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Comment dépasser les 35 % de capacité d’endettement ?
17/09/2021
Financement

Comment dépasser les 35 % de capacité d’endettement ?

Vous envisagez de faire un crédit auprès de votre banque afin de financer un projet immobilier ? Il faut savoir que dans la majorité des cas, la banque octroie à un emprunteur un montant en rapport à sa capacité de remboursement. Revenus, charges, durée de l’emprunt… De nombreux facteurs viennent impacter le taux d’endettement. Quel est le taux d’endettement en vigueur pour un crédit ? Comment faire le calcul de son taux d’endettement quand on est emprunteur ?  Pour vous faciliter le travail, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le taux d’endettement et quelles sont les solutions possibles pour ne pas être bloqué par ce dernier.

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement permet aux banques de savoir si oui ou non vous pouvez emprunter lorsque vous souhaitez contracter un prêt auprès des banques pour un bien immobilier, par exemple. Plus précisément, ce pourcentage correspond au montant maximum que vos mensualités de remboursement doivent représenter sur vos revenus.

D’ailleurs, il est important de noter que les banques pour calculer votre taux d’endettement se réfèrent aux mensualités possibles de votre crédit, à  vos charges ainsi que vos revenus.  

Mais clairement, qu’est-ce qui est pris en compte pour mes revenus ? 

  • Le salaire net ainsi que les primes 
  • les revenus fonciers à hauteur de 70% 
  • les bénéfices d’une activité non salarié 
  • Toutes les pensions 

Et pour les charges, qu’est ce qui est pris en compte ? 

  • Tous les crédits et les prêts contractés
  • Toutes les charges liés à votre logement que vous soyez locataire ou propriétaire

Les banques s’accordent donc sur un taux d'endettement fixe de 35 %. Ce taux a évolué en janvier 2021 afin de limiter le surendettement, ce dernier était bloqué à 33 % maximum. À noter qu’aucune loi n’oblige le respect de ce taux par les banques, c’est plutôt le HSCF, le Haut Conseil de Stabilité Financière, qui le recommande. Dans certains cas, ces institutions dépassent ce seuil préétabli. Découvrez donc dans cet article comment faire pour contourner la limite des 35 %. 

N'hésitez pas, pour préparer votre dossier avec les banques, à utiliser un simulateur de taux d’endettement. C’est une bonne solution pour préparer une demande de crédit pour un projet immobilier. Généralement, il suffit de rentrer ses revenus, ses charges ainsi que le montant maximum des mensualités du prêt souhaité et l'algorithme fera le calcul. 

Découvrons l’histoire de Renaud, pour bien comprendre le mécanisme du taux d'endettement 

Revenus, loyers, prêt… Quelle est la situation de Renaud  ?

Renaud est propriétaire d’un bien immobilier qui lui rapporte mensuellement un cash-flow de 50 € avec une rentabilité de 6 % nette. Ce dernier possède également un autre bien immobilier dont il tire un bénéfice de 70 euros, avec 8 % de rentabilité nette. Il a un revenu d’environ 1 700 € par mois et les loyers de ces deux logements se totalisent à 615 euros par mois. En outre, celui-ci est locataire et son loyer mensuel s’élève à 500 € par mois. 

À noter que pour ses deux studios, Renaud doit une mensualité de 340 € à la banque pour son prêt. Ce dernier souhaite alors investir sur un troisième bien puisqu’il est encore au-dessous des 35 % de sa capacité d’endettement, il peut encore manoeuvrer avec le remboursement. Il aimerait donc savoir dans quel cas il serait possible pour sa banque d’aller au-delà de ce taux afin de souscrire à un nouveau prêt. 

Renaud est-il réellement en dessous du taux en vigueur ?

À savoir, que la banque prend en compte uniquement 70 % des loyers pour le calcul de la capacité d’endettement. Si le loyer est de 100 euros, la banque en comptera 70 €. Ainsi, en ce qui concerne Renaud, ses revenus net ainsi que 70 % de ses loyers représentent tous les mois 2 130 €. Nous allons prendre 33 % de ce chiffre pour savoir combien il peut emprunter. Si on fait le calcul, sa capacité d’endettement est donc de 702 €. Avec les 615 € par mois, on arrive donc à un taux d’endettement de 28 %. Effectivement, ce taux est en dessous des 35 % de taux, donc Renaud va pouvoir faire un prêt sans problème. Néanmoins, il lui reste 7 % de marge, ce qui peut être assez difficile à manœuvrer pour monter un dossier auprès d’une banque.

Comment Renaud peut-il manœuvrer s’il est bloqué à un taux de 35 % ?

