000 pour le frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence. Vous louez ensuite la maison à 1 000 € par mois. La rentabilité locative brute s’obtient alors grâce aux calculs suivants.

Loyers sur un an (hors charges) à diviser par le prix total d’achat, soit : (1 000 € x 12 ) / (200 000 € + 1 000 € + 16 000 + 10 000 €) = 12 000 € / 227 000 €  € ou 5,28 %

Calculez le rendement net du bien

Les charges et frais que vous devez supporter au cours de l’année doivent être intégrés à la rentabilité brute pour obtenir le rendement net. Vous devez, entre autres, prendre en compte des frais d’entretien, des vacances locatives, diverses assurances, des taxes foncières, des frais de financement, etc. Une estimation complète de ces dépenses vous permettra de constater la performance de votre investissement. Le rendement net se calcule par la soustraction du loyer annuel par ces charges supplémentaires, et la division du tout par le prix total d’achat. Si la différence entre la rentabilité brute et le rendement net est déjà palpable, sachez que ce dernier ne représente pas encore votre gain réel. Vous devez considérer les impôts fonciers et les avantages fiscaux dans votre calcul.

Investissement immobilier : le type de bail locatif

Un contrat de bail va déterminer les termes qui seront convenus entre le propriétaire et les locataires d’un logement. Il définit les droits et devoirs des deux parties. Aussi, en tant que propriétaire, vous allez choisir entre louer vide ou meublé.

La location nue : les avantages et inconvénients

La location nue ou vide vous offre plus de sécurité en termes d’investissement. Il s’agit du dispositif fiscal par défaut.  Le contrat qui dure trois ans est renouvelable et un dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge vous sera remis. Le locataire, sauf exceptions précisées dans le contrat, peut rompre le contrat, mais avec un préavis de trois mois. Son principal inconvénient est sa lourde fiscalité. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, le régime micro foncier vous est applicable. Au-delà de ce montant, vous entrez dans le régime réel où vous pourrez payer jusqu’à 45 % de l’assiette des revenus fonciers selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Un cas de déficit foncier représente une exception à cette imposition. Sans certains avantages fiscaux, les locataires peuvent arriver à un rendement locatif qui tend vers 0 %.

La location meublée : les avantages et inconvénients

Le contrat, dans le cadre d’une location meublée, dure un an renouvelable par tacite reconduction. Un dépôt de garantie qui équivaut un mois de loyer est requis. Le logement doit être habitable et doit disposer de meubles complets. Une location meublée non professionnelle, communément appelée LMNP, vous offre plus d’avantages en termes de fiscalité. Vos loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous laisse le choix entre deux régimes :

  • Le régime forfaitaire où vous serez taxé sur la moitié de vos revenus locatifs,
  • Le régime réel où vous prenez en compte les amortissements avant la déclaration de vos recettes locatives, ce qui va diminuer les impôts à payer.

Les frais de gestion d’un investissement locatif

Pour sécuriser la location, certains locataires gèrent eux-mêmes leur bien immobilier. Ils se chargent de la fixation du loyer, de passer les annonces, de faire passer les entretiens aux locataires potentiels, etc. D’autres locataires optent pour la gestion déléguée de leur bien. Ils ont recours à des structures spécialisées pour veiller à leur patrimoine immobilier. Il peut s'agir des agences immobilières, des notaires ou des syndics. En optant pour cette alternative, vous signez un contrat avec le gestionnaire où les droits et les obligations des deux parties sont précisés. Sachez que les frais de gestion représentent une charge importante pour un locataire, pouvant atteindre 12 % de son revenu locatif. Il est donc primordial de bien choisir le contrat à souscrire et d’insister sur les garanties proposées.

Pensez défiscalisation

La défiscalisation est un des moyens utilisés par l’État pour encourager l’investissement dans l’immobilier. Elle permet de bénéficier de réductions et de crédits d’impôt, et donc de gagner en termes de marges bénéficiaires. Si elle est à prendre en compte, il ne s’agit pas du seul facteur décisif pour votre choix de placement. Les dispositifs de défiscalisation mentionnés dans cet article vous donneront un aperçu des solutions qui vous sont proposées pour réduire votre imposition. La loi Pinel, si vous investissez dans du neuf, vous permet de réduire votre impôt pendant 6, 9 ou 12 ans. Pendant la durée de votre engagement, vous êtes tenus de garder le bien, de le mettre en location et de respecter le loyer plafonné en fonction de votre secteur géographique. L’impôt dû va être déduit d’une partie du prix d’achat du logement, pouvant être 12 %, 18 % ou 21 %. Plus la durée de location est longue, plus la fiscalité est avantageuse. Pour votre ancien immobilier, il vous est possible de bénéficier d’un déficit foncier pour réduire votre revenu fiscal de référence. Les travaux de rénovation, hors agrandissement, sont déduits de vos revenus imposables avec un plafond de 10 700 € par an. Les déficits non utilisés peuvent être cumulés et opérationnels pendant 10 ans. Il y a également la loi Malraux qui vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé situé dans certains quartiers. Le plafond limite pour les travaux est de 100 000 € par an pendant maximum 4 ans consécutifs. Bénéficier de cet avantage fiscal vous engage à louer votre bien immobilier pendant au moins 9 ans après les travaux de rénovation.

Quels sont les autres placements les plus rentables ?

La crise sanitaire a affecté plusieurs filières dans le domaine de l’économie. Le tourisme, l’hôtellerie, l’automobile, l’aviation et bien d’autres secteurs se retrouvent handicapés à cause de diverses restrictions. Le choix de l’investissement à réaliser doit donc être fait minutieusement pour minimiser les risques de perte. Découvrez les options qui s’offrent à vous.