1.Arbitrer son patrimoine immobilier 

Avec des cash-flows relativement positifs, Renaud peut probablement se permettre d’espérer des plus-values importantes s’il se sépare de l’un de ses biens immobiliers. D’un point de vue financier, mettre en vente la première acquisition serait plus intéressant. En effet, le paiement de l’emprunt associé à l’acquisition de celui-ci doit sûrement arriver bientôt à échéance. 

L’idée ici est d’investir dans un plus grand immeuble au lieu d’avancer sur un troisième plus petit projet. En vendant un bien immobilier, Renaud récupère une somme importante, même après une anticipation de prêt relatif au bien vendu. Cette somme + l’épargne + l’augmentation de la capacité d’endettement suffiront largement pour avancer vers un nouveau projet plus rentable. Renaud peut alors chercher une rentabilité nette supérieure à 10 %.

2.Trouver une rentabilité plus importante

Le calcul de la capacité d’endettement se base sur les revenus. Ainsi, une augmentation de revenu permettra de réviser à la hausse la capacité d’endettement. Si Renaud pouvait augmenter ses revenus ou ses loyers, il étirera mécaniquement sa capacité d’endettement. 

Cependant, ces deux cas sont peu probables sauf dans des circonstances vraiment favorables. Éventuellement, Renaud peut effectuer des travaux sur un bien immobilier et augmenter son loyer. Toutefois, il faut encore prendre en considération les coûts des travaux et le temps qu’il faut dépenser. Ainsi, il lui reste une dernière option pour étendre sa capacité d’endettement, c’est de bien négocier ce troisième investissement. 

De toute manière, si l'immeuble qu'il veut acheter est déjà habitable et occupé, sa capacité de taux d’endettement sera réévaluée. Cette réévaluation sera faite en fonction des futurs loyers que Renaud va percevoir.

Comment les banques peuvent-elles vous accorder un taux plus important  ?

Dans un premier temps, pour savoir si la banque peut vous accorder une dérogation, elle va étudier précisément votre dossier, âge, situation familiale, mode de consommation… Votre profil va être examiné avec précision, en plus de votre mode de vie, du possible apport possible au crédit et votre capacité d'épargne etc… Il est tout de même possible d’utiliser quelques techniques en plus pour améliorer votre dossier. 

Les 35 % de taux sont le seuil applicable à un investisseur débutant qui dispose de peu de patrimoines. Certes, la banque prend en compte ce pourcentage, mais celle-ci revoit les chiffres quand vous misez sur un patrimoine plus important. Concrètement, la banque vous autorise à aller au-delà des 35 %.

Comme expliqué plus haut, hormis les 35 %, la banque s’intéresse aussi au reste à vivre. Pour une personne qui gagne 2 000 € par mois, ce taux représente 660 euros  de crédit et il va rester 1 340 € pour vivre. En revanche, pour une autre personne qui gagne 10 000 €, ce montant est égal à 3 300 €. Cette dernière aura ainsi 6 700 € restant en sa possession. Ce qui est une somme largement suffisante pour que la banque lui accorde jusqu’à 40 ou 45 % de capacité d’endettement.

Apprendre les bons réflexes

  • Être un bon investisseur et savoir trouver les bons investissements

Renaud était un bon investisseur. Ce dernier a réussi à trouver des immeubles qui pouvaient lui procurer 120 euros de cash-flow par mois. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous devez faire au moins aussi bien que Renaud. Il faut dénicher le bien immobilier qui peut procurer de bonnes rentabilités, selon vos possibilités financières. Apprenez donc à trouver des biens rentables, à faire des offres, à négocier et à tirer les prix vers le bas un maximum.

Renaud a réussi à investir sur un second projet parce qu’il a bien négocié le premier, et ainsi de suite. Comme nous l’avons dit dans le paragraphe précédent, le taux d’endettement de 35 % ne s’applique qu’aux investisseurs débutants. Une fois que l’on devient un investisseur un peu plus expérimenté, on peut chercher à aller encore plus loin. Cela à condition de monter marche par marche. Seulement, il ne faut pas se planter à une marche. Le but est d’être optimal sur la longueur et de faire les choses bien.

  • La consolidation et le rachat de prêt

Quand on est emprunteur, il est important de savoir que le rachat de crédit peut aussi être un moyen efficace pour faire baisser le montant de ses remboursements mensuels. C’est même un excellent moyen d’augmenter son taux d’endettement. Dans le cas de Renaud par exemple, son premier crédit peut sûrement lui faire gagner beaucoup de marge. Il faut juste être conscient des pièges du rachat de crédit. Certes, il peut faire baisser vos remboursements, mais il rallonge également la durée de paiement. Ce qui, au final, redressera le montant de remboursement pour son crédit.