La bourse

Faire son entrée sur le marché financier ou augmenter l’argent à y placer reste une option avantageuse. Vous pouvez opter, soit pour les actions, soit pour les obligations. Les actions sont des investissements rentables sur le long terme, c’est-à-dire sur 10 ans ou même plus. Vous bénéficiez d’une fiscalité réduite si vous optez pour un plan épargne d’action (PEA) ou une assurance-vie. Avec les bons supports d’investissement, les frais de gestions sont moindres comparés aux bénéfices. En plaçant des fonds dans les actions et en diversifiant votre portefeuille, vous pouvez réaliser jusqu’à 15 % de bénéfice par an. Les risques sont pourtant conséquents. En fonction de la fluctuation des cours, qui peuvent être élevés, vous pouvez faire face à des pertes considérables. Les obligations, quant à elles, sont des investissements à réaliser sur le moyen terme. Elles subissent une fluctuation moins élevée que les actions. Si les risques sont alors moins étendus, les avantages aussi en vont de même. Vous pouvez compter entre 2 et 5 % de bénéfices par an en choisissant les obligations.

Les crytpomonnaies

Autrefois réservées aux informaticiens et aux traders professionnels, les cryptomonnaies sont désormais accessibles au grand public. Il s’agit d’une nouvelle classe d’actif qui intéresse de plus en plus d’investisseurs avec des profils variés. Vous avez le choix entre acheter directement de la cryptomonnaie ou opter pour un placement auprès des entreprises spécialisées dans le secteur. Pour la première option, pensez à bien choisir le courtier à qui vous adressez pour prévenir les arnaques. L’autorité des marchés financiers (AMF) en France a d’ailleurs sorti des prestataires agréés à cet effet. Elle a aussi proposé une liste noire pour éviter les faux et usages de faux aux internautes. Bien qu’il s’agisse d’un investissement intéressant, la volatilité des cryptomonnaies est à prendre en considération. Faire une prévision sur l’évolution de leur cours n’est pas chose évidente. Il est conseillé de diversifier les placements pour départager les risques et d’envisager d’investir sur le long terme. À titre d’exemple, le cours du bitcoin, l’une des cryptomonnaies les plus connues, a déjà dépassé les 60 000 dollars.

Les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) représentent une option intéressante pour les investisseurs qui s’intéressent au secteur immobilier. Ces sociétés, à l’instar du marché financier, acquièrent des biens immobiliers et invitent ensuite des investisseurs à en acheter des parts. En y plaçant des fonds, vous devenez alors propriétaire associé et percevez des revenus réguliers. Il existe des SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel, certaines dans l’hôtellerie, d’autres plus investies dans les locaux professionnels ou commerciaux, etc. Étudiez bien l’ampleur des différents marchés et leur rentabilité avant de choisir dans quel SCPI investir. Ce type de placement présente de nombreux avantages. L’investissement est moins important que l’investissement immobilier traditionnel, le ticket d’entrée pouvant coûter moins de 50 000 €. Vous avez aussi des obligations en moins en vous déchargeant des frais de gestion. Comme pour l’immobilier locatif, vous pouvez y accéder à crédit. Vous pouvez investir en SCPI en assurance vie ou sur Plan d’épargne retraite (PER).

Le private equity

Le capital investissement ou Private Equity consiste à investir dans une entreprise non cotée en bourse. Sans garantie, vous prenez part aux différentes étapes du cycle de vie de l’entreprise pour l’accompagner dans son développement. Votre contribution peut alors servir de démarrage, d’appui à la croissance, de facilitation de transmission ou de redressement financier. Les options d’investissement en Private Equity coûtent souvent cher et ne sont accessibles qu’à partir de 100 000 €. Le rendement après 3 à 7 ans de placement est toutefois prometteur. Comme il s’agit d’un investissement sur le long terme, vos fonds vont être bloqués sur plus de 5 ans. Vous pouvez toutefois sortir du dispositif si vous revendez les titres aux associés ou à une autre entreprise. Une potentielle entrée de la société en bourse vous permet aussi de récupérer le capital investi. Les risques ne sont pas moindres pour ce type de placement. En cas de difficulté, vous réalisez des moins-values. Vous risquez de perdre votre capital si l’entreprise est dissoute. Une analyse approfondie accompagnée par un professionnel est recommandée pour faire profit dans ce type d’investissement.

Financement participatif (crowdfunding)

Le crowdfunding consiste à financer des projets immobiliers et s’attendre ensuite à des bénéfices après la conclusion d’une vente. Des promoteurs font alors appel à des investisseurs qui vont apporter des fonds qui vont servir à une construction neuve ou une rénovation. En investissant, vous devenez créancier et percevez les intérêts à la fin du contrat. L’avantage de ce type de placement est son accessibilité. Vous pouvez réaliser des bénéfices dépassant les 10 % par an. Le capital investi n’est bloqué que pendant 1 ou 2 ans. À la différence de l’investissement locatif et le SCPI, vous vous passerez des frais d’entrée et des frais de gestion.

Conclusion

Une décision d’investissement doit être prise après une étude bien approfondie des risques et des avantages auxquels il faut s’attendre. Le plus judicieux est de s’adresser à des professionnels qui peuvent vous accompagner, partager leur expérience et vous donner des conseils avisés. Pensez à suivre une formation pour faire un investissement rentable et réussir dans l’immobilier. Avec Enfin Rentable, optimisez la performance de vos placements grâce à son guide et formation en ligne complète